Όλοι αγαπούν τα ακίνητα στο Λονδίνο. Και αυτό είναι μεγάλο πρόβλημα

Μπορεί η οικονομία της Βρετανίας να αναπτύσσεται με ταχύτερο ρυθμό από ό,τι οι υπόλοιπες ευρωπαϊκές οικονομίες, ωστόσο υπάρχουν δύο στατιστικά στοιχεία που θα έπρεπε να μας θορυβούν: οι στρατοσφαιρικές τιμές των ακινήτων στο Λονδίνο και το έλλειμμα του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών της χώρας (το οποίο μετρά το σύνολο των εξαγωγών και των εισαγωγών, τις καθαρές επενδύσεις και τις καθαρές μεταβιβάσεις). Στην πραγματικότητα πρόκειται για τις δύο πλευρές του ίδιου νομίσματος. Και οι δύο στατιστικές προαναγγέλλουν μια οδυνηρή διόρθωση σε περίπτωση που δεν ληφθούν μέτρα για την αποκατάσταση της ισορροπίας.

Δυστυχώς δεν θα ήταν η πρώτη φορά που θα συνέβαινε μια τέτοια διόρθωση: Μια σειρά από τις χειρότερες κρίσεις τρεχουσών συναλλαγών που εκδηλώθηκαν μετά τη συμφωνία του Bretton Woods κατέληξαν σε σοβαρή διόρθωση της αγοράς ακινήτων και του νομίσματος. Αρκεί κανείς να σκεφτεί την Ισπανία ή την Ιρλανδία κατά τις πρόσφατες χρηματοπιστωτικές τους κρίσεις. Ομοίως, αν και όχι στον ίδιο βαθμό, ένας αριθμός χωρών όπως η Αυστραλία ή η Νέα Ζηλανδία, παρουσιάζουν σοβαρά ελλείμματα στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών που χρηματοδοτήθηκαν από επενδυτικές εισροές σε ακίνητα που διόγκωσαν τις τοπικές τιμές των κατοικιών.

Σύμφωνα με τον δείκτη της UBS για τις φούσκες στον κλάδο ακινήτων (Global Real Estate Index), το real estate είναι υπερτιμημένο σε πολλές πόλεις της Ευρώπης, αλλά πουθενά τόσο όσο στο Λονδίνο, το οποίο εμφανίζει τον υψηλότερο “κίνδυνο φούσκας” στον κόσμο. Η μέση τιμή κατοικίας στη βρετανική πρωτεύουσα έχει ενισχυθεί σχεδόν 40% από τις αρχές του 2013, αντισταθμίζοντας πλήρως τις απώλειες που σημειώθηκαν στη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Η άνοδος της αξίας των ακινήτων είναι ευχάριστη για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που επωφελούνται από το επακόλουθο “wealth effect”. Αλλά όταν οι περιορισμοί στη στέγαση εμποδίζουν τις προσαρμογές στην προσφορά ακινήτων, οι τιμές αποσυνδέονται σε μεγάλο βαθμό από την πραγματική οικονομία.

Στις περιοχές όπου υπάρχει σχετικά σταθερή προσφορά, όπως στο Λονδίνο, το real estate γίνεται καλύτερα αντιληπτό ως εμπόρευμα. Όταν οι χώρες προσφέρουν ένα εμπόρευμα με τόσο υψηλή ζήτηση, οδηγούμαστε σε αυτό που οι οικονομολόγοι αποκαλούν “ολλανδική ασθένεια” -η ολοένα αυξανόμενη εξάρτηση από τα εμπορεύματα που νεκρώνει άλλους τομείς, τόσο μέσω της δέσμευσης πόρων, όσο και μέσω της υποστήριξης ενός υπερτιμημένου νομίσματος.

Ως παγκόσμιο κέντρο κεφαλαίων και πολιτισμού, το Λονδίνο αποτελεί επί μακρόν πόλο έλξης για τις ξένες επενδύσεις. Με τον πληθυσμό της πόλης να επεκτείνεται, κύματα πλούσιων επενδυτών από όλο τον κόσμο αναζητούσαν ασφαλές καταφύγιο σε λονδρέζικα ακίνητα, ωθώντας κάθε φορές τις τιμές.

Στο διάστημα των τελευταίων 10 ετών, οι ροές κεφαλαίων προς την αγορά ακινήτων του Λονδίνου έφτασαν σχεδόν στα 200 δισ. στερλίνες ($283 δισ.) και επιταχύνονται. Το 2015, το 70% των εμπορικών ακινήτων στο κέντρο του Λονδίνου κατέληξε στα χέρια ξένων, ενώ τα μισά από τα πιο περιζήτητα ακίνητα αγοράστηκαν από μη υπηκόους. Κάποια συγκροτήματα προορίζονταν αποκλειστικά για ξένους αγοραστές, αναγκάζοντας τον δήμαρχο να παρέμβει.

Ως αποτέλεσμα των παραπάνω, τα ενοίκια έχουν ακριβύνει, επηρεάζοντας ακόμη και τον παραγωγικό τομέα των υπηρεσιών της πόλης, με τους εργαζόμενους του Λονδίνου να αναγκάζονται να πληρώνουν ενοίκια που συχνά αντιστοιχούν στο 60% των μικτών αποδοχών τους. Παρολ’αυτά, η άνοδος των ενοικίων δεν έχει καταφέρει να συμβαδίσει με την αύξηση των τιμών κατοικιών, αποφέροντας στους επενδυτές καθαρές αποδόσεις κάτω του 2%.

Με τόσο χαμηλές αποδόσεις, πολλοί ξένοι ιδιοκτήτες έχουν αποφασίσει να μην νοικιάζουν τις κενές ιδιοκτησίες τους, μετατρέποντας το real estate από παραγωγικό αγαθό σε γνήσιο πάγιο συσσώρευσης αξίας, επιδεινώνοντας την έλλειψη στέγασης για την “πραγματική” οικονομία. Αυτό εξηγεί γιατί κάποιες από τις πιο ελκυστικές γειτονιές του Λονδίνου μοιάζουν ερειπωμένες –αποκαλέστε το “λονδρέζική ασθένεια”.

Οι σημαντικές ξένες εισροές στα εμπορικά και οικιστικά ακίνητα έχουν χρηματοδοτήσει το ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών κατά το 1/3 ή και κατά το μισό, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις. Πολλοί οικονομολόγοι, συμπεριλαμβανομένου του πρώην Προέδρου της Fed, Ben Bernanke έχουν διαπιστώσει έναν συσχετισμό μεταξύ του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών και των τιμών ακινήτων.

Οι οικονομολόγοι Francois Geerolf και Thomas Grjebine πάνε ένα βήμα παραπέρα, ισχυριζόμενοι ότι σε 34 χώρες τα τελευταία 40 χρόνια, η σχέση των δύο είναι αιτιώδης. Αυτό ανοίγει το δρόμο σε ένα υπερτιμημένο νόμισμα που τιμωρεί τους εξαγωγείς. Αν αφεθούν ανεξέλεγκτες, οι ανισορροπίες μπορεί να οδηγήσουν σε συντριβή του νομίσματος, καθώς το έλλειμμα του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών θα υπερβεί τις εισροές ακινήτων.

Με όποιο τρόπο και αν διορθώσουν οι τιμές ακινήτων, η εξισορρόπηση μπορεί να είναι επώδυνη, μέχρις ότου η χώρα αναπλάσει έναν αξιοποιήσιμο τομέα.
Για να αποφευχθεί ένα τέτοιο δραματικό αποτέλεσμα, δύο λύσεις υπάρχουν. Κατ’ αρχάς, πρέπει να ληφθούν μέτρα για να ευθυγραμμιστεί η προσφορά ακίνητης με την αύξηση των τιμών. Οι δήμοι του Λονδίνου είναι διαβόητοι για τους περιορισμούς στις οικοδομικές άδειες.

Παρά την αύξηση των τιμών, οι εγγραφές για νέες κατασκευές μειώθηκαν κατά 9% το 2015 στο Λονδίνο. Η κυβέρνηση έχει υποσχεθεί να κάνει περισσότερα για την απελευθέρωση των κατασκευών, αλλά τα αποτελέσματα δεν έχουν γίνει ακόμη ορατά.

Η δεύτερη λύση είναι η αλλαγή νοοτροπίας μέσω φόρων. Η κυβέρνηση έχει προσπαθήσει να το πετύχει, αλλά δυστυχώς ο φόρος που επελέγη για το σκοπό αυτό ήταν το (περισσότερα πολιτικά αποδεκτό) τέλος χαρτοσήμου –ένας φόρος συναλλαγών που καταβάλλεται από τον αγοραστή και αυξάνεται μαζί με την τιμή αγοράς. Η αύξηση του τέλους χαρτοσήμου στα ακίνητα υψηλότερου κόστους είχε ως αποτέλεσμα να περιοριστεί η ρευστότητα και να αυξηθεί ο αποθησαυρισμός.

Αντ’ αυτού, καλύτερη επιλογή θα ήταν να αυξηθούν τα δημοτικά τέλη, τα οποία συνδέονται με τις τιμές των ακινήτων -ιδιαίτερα για τα ακίνητα των μη κατοίκων ή μη υπηκόων. Τα έσοδα από αυτό το φόρο θα μπορούσαν στη συνέχεια να χρησιμοποιηθούν για να μειώσουν τη φορολογία στους εξαγωγικούς τομείς.

Η εφαρμογή τέτοιων μέτρων είναι η καλύτερη ελπίδα της Βρετανίας να μειώσει το έλλειμμα χωρίς επώδυνη διόρθωση.

Του Jean-Michel Paul/Bloomberg

Powered by:

Iolcus Investments ΑΕΠΕΥ. Ανεξαρτησία. Γνώση Αγορών. Προστασία Περιουσίας