Το προσύμφωνο δεσμεύει απλώς τον πωλητή να προχωρήσει στη μεταβίβαση, οπότε η υπαναχώρηση του πωλητή είναι δυστυχώς ένα σενάριο που μπορεί να συμβεί (φυσικά με συνέπειες).

Η υπογραφή προσυμφώνου για αγορά ακινήτου είναι ένα σύνηθες πρώτο βήμα στις αγοραπωλησίες. Πολλοί, όμως, πέφτουν στην παγίδα να το θεωρούν «δεσμευτικό» με την έννοια ότι κατοχυρώνει δικαίωμα κυριότητας ή ότι εγγυάται πως η δικαιοπραξία θα ολοκληρωθεί.

1

Η αλήθεια, ωστόσο, είναι διαφορετική: Το προσύμφωνο δεν έχει εμπράγματη, αλλά ενοχική ενέργεια, κάτι που σημαίνει ότι δεν μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά υποχρεώνει τον πωλητή να τη μεταβιβάσει.

Αν και οπωσδήποτε η σύναψη μιας τέτοιας σύμβασης ενέχει σημαντικές υποχρεώσεις στους συμβαλλόμενους, κρύβει και αρκετούς κινδύνους, κυρίως ως προς τη μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου.

Η κρίσιμη διάκριση μεταξύ πώλησης και μεταβίβασης

Κατά το άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα, η πώληση είναι μια υποσχετική σύμβαση, δηλαδή ο πωλητής υπόσχεται να μεταβιβάσει και ο αγοραστής να καταβάλει το τίμημα. Η μεταβίβαση της κυριότητας δεν συντελείται με την πώληση, αλλά απαιτεί ξεχωριστή μεταβιβαστική σύμβαση, δηλαδή συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και μεταγραφή της στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Συνήθως, στα ακίνητα οι δύο συμβάσεις συνάπτονται μαζί (στο κείμενο της σύμβασης αναγράφεται «Ο… πωλεί και μεταβιβάζει») και αυτός είναι ο λόγος που οι περισσότεροι αγνοούν τη διάκριση.

Όμως, το προσύμφωνο αγοράς είναι ένα βήμα ακόμη πιο πίσω. Ο κύριος του ακινήτου υπόσχεται ότι θα το πουλήσει και θα το μεταβιβάσει στο μέλλον, κάτι που καθιστά την εν λόγω δικαιοπραξία και αυτή υποσχετική.

Ποια δικαιώματα παρέχει το προσύμφωνο στον αγοραστή

Το προσύμφωνο είναι μια σύμβαση με την οποία τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν μελλοντικά την οριστική σύμβαση πώλησης. Όταν συντάσσεται συμβολαιογραφικά και περιέχει όλα τα ουσιώδη στοιχεία της μελλοντικής πώλησης (π.χ. ακριβές τίμημα, περιγραφή ακινήτου), είναι δεσμευτικό μόνο ως προς την υποχρέωση σύναψης του οριστικού συμβολαίου.

Αυτό, συνοπτικά, έχει ως αποτέλεσμα ότι το προσύμφωνο δεν δίνει κανένα εμπράγματο δικαίωμα στον αγοραστή και δεν μεταβιβάζει την κυριότητα ούτε δημιουργεί εμπόδιο στον πωλητή να υπογράψει άλλο προσύμφωνο ή και πώληση με άλλον.

Σημαίνει αυτό ότι το προσύμφωνο δεν έχει καμία νομική αξία; Όχι. Έχει τη νομική αξία που έχουν όλες οι ενοχικές δικαιοπραξίες. Δηλαδή παρέχει στον αγοραστή μόνο το δικαίωμα να απαιτήσει την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Εφόσον ο πωλητής αρνηθεί να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου, τότε ο αγοραστής με βάση το προσύμφωνο έχει ορισμένα πολύ σημαντικά δικαιώματα:

  • Μπορεί να απαιτήσει με την άσκηση αγωγής τη μεταβίβαση του ακινήτου, δηλαδή η σύμβαση της μεταβίβασης να ολοκληρωθεί δικαστικά.
  • Μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και να απαιτήσει την επιστροφή της προκαταβολής, αποζημίωση για τυχόν ζημίες που υπέστη και την κατάπτωση ποινικής ρήτρας, εφόσον έχει συνομολογηθεί.

Φυσικά, ζητούμενο είναι να μην καταλήξουν πωλητής και αγοραστής στα δικαστήρια, καθώς θα πρόκειται για μια πολυετή διαμάχη, από την οποία κανένα από τα μέρη δεν πρόκειται να ωφεληθεί.

Επομένως, είναι βασικό κατά τη σύναψη του προσυμφώνου να ακολουθήσει ο αγοραστής ορισμένα βήματα που θα τον εξασφαλίσουν κατά το δυνατόν, δυσκολεύοντας κατά πολύ τον πωλητή να αρνηθεί μελλοντικά τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου.

Πώς μπορεί να προστατευθεί ο αγοραστής;

Για να περιορίσει τον κίνδυνο, ο αγοραστής μπορεί να:

  • Συμφωνήσει ρήτρα ποινής στο προσύμφωνο σε περίπτωση υπαναχώρησης του πωλητή. Αυτό σημαίνει ότι, αν ο πωλητής αρνηθεί να συνάψει τη μεταβίβαση, όχι μόνο θα πρέπει να επιστρέψει την προκαταβολή, αλλά θα οφείλει εκτός από την αποζημίωση (που τυχόν θα καθοριστεί δικαστικά) και επιπλέον ποσό, ο υπολογισμός του οποίου καθορίζεται στο προσύμφωνο.
  • Προβεί σε προσημείωση υποθήκης επί του ακινήτου, εφόσον υπάρχει δανεισμός, ώστε να δεσμεύσει το ακίνητο. Πρόκειται για μια πάγια τακτική, όπου ο αγοραστής καταβάλει ένα ποσό στον πωλητή του ακινήτου, υπογράφοντας προσύμφωνο, και στη συνέχεια προχωρά σε δανεισμό από την τράπεζα, η οποία μέχρι τη μεταβίβαση της κυριότητας έχει εντωμεταξύ εγγράψει υποθήκη στο ακίνητο.
  • Μεταγράψει το προσύμφωνο, υπό την προϋπόθεση ότι είναι συμβολαιογραφικό. Εφόσον το προσύμφωνο μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο, τότε ο αγοραστής μπορεί να το επικαλεστεί έναντι τρίτων. Έτσι, αν ο πωλητής συνάψει και δεύτερο προσύμφωνο με άλλον αγοραστή, αυτό θα είναι άκυρο.

Συνεπώς, υπάρχουν νομικά εργαλεία που προστατεύουν σε σημαντικό βαθμό τον αγοραστή, δεν παύει όμως το προσύμφωνο να είναι μια υποσχετική δικαιοπραξία που δεν παρέχει την ασφάλεια που παρέχει το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης.