Ακίνητα «παγωμένα» με συγκύριο το Δημόσιο: Το σχέδιο για να ξεμπλοκάρουν οι κληρονομιές

Ένα σπίτι που παραμένει κλειστό επί χρόνια, ένα οικόπεδο που δεν μπορεί να πουληθεί, μια παλιά οικογενειακή περιουσία που έχει περάσει από γενιά σε γενιά, αλλά παραμένει αναξιοποίητη. Σε πολλές περιπτώσεις, πίσω από την αδυναμία αξιοποίησης ενός ακινήτου δεν κρύβονται μόνο οι γνωστές γραφειοκρατικές δυσκολίες, οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες ή τα προβλήματα του Κτηματολογίου. Υπάρχει και ένας λιγότερο γνωστός παράγοντας, το ίδιο το Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο μπορεί να βρίσκεται στη θέση του συγκυρίου μαζί με ιδιώτες.

Το αδιέξοδο της συγκυριότητας που εμποδίζει την πώληση ενός ακινήτου, για την οποία άλλωστε απαιτείται ομοφωνία από όλους τους κυρίους, επιχειρεί να αντιμετωπίσει το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, το οποίο εισάγει ειδική διαδικασία εξαγοράς μειοψηφικών ποσοστών του Δημοσίου, όταν αυτά έχουν περιέλθει στην περιουσία του μέσω κληρονομικής διαδοχής.

Η βασική καινοτομία είναι ότι, μετά την πάροδο πέντε ετών, η διατήρηση της συγκυριότητας θα θεωρείται μη επωφελής, ανοίγοντας τον δρόμο για την εξαγορά του κρατικού ποσοστού από τον ιδιώτη που κατέχει την πλειοψηφία.

Πώς το Δημόσιο μπορεί να γίνει συνιδιοκτήτης σε ένα ιδιωτικό ακίνητο

Πώς μπορεί, όμως, το Ελληνικό Δημόσιο να βρεθεί ιδιοκτήτης του 20% ή του 30% μιας κατοικίας που ανήκει κατά τα λοιπά σε ιδιώτες;

Η πιο άμεση περίπτωση είναι η διαθήκη, όπου ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αφήσει μέρος της περιουσίας του σε συγγενείς και ένα άλλο ποσοστό στο Δημόσιο, δημιουργώντας έτσι μια συγκυριότητα μεταξύ προσώπων με εντελώς διαφορετικά συμφέροντα και δυνατότητες διαχείρισης.

Σε άλλες περιπτώσεις, μπορεί ένα ακίνητο να καταλήξει εξ αδιαιρέτου στο Δημόσιο, όταν ένας ιδιώτης αποβιώσει χωρίς κληρονόμους και το τελευταίο κληθεί ως κληρονόμος τελευταίας τάξης. Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ότι το Δημόσιο γίνεται απαραίτητα ιδιοκτήτης ολόκληρου του ακινήτου. Εάν ο θανών είχε ήδη ένα εξ αδιαιρέτου ποσοστό, αυτό είναι που μπορεί να περιέλθει στο Δημόσιο, ενώ τα υπόλοιπα ποσοστά παραμένουν στους αρχικούς συγκυρίους.

Αντίστοιχες καταστάσεις μπορούν να προκύψουν και από κληροδοσίες ή δωρεές προς το Δημόσιο.

Το πρόβλημα δεν βρίσκεται, πάντως, στον τρόπο με τον οποίο αποκτήθηκε το ποσοστό, αλλά στο τι συμβαίνει στη συνέχεια.

Γιατί ακόμη και ένα μικρό ποσοστό μπορεί να κρατήσει ένα ακίνητο αναξιοποίητο

Η εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα αποτελεί συνηθισμένο χαρακτηριστικό της ελληνικής ακίνητης περιουσίας, ιδίως όταν αυτή έχει προκύψει από κληρονομία, όπου κάθε συγκύριος έχει ιδανικό μερίδιο επί ολόκληρου του ακινήτου.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιώτης που κατέχει το 80% μπορεί να διαθέσει το δικό του ποσοστό, όχι όμως να μεταβιβάσει μόνος του το 100% της ιδιοκτησίας. Και, στην πράξη, η αγορά ενός μεμονωμένου εξ αδιαιρέτου ποσοστού είναι, αν όχι αδύνατη, σίγουρα πολύ λιγότερο ελκυστική από την αγορά ολόκληρου του ακινήτου.

Όταν μάλιστα ένας από τους συγκυρίους είναι το Δημόσιο, προστίθεται η ανάγκη τήρησης ειδικών διοικητικών διαδικασιών. Η πώληση του κρατικού ποσοστού δεν μπορεί να γίνει με μια απλή συμφωνία μεταξύ ιδιωτών, αλλά προϋποθέτει τις εγκρίσεις και τις εγγυήσεις που προβλέπει η νομοθεσία για την κρατική περιουσία.

Έτσι, ακόμη και αν ένας αγοραστής επιθυμεί να αποκτήσει ολόκληρο το ακίνητο, η επίλυση της συγκυριότητας με το Δημόσιο αποδεικνύεται πολύπλοκη και χρονοβόρα.

Πρόκειται για έναν από τους πολλούς, αλλά πάντως από τους σημαντικότερους λόγους, που χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, χωρίς καμία προοπτική αξιοποίησης, όσο η στεγαστική κρίση εντείνεται. Γι’ αυτό, σε συνδυασμό φυσικά και με άλλα μέτρα για την αξιοποίηση των κλειστών σπιτιών, το Υπουργείο προωθεί με το νέο νομοσχέδιο έναν πρωτότυπο τρόπο επίτευξης συμφωνίας στις περιπτώσεις συγκυριότητας.

Η νέα πενταετία: Πότε ο ιδιώτης μπορεί να ζητήσει την εξαγορά του κρατικού ποσοστού

Το νομοσχέδιο εισάγει έναν ειδικό μηχανισμό για τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο διατηρεί μειοψηφικό ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας.

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη, εάν έχουν παρέλθει τουλάχιστον πέντε χρόνια από την επαγωγή της κληρονομίας και δεν έχει ολοκληρωθεί διαδικασία εξαγοράς, η διατήρηση του μειοψηφικού ποσοστού του Δημοσίου τεκμαίρεται μη επωφελής.

Σε αυτή την περίπτωση, ο πλειοψηφών συγκύριος θα μπορεί να υποβάλει πρόταση εξαγοράς του ποσοστού του Δημοσίου μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών.

Η αγοραία αξία του κρατικού ποσοστού θα εκτιμάται από δύο πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο αρμόδιο μητρώο του Υπουργείου, ενώ ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να προσκομίζει τραπεζική εγγυητική επιστολή ποσού αντίστοιχου της εκτιμηθείσας αξίας.

Το προσφερόμενο τίμημα δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο ούτε από την εκτιμηθείσα αγοραία αξία του ποσοστού του Δημοσίου ούτε από την αντικειμενική αξία του.

Επομένως, η ρύθμιση δεν προβλέπει κάποια ευνοϊκή ή συμβολική τιμή εξαγοράς. Αντίθετα, επιχειρεί να διευκολύνει την αποδέσμευση του ακινήτου, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα ότι το Δημόσιο δεν θα διαθέσει το ποσοστό του κάτω από τα προβλεπόμενα όρια αξίας.

Το κόστος των δύο εκτιμήσεων θα βαρύνει τον υποψήφιο αγοραστή, ο οποίος θα καταβάλλει τα αντίστοιχα παράβολα. Μάλιστα, το νομοσχέδιο προβλέπει ότι τα παράβολα αυτά καταπίπτουν εάν η εξαγορά δεν ολοκληρωθεί, για οποιονδήποτε λόγο.

Επομένως, η συμπλήρωση της πενταετίας δεν μεταβιβάζει αυτομάτως το ποσοστό στον ιδιώτη, αλλά του παρέχει τη δυνατότητα να κινήσει τη συγκεκριμένη διαδικασία, η οποία εξακολουθεί να απαιτεί αποτίμηση, οικονομικές εγγυήσεις και διοικητική έγκριση.

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο πλαίσιο

Η δυνατότητα εξαγοράς εξ αδιαιρέτου ποσοστού δεν εμφανίζεται για πρώτη φορά στο ελληνικό δίκαιο με το νέο νομοσχέδιο. Το άρθρο 84 του ν. 5259/2025 προβλέπει ήδη ότι, όταν σε μια κληρονομία περιλαμβάνεται ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί κινητών ή ακινήτων και η διατήρηση της συγκυριότητας δεν κρίνεται επωφελής, μπορεί να επιτραπεί, με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η απευθείας εξαγορά του ποσοστού του ενός συγκυρίου από τον άλλο.

Η νέα διάταξη, επομένως, δεν δημιουργεί το δικαίωμα εξαγοράς από το μηδέν. Προσθέτει, όμως, ένα συγκεκριμένο χρονικό τεκμήριο και οργανώνει μια ειδική διαδικασία που μπορεί να ενεργοποιήσει ο πλειοψηφών ιδιώτης συγκύριος. Δεν χρειάζεται, δηλαδή, να αποδειχθεί ότι η διατήρηση της συγκυριότητας είναι μη επωφελής για το Δημόσιο, αλλά αυτό τεκμαίρεται με μόνη την πάροδο 5 ετών.

Παράλληλα, το νέο νομοθετικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα στον ιδιώτη συγκύριο να αναλάβει την πρωτοβουλία για την εξαγορά, με την ελπίδα ότι χάρη και στο νέο ψηφιακό σύστημα η όλη διαδικασία θα ολοκληρώνεται ταχύτερα και απλούστερα σε μια ήδη επιβαρυμένη περίοδο για τα ακίνητα.

Θα ξεμπλοκάρουν πράγματι τα ακίνητα;

Η νέα διαδικασία επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πραγματικό πρόβλημα, δεν εξαφανίζει όμως όλα τα εμπόδια που μπορεί να συναντήσει ο ιδιώτης.

Το κλειδί είναι η ταχύτητα λειτουργίας της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας, αλλά και ο απαιτούμενος χρόνος για τις εκτιμήσεις και την έκδοση των σχετικών αποφάσεων.

Διότι, εάν η διαδικασία εξαγοράς εξακολουθήσει να απαιτεί χρόνια, η θέσπιση της πενταετίας δεν θα αρκεί από μόνη της για να μετατρέψει την αναξιοποίητη περιουσία σε ενεργό οικονομικό κεφάλαιο. Φαίνεται, όμως, ότι υπάρχει πολιτική βούληση να αντιμετωπιστεί με διαφόρων ειδών μέτρα η λιμνάζουσα κατάσταση των ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα σε μακροχρόνιες συγκυριότητες, χωρίς σαφή προοπτική αξιοποίησης.