Ένα όχι τόσο γνωστό άρθρο του Αστικού Κώδικα μπορεί να μεταφέρει τα χρέη του πωλητή στον αγοραστή, ακόμα και αν το ακίνητο δεν είναι υποθηκευμένο.

Το περιβόητο άρθρο 479 του Αστικού Κώδικα αφορά επιχείρηση ή σύνολο περιουσίας και ορίζει ότι, αν αυτή μεταβιβαστεί, τότε ο αγοραστής ευθύνεται για τα χρέη της έως το ύψος της αξίας του μεταβιβαζόμενου στοιχείου.

1

Θεωρητικά πρόκειται για μια διάταξη που αφορά τη μεταβίβαση επιχείρησης ή συνόλου περιουσίας με οικονομική αυτοτέλεια, όπως είναι για παράδειγμα η μεταβίβαση μιας ξενοδοχειακής μονάδας που αποτελείται από περισσότερα ακίνητα.

Στην πράξη, όμως, έχουν εκδοθεί αρκετές δικαστικές αποφάσεις που καταλαμβάνουν και την απλή μεταβίβαση ενός ακινήτου, εφόσον αυτό αποτελεί τη μοναδική περιουσία του πωλητή.

Τι σημαίνει αυτό για τις αγοραπωλησίες ακινήτων και πώς μπορεί να προστατευθεί ο αγοραστής;

Προϋποθέσεις εφαρμογής

Το άρθρο αυτό, το οποίο στην ουσία καθιστά υπεύθυνο τον αγοραστή για τα χρέη του πωλητή, εφαρμόζεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:

  • Μεταβίβαση περιουσίας ή επιχείρησης: Η διάταξη δεν αφορά απλώς τη μεταβίβαση ενός περιουσιακού στοιχείου. Θα πρέπει να μεταβιβάζεται μια ολόκληρη επιχείρηση ή ολόκληρη περιουσία με σύμβαση (π.χ. πώληση). Το ερώτημα, φυσικά, που γεννάται είναι τι συμβαίνει όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται αποτελεί το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο του πωλητή. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να εφαρμοστεί το εν λόγω άρθρο, εφόσον ισχύουν και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.
  • Ύπαρξη χρεών της περιουσίας ή της επιχείρησης: Θα πρέπει τα χρέη να υπάρχουν κατά τη μεταβίβαση του στοιχείου και να μην δημιουργήθηκαν μετά.
  • Γνώση του αγοραστή: Θα πρέπει ο αγοραστής να γνωρίζει ότι αποκτά το σύνολο της περιουσίας ή της επιχείρησης. Προσοχή, δεν χρειάζεται γνώση του ότι υπήρχαν χρέη, αλλά απλώς γνώση του ότι το στοιχείο που αγοράζει συνιστά επιχείρηση ή μια ολόκληρη περιουσία!

Συνέπειες για τον αγοραστή

Αν ισχύουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, τότε ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί να ευθύνεται για τα χρέη του πωλητή μέχρι την αξία του μεταβιβαζόμενου στοιχείου. Δηλαδή, αν τα χρέη είναι, για παράδειγμα, 500.000 ευρώ, αλλά το ακίνητο έχει αξία 200.000 ευρώ, ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να καταβάλει στους δανειστές του πωλητή ποσό μέχρι 200.000 ευρώ.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι δανειστές μπορούν να στραφούν κατά του ακινήτου, όμως έχουν την ελευθερία να στραφούν κατά άλλου περιουσιακού στοιχείου του αγοραστή (π.χ. άλλο ακίνητο), μέχρι φυσικά τη συγκεκριμένη αξία.

Με λίγα λόγια, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με κατάσχεση και πλειστηριασμό του ακινήτου που αγόρασε (ή και άλλου περιουσιακού του στοιχείου), ακόμα και αν το ακίνητο δεν ήταν υποθηκευμένο. Αρκεί ο πωλητής, συνήθως έμπορος, να είχε χρέη, ακόμα και αν ο αγοραστής δεν γνώριζε για αυτά!

Φυσικά, αν συμβεί αυτό, ο αγοραστής θα μπορεί στη συνέχεια να στραφεί κατά του πωλητή για το ποσό που κατέβαλε, όμως είναι εξαιρετικά αμφίβολο ότι θα έχει κάποιο αποτέλεσμα, όταν πρόκειται για το μοναδικό περιουσιακό του στοιχείο…

Πώς μπορεί να προστατευθεί ο αγοραστής

Όσο τρομακτική και αν φαίνεται μια τέτοια διάταξη, υπάρχουν δικλείδες ασφαλείας που μπορούν να προστατεύσουν τον αγοραστή. Πρώτον ο έλεγχος ότι ο πωλητής δεν έχει χρέη και δεύτερον ότι το ακίνητο δεν αποτελεί το μοναδικό στοιχείο της περιουσίας του.

Βασικό σημείο του νομικού ελέγχου κατά την αγορά ακινήτου είναι να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής δεν έχει χρέη. Πέρα, δηλαδή, από τον έλεγχο του ακινήτου, ώστε να διαγνωστεί αν αυτό έχει κάποιο βάρος (π.χ. υποθήκη, προσημείωση κλπ), θα πρέπει να γίνεται ενδελεχής έλεγχος και του ίδιου του πωλητή. Κάθε έγγραφο που αποδεικνύει ότι δεν υπάρχουν χρέη (π.χ. βεβαίωση από τον Τειρεσία, μη υπαγωγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών κλπ.) είναι πολύ επιβοηθητικό προς αυτή την κατεύθυνση.

Ακόμα, όμως, και αν ανευρεθεί κατά τον έλεγχο ότι ο πωλητής έχει χρέη, δεν αρκεί αυτό για να εφαρμοστεί η διάταξη. Διότι η απαραίτητη γνώση δεν αφορά την ύπαρξη χρεών, αλλά ότι το ακίνητο αποτελεί τη μοναδική περιουσία του πωλητή. Αν αυτό ισχύει, τότε η κατάσταση περιπλέκεται.

Βεβαίως, αξίζει εδώ να σημειωθεί ότι ως περιουσία δεν νοείται μόνο η ακίνητη. Μπορεί ο πωλητής να έχει μόνο το ακίνητο προς πώληση, όμως να διαθέτει κινητή περιουσία, όπως καταθέσεις, μετρητά, μετοχές, πίνακες, κοσμήματα κλπ. Επομένως, είναι αρκετά δύσκολο να αποδείξει ο δανειστής του πωλητή ότι ο αγοραστής γνώριζε ότι το ακίνητο αποτελούσε το σύνολο της περιουσίας, καθώς ο αγοραστής μπορεί κάλλιστα να ισχυριστεί ότι υπέθετε πως ο πωλητής διέθετε και άλλα -κινητά- περιουσιακά στοιχεία.

Πάντως, αν διαπιστωθεί κατά τον νομικό έλεγχο από το Ε9 του πωλητή ότι δεν διαθέτει άλλη ακίνητη περιουσία και εφόσον ο τελευταίος έχει χρέη, μπορεί ο αγοραστής να ζητήσει γραπτή βεβαίωση ότι το ακίνητο δεν είναι η μοναδική περιουσία του πωλητή. Έτσι, σε τυχόν αγωγή εναντίον του θα μπορεί να επικαλεστεί το στοιχείο της μη γνώσης.

Ωστόσο, αν συντρέχουν και οι δύο αυτές προϋποθέσεις -χρέη και μεταβίβαση συνόλου περιουσίας- ο αγοραστής είναι σε δυσμενή θέση. Ειδικά αν αγοράζει από γνωστό, φίλο ή οικογένεια, τότε η κατάσταση είναι ακόμα δυσκολότερη, καθώς αρκετές αποφάσεις έχουν δεχτεί ότι σε αυτές τις περιπτώσεις η απαιτούμενη γνώση τεκμαίρεται.