Σημαντική ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και συνολικά στην αγορά real estate στη χώρα, δίνει η νέα τροπολογία του Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία προβλέπει εκτεταμένες παρατάσεις σε κρίσιμα πολεοδομικά ζητήματα: αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες και ταυτότητες κτιρίων.

Σε μια περίοδο όπου η ζήτηση για κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα παραμένει υψηλή, ενώ ταυτόχρονα αυξάνονται οι απαιτήσεις συμμόρφωσης με το πολεοδομικό πλαίσιο, χιλιάδες ακίνητα κινδύνευαν να βρεθούν εκτός αγοράς. Αυθαίρετες κατασκευές παλαιότερων δεκαετιών, εκκρεμότητες με οικοδομικές άδειες και η υποχρέωση ταυτότητας κτιρίου δημιουργούσαν ένα ασφυκτικό περιβάλλον τόσο για ιδιοκτήτες όσο και για μηχανικούς και συμβολαιογράφους.

1

Συνεπώς η ρύθμιση ήταν αναγκαία, καθώς σε διαφορετική περίπτωση υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να μπλοκαριστούν εντάξεις κτιρίων σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, όπως το «Εξοικονομώ», αλλά και να ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, δημιουργώντας νέα εμπόδια στην αξιοποίηση και συντήρηση της ακίνητης περιουσίας.

Το πρόβλημα πριν την τροπολογία

Πριν από τη συγκεκριμένη παρέμβαση, η αγορά βρισκόταν αντιμέτωπη με έναν αυξανόμενο κίνδυνο «παγώματος» χιλιάδων συναλλαγών. Οι στενές προθεσμίες και οι αυστηρές κυρώσεις είχαν ως αποτέλεσμα πολλές μεταβιβάσεις να αναβάλλονται επ’ αόριστον, πωλήσεις και γονικές παροχές να μπλοκάρονται, ενώ η ανασφάλεια δικαίου μεγάλωνε για ακίνητα με παλιές πολεοδομικές εκκρεμότητες. Παράλληλα, ο τεράστιος όγκος υποθέσεων δημιούργησε ασφυκτικό φόρτο εργασίας στους μηχανικούς, καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την έγκαιρη ολοκλήρωση όλων των απαιτούμενων διαδικασιών.

Ιδιαίτερα η ταυτότητα κτιρίου, αν και αποτελεί κρίσιμο εργαλείο διαφάνειας και ορθολογικής καταγραφής της ακίνητης περιουσίας, αποδείχθηκε στην πράξη εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση για μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων, ειδικά σε περιπτώσεις πολυκατοικιών με ελλιπείς φακέλους ή πολλούς συνιδιοκτήτες.

Τι αλλάζει με τις νέες παρατάσεις

Δεύτερη ευκαιρία για ακυρωμένες άδειες

Με τη νέα ρύθμιση, ιδιοκτήτες των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί – συχνά λόγω αλλαγών στη νομολογία ή εξαιτίας της χρήσης πολεοδομικών κινήτρων (ΝΟΚ)– προστατεύονται προσωρινά από την επιβολή κυρώσεων και από απαγορεύσεις μεταβίβασης. Η αναστολή ισχύει έως την καταληκτική προθεσμία επανέκδοσης της άδειας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-άδειες. Πρόκειται για μια κρίσιμη πρόβλεψη που αποτρέπει την πλήρη απαξίωση ακινήτων και δίνει ρεαλιστικό χρόνο στους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν τις εκκρεμότητές τους.

Ταυτότητα κτιρίου έως το 2028

Η παράταση της υποχρέωσης σύνταξης και υποβολής ταυτότητας κτιρίου για τα κτίρια Κατηγορίας Ι έως την 1η Φεβρουαρίου 2028 θεωρείται κομβικής σημασίας. Δίνει τον απαραίτητο χρόνο στους ιδιοκτήτες να συγκεντρώσουν δικαιολογητικά, στους μηχανικούς να εργαστούν με πιο βιώσιμους ρυθμούς και στην αγορά να συνεχίσει να λειτουργεί χωρίς τον φόβο μαζικών μπλοκαρισμάτων στις μεταβιβάσεις.

Ρύθμιση αυθαιρέτων «παλαιάς κοπής»

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει και η παράταση έως τις 31 Μαρτίου 2028 για την υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από τις 28 Ιουλίου 2011. Η πρόβλεψη αυτή αποτρέπει τη δημιουργία ενός νέου κύματος «παράνομων» ακινήτων και προσφέρει διέξοδο σε ιδιοκτησίες που παραμένουν σε γκρίζα ζώνη εδώ και δεκαετίες.

Το αποτύπωμα στην αγορά ακινήτων

Οι άνθρωποι της αγοράς εκτιμούν ότι η τροπολογία λειτουργεί καταλυτικά στη σταθεροποίηση του real estate. Ξεμπλοκάρει χιλιάδες αγοραπωλησίες, αποτρέπει την απώλεια αξίας ακινήτων λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, ενισχύει τη ρευστότητα και μειώνει τον κίνδυνο μαζικών δικαστικών εμπλοκών. Σε μια περίοδο που η ακίνητη περιουσία αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας, η συγκεκριμένη παρέμβαση επιτρέπει στην αγορά να συνεχίσει να κινείται χωρίς αιφνιδιασμούς και σοβαρές αναταράξεις.

Παράλληλα, η ενσωμάτωση της τροπολογίας σε νομοσχέδιο του Υπουργείο Εσωτερικών στέλνει σαφές μήνυμα θεσμικής σταθερότητας. Η πολιτεία επιδιώκει τη συμμόρφωση με το πολεοδομικό πλαίσιο, χωρίς όμως να οδηγεί ιδιοκτήτες και επενδύσεις σε αδιέξοδο.

Με τις παρατάσεις αυτές, το κράτος κερδίζει χρόνο για να οργανώσει αποτελεσματικότερα τους μηχανισμούς ελέγχου, ενώ οι πολίτες αποκτούν έναν ρεαλιστικό χρονικό ορίζοντα για να τακτοποιήσουν τις υποθέσεις τους.

Από την άλλη, η παράταση των δύο ετών δεν φαίνεται να καλύπτει τις προσδοκίες των εκπροσώπων της ΠΟΜΙΔΑ, οι οποίοι επισημαίνουν ότι απαιτείται μια πιο σταθερή λύση. Όπως υποστηρίζουν, αντί για διαδοχικές χρονικές παρατάσεις, θα πρέπει να θεσπιστεί ένα μόνιμο και χωρίς καταληκτική ημερομηνία πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων, με αυστηρότερους όρους και σαφείς, ειδικούς κανόνες εφαρμογής.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει η ΠΟΜΙΔΑ και στα αυθαίρετα της λεγόμενης Κατηγορίας 5, δηλαδή στα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίρια ή σε όσα υπερβαίνουν σημαντικά τα επιτρεπόμενα όρια δόμησης, κάλυψης ή ύψους. Τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται ουσιαστικά σε θεσμικό κενό από το φθινόπωρο του 2020, χωρίς δυνατότητα τακτοποίησης.

Το ζήτημα δεν αφορά μόνο ιδιώτες, καθώς και δημόσια ή δημοτικά κτίρια παραμένουν αποκλεισμένα από ευρωπαϊκά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης, δεδομένου ότι η Ε.Ε. δεν χρηματοδοτεί αυθαίρετες κατασκευές.

Διαβάστε επίσης: