Έξαλλοι οι δήμαρχοι για το «τσιμέντο να γίνει» στα βόρεια προάστια – Τι λένε Μπονάτσος και Ρούσσος

«Το κερασάκι στην τούρτα». Έτσι χαρακτηρίζει στο mononews ο δήμαρχος Φιλοθέης – Ψυχικού, Χαράλαμπος Μπονάτσος, τη νέα πρόταση μεταφοράς συντελεστή δόμησης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που απειλεί να φέρει νέο κύμα τσιμεντοποίησης στα βόρεια προάστια.

Περιοχές που κατάφεραν, δίνοντας μάχες στα ανώτατα δικαστήρια, να διατηρήσουν το πράσινο και τη χαμηλή δόμησή τους επί δεκαετίες, αντί να προστατεύονται ως κόρην οφθαλμού, μπαίνουν τώρα στο στόχαστρο για να υποδεχθούν νέα τετραγωνικά τσιμέντου.

Αυτό είναι και το παράδοξο που αναδεικνύεται από τη μελέτη του ΥΠΕΝ για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Στο στόχαστρο βρίσκονται οι πιο περιζήτητες περιοχές της Αθήνας, όπως η Φιλοθέη, το Ψυχικό, η Κηφισιά, αλλά και οι  πυκνοκατοικημένες γειτονιές του Χαλανδρίου. Η μελέτη προβλέπει 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα για 584.405 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα και ψηλότερα κτίρια. 

Το πιο αμφιλεγόμενο στοιχείο είναι ότι η χαμηλή υφιστάμενη δόμηση και η παρουσία πρασίνου χρησιμοποιούνται ως κριτήρια επιλογής των ζωνών στη Φιλοθέη και στο Παλαιό Ψυχικό. Δηλαδή, οι περιοχές που διατήρησαν την ιδιαίτερη φυσιογνωμία τους χάρη σε αυστηρούς πολεοδομικούς περιορισμούς εμφανίζονται να διαθέτουν περιθώρια για περισσότερο τσιμέντο, ακριβώς επειδή παραμένουν λιγότερο χτισμένες από τις γειτονικές τους.

Στην επιχειρηματολογία της μελέτης προστίθεται ακόμη και η προοπτική σταθμών μετρό όπως «Φιλοθέη» και «Σίδερα», παρότι αποτελούν επεκτάσεις της υπό κατασκευή Γραμμής 4 του μετρό και άρα σχέδια του πολύ μακρινού μέλλοντος.

Μπορεί οι προτεινόμενες ζώνες να βρίσκονται ακόμη σε διαβούλευση, όμως οι δήμαρχοι Φιλοθέης -Ψυχικού και Χαλανδρίου προειδοποιούν ήδη με δικαστικές προσφυγές. Δεν είναι άλλωστε η πρώτη φορά που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή για την προστασία των πολεοδομικών περιορισμών των περιοχών τους, έχοντας προηγουμένως συγκρουστεί για τα οικοδομικά μπόνους του ΝΟΚ για τα οποία και δικαιώθηκαν.

Ψυχικό: Μια πράσινη κουκκίδα μέσα στο γκρίζο

Στο mononews μιλά ο δήμαρχος Φιλοθέης – Ψυχικού, Χαράλαμπος Μπονάτσος, ο οποίος συνεχίζει τη μακρά παράδοση των δημοτικών αρχών της περιοχής να δίνουν μάχες για τη διατήρηση της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των κηπουπόλεων, ενός από τα ελάχιστα κομμάτια της Αθήνας που έχουν διατηρήσει τη χαμηλή δόμηση και το πράσινό τους.

Ο κ. Μπονάτσος εμφανίζεται κατηγορηματικά αντίθετος με τις προτεινόμενες αλλαγές, προειδοποιώντας ότι η πρόσθετη δόμηση απειλεί να ανατρέψει πολεοδομικές ισορροπίες που ο δήμος προσπαθεί να διαφυλάξει εδώ και δεκαετίες.

«Είμαστε ένας δήμος με καθαρά προαστιακό χαρακτήρα. Τα δύο τρίτα του δήμου μας είναι περιοχές αποκλειστικής κατοικίας, με ειδικούς όρους πολεοδόμησης, που προστατεύονται από βασιλικά και προεδρικά διατάγματα», επισημαίνει.

Για τον κ. Μπονάτσο, η χαμηλή δόμηση αποτελεί ακριβώς ένα στοιχείο που πρέπει να διαφυλαχθεί και όχι να θεωρείται πολεοδομικό προνόμιο και αφορμή και επιπλέον δόμηση. 

«Ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού είναι μια πράσινη κουκκίδα μέσα στο γκρίζο των γύρω δήμων. Αυτό το πράσινο είναι που μας δίνει την αξία που έχουμε σήμερα», τονίζει.

Υπενθυμίζει ακόμη ότι ο δήμος έχει συγκρουστεί στο παρελθόν τόσο για τη μεταφορά συντελεστή όσο και για τις διατάξεις του ΝΟΚ. «Φάγαμε τον ΝΟΚ στην πλάτη μας. Προλάβαμε κάποιες άδειες, κινηθήκαμε εναντίον τους και σταματήσαμε ορισμένες περιπτώσεις. Όμως είχαν ήδη προλάβει να χτιστούν πολλά ακίνητα», αναφέρει. «Δεν γίνεται να είμαστε συνεχώς με το όπλο παρά πόδα», προσθέτει.

Ποιες περιοχές απειλούνται

Από τα ακριβά οικόπεδα της Φιλοθέης και του Παλαιού Ψυχικού μέχρι την Αγία Κυριακή της Κηφισιάς και τις πυκνοκατοικημένες γειτονιές του Χαλανδρίου, η μελέτη του ΥΠΕΝ αποτυπώνει με ακρίβεια τις περιοχές που προτείνεται να υποδεχθούν πρόσθετο οικοδομικό βάρος.

Στη Φιλοθέη, η προτεινόμενη ζώνη αναπτύσσεται κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας, στην περιοχή που οριοθετείται από τις οδούς Βαλαωρίτου, Στεφάνου Δέλτα, Γατοπούλου, 28ης Οκτωβρίου, Πολίτη, Γ. Βεντήρη και Καλλιγά. Ο συντελεστής δόμησης προτείνεται να αυξηθεί από 0,60 σε 0,80, δημιουργώντας δυνατότητα για 15.225 επιπλέον τ.μ.

Στο Παλαιό Ψυχικό, η παρέμβαση αφορά ακίνητα στην πλευρά της Κηφισίας, μεταξύ των οδών Κοκκώνη, Χάουλαντ και Στεφάνου Δέλτα. Και εδώ προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80, με 7.570 πρόσθετα τ.μ.

Συνολικά, οι δύο κηπουπόλεις, που έχουν αναπτυχθεί με ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που προστατεύει εδώ και δεκαετίες τη χαμηλή δόμηση, τους κήπους και τον χαρακτήρα αποκλειστικής κατοικίας, μπορούν να δεχθούν 22.795 επιπλέον τ.μ. σε οκτώ οικοδομικά τετράγωνα.

Μάλιστα, η πρόταση δεν περιορίζεται στην αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80, αλλά συνοδεύεται και από πρόβλεψη για έναν επιπλέον όροφο.

Στο Νέο Ψυχικό, η προτεινόμενη ζώνη περιλαμβάνει ακίνητα στην περιοχή των οδών 25ης Μαρτίου, Ξάνθου, Καραϊσκάκη, Αθανασίου Διάκου, Υψηλάντου και Δημοκρατίας. Η πρόσθετη δυνατότητα φτάνει τα 11.519 τ.μ., με τον συντελεστή να προτείνεται να αυξηθεί από 1,20 σε 1,30 ή, ανάλογα με το τμήμα της ζώνης, σε 1,43.

Στην Κηφισιά, οι τρεις ζώνες εντοπίζονται σε διαφορετικές περιοχές, με συνολική δυνατότητα για 38.795 επιπλέον τ.μ.

Η πρώτη βρίσκεται στην Αγία Κυριακή, στην περιοχή των οδών Σ. Βενιζέλου, Αχαρνών και Β. Αντωνόπουλου. Εδώ καταγράφεται μία από τις εντονότερες προτεινόμενες μεταβολές, καθώς ο συντελεστής μπορεί να αυξηθεί από 0,50 σε 1,00 σε ορισμένα ακίνητα, δηλαδή να διπλασιαστεί.

Η δεύτερη αφορά τη Νέα Κηφισιά, κατά μήκος της λεωφόρου Καλυφτάκη, έναν άξονα με εμπορικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Η τρίτη εντοπίζεται στις Αδάμες, κοντά στις οδούς Πανσέδων, Ερμιόνης, Πλατάνων και Σπανουδάκη, καθώς και στον παράδρομο της Εθνικής Οδού Αθηνών–Θεσσαλονίκης.

Στο Χαλάνδρι συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη πρόσθετη δυνατότητα δόμησης: 258.159 τ.μ. σε επτά ζώνες, σχεδόν το 44% του συνόλου της μελέτης.

Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις απλώνονται σε διαφορετικά σημεία της πόλης, κοντά στις οδούς Αγίας Παρασκευής, Γαρυττού, Δουκίσσης Πλακεντίας, Μεσογείων, Τζαβέλλα, Ηρώων Πολυτεχνείου, Μελιγαλά και Ηρακλείτου. Πρόκειται για περιοχές που συνδέονται με βασικούς κυκλοφοριακούς άξονες, αλλά και με γειτονιές κατοικίας που αντιμετωπίζουν ήδη πιέσεις στις υποδομές τους.

Στον Χολαργό, οι πέντε προτεινόμενες ζώνες δημιουργούν περιθώριο για 64.473 πρόσθετα τ.μ., σε περιοχές κοντά στη λεωφόρο Μεσογείων και στις οδούς Μιλτιάδου, Χίου, Εθνικής Αντιστάσεως, Ορφέως και Αναστάσεως.

Στον Παπάγου, η παρέμβαση αφορά ζώνη στην οδό Αναστάσεως, με προτεινόμενη αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,20 και δυνατότητα για 5.948 επιπλέον τ.μ.

Στη Μεταμόρφωση, τέλος, η μελέτη προβλέπει 148.763 πρόσθετα τ.μ., κυρίως σε περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, με διαφορετικό χαρακτήρα από τις ζώνες αποκλειστικής κατοικίας της Φιλοθέης και του Ψυχικού.

Το πράσινο γίνεται επιχείρημα για περισσότερο τσιμέντο

Το πιο αμφιλεγόμενο στοιχείο της μελέτης βρίσκεται στα κριτήρια επιλογής των περιοχών.

Στη Φιλοθέη και στο Ψυχικό, η χαμηλή υφιστάμενη δόμηση, η παρουσία πρασίνου και οι υψηλότεροι συντελεστές στην απέναντι πλευρά της Λ. Κηφισίας λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό των ζωνών.

Έτσι, οι περιοχές που έχουν διατηρήσει περισσότερο πράσινο και λιγότερα κτίρια αντιμετωπίζονται ως κατάλληλες για να δεχθούν περισσότερη δόμηση.

Ο κ. Μπονάτσος εκφράζει έντονες αντιρρήσεις για την αύξηση των συντελεστών δόμησης κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας, καθώς μια ανάλογη απόπειρα το 2014 είχε προκαλέσει ισχυρές αντιδράσεις, με αποτέλεσμα η σχετική ρύθμιση να καταργηθεί το 2016.

«Έχει επιχειρηθεί και στο παρελθόν να δοθούν πρόσθετες χρήσεις σε αυτή τη ζώνη, αλλά δεν εγκρίθηκαν, καθώς πρόκειται για περιοχή αποκλειστικής κατοικίας. Δεν μπορεί να έρχονται από το παράθυρο να επιτρέπουν πρόσθετη δόμηση και στη συνέχεια να επιχειρούν να αλλάξουν και τις χρήσεις γης», υποστηρίζει.

Η δημοτική αρχή έχει προγραμματίσει συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου την Τετάρτη 11 Νοεμβρίου, αποκλειστικά για το ζήτημα, και προαναγγέλλει προσφυγή στη Δικαιοσύνη εφόσον προχωρήσει ο σχεδιασμός.

«Δεν μπαίνουμε καν στη διαδικασία να διαβουλευτούμε το σχέδιο», δηλώνει ο κ. Μπονάτσος.

Χαλάνδρι: Πρώτα μείωσαν τους συντελεστές, τώρα προτείνουν αύξηση

Αντίστοιχα έντονη είναι και η αντίδραση στο Χαλάνδρι, όπου προβλέπονται σχεδόν τα μισά πρόσθετα τετραγωνικά της μελέτης για τα βόρεια προάστια.

Το 2021 το ΥΠΕΝ ενέκρινε νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, με μείωση των συντελεστών δόμησης κατά 10%. Τώρα προτείνει τη δημιουργία δυνατότητας για 258.159 επιπλέον τ.μ. σε επτά ζώνες.

Ο δήμαρχος Σίμος Ρούσσος χαρακτηρίζει την πρόταση «απαράδεκτη», υποστηρίζοντας ότι ανατρέπει τον σχεδιασμό που έχει εγκρίνει το ίδιο το υπουργείο.

Όπως αναφέρει στο mononews, η πόλη έχει πληθυσμιακή πυκνότητα περίπου 7.000 κατοίκων ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο, με ελλείψεις σε σχολεία, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους.

Υπενθυμίζει ότι το 2023 εγκρίθηκε πολεοδομική μελέτη για περίπου 1.000 στρέμματα με συντελεστή 0,8, ενώ τώρα σε ορισμένα σημεία προτείνεται συντελεστής έως 1,3.

Ο κ. Ρούσσος δεν απορρίπτει τη μεταφορά συντελεστή ως εργαλείο αποζημίωσης ιδιοκτητών δεσμευμένων ακινήτων. Ζητά όμως να πραγματοποιείται εντός του ίδιου δήμου, αντί να μεταφέρονται στο Χαλάνδρι οικοδομικά δικαιώματα από άλλες περιοχές.

Και η δημοτική αρχή Χαλανδρίου δηλώνει επίσης έτοιμη να κινηθεί νομικά.

Ποιος θα αγοράζει και ποιος θα πουλά συντελεστή

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα παλιό πρόβλημα: την αποζημίωση ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν οικοδομικά δικαιώματα λόγω περιορισμών προστασίας ή άλλων νόμιμων δεσμεύσεων.

Στην πλευρά της προσφοράς βρίσκονται, υπό προϋποθέσεις, ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων και άλλων ακινήτων από τα οποία επιτρέπεται η μεταφορά δικαιωμάτων.

Στην πλευρά της ζήτησης θα βρίσκονται ιδιοκτήτες ακινήτων εντός των εγκεκριμένων ζωνών υποδοχής. Αυτοί θα μπορούν να αποκτούν πρόσθετο συντελεστή μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Η αγορά φοβάται μια νέα περιπέτεια τύπου ΝΟΚ

Το mononews συνομίλησε και με την άλλη πλευρά, εκείνη των επενδυτών, που παρακολουθούν με επιφυλακτικότητα τα σχέδια του ΥΠΕΝ, έχοντας ακόμη νωπή την εμπειρία από τις δικαστικές περιπέτειες του ΝΟΚ.

Ο Φώτης Γιόφτσιος, ιδρυτικό μέλος, αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, εκτιμά ότι η μεταφορά συντελεστή μπορεί να λειτουργήσει θετικά για την ανάπτυξη ακινήτων, επισημαίνει όμως ότι ο σχεδιασμός βρίσκεται ακόμη υπό συζήτηση.

Ο προβληματισμός του εστιάζεται στο ενδεχόμενο να επαναληφθεί το σκηνικό του ΝΟΚ, με επενδυτές να αγοράζουν οικόπεδα, να προχωρούν σε σχεδιασμό έργων και να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, για να βρεθούν στη συνέχεια αντιμέτωποι με δικαστικές αμφισβητήσεις και ανατροπές των όρων δόμησης. Με τις αντιδράσεις των δήμων να έχουν ήδη εκδηλωθεί, το ζήτημα της ασφάλειας δικαίου είναι αυτό που απασχολεί σε αυτή τη φάση την  κατασκευαστική αγορά.

Διαβάστε επίσης:

Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Πώς «ξεκλειδώνουν» επιπλέον τετραγωνικά και όροφοι

Γεωργιάδης για μεταφορά συντελεστή δόμησης: «Ο χαρακτήρας της Φιλοθέης και του Ψυχικού θα διατηρηθεί ως κόρη οφθαλμού»