Αύξηση ενοικίων: Τι ισχύει στην Ελλάδα – Το φρένο που εφαρμόζουν άλλες ευρωπαϊκές χώρες

Η ιστορία της 87χρονης Ισπανίδας που βρέθηκε αντιμέτωπη με την έξωση από το σπίτι, όπου ζούσε επί 70 χρόνια, επειδή το ενοίκιό της πενταπλασιάστηκε, φέρνει στο προσκήνιο τον νούμερο ένα φόβο που έχει ο μέσος ενοικιαστής και στην Ελλάδα.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης μετά το πέρας της συμφωνημένης μίσθωσης να αυξήσει όσο θέλει το ενοίκιο; Και αν ναι, υπάρχει κάποια προστασία για τον μισθωτή;

Η απάντηση, δυστυχώς, είναι ότι νομικά ο εκμισθωτής δεν έχει κανέναν περιορισμό στο πόσο θα αυξήσει το μίσθωμα, όταν λήξει το μισθωτήριο συμβόλαιο. Περιορίζεται μόνο από το νόμο της αγοράς, όμως σε μια περίοδο με έντονη στεγαστική κρίση ο νόμος της αγοράς μάλλον θα λειτουργήσει υπέρ του.

Αυτό, όμως, δεν είναι μια αυτονόητη πραγματικότητα για όλη την Ευρώπη. Σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Γαλλία και η Γερμανία, έχουν θεσπιστεί μηχανισμοί που περιορίζουν όχι μόνο τις αυξήσεις κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης, αλλά, υπό προϋποθέσεις, ακόμη και το ποσό που μπορεί να ζητηθεί από έναν νέο ενοικιαστή.

Ισπανία: Τι άλλαξε στο νομοθετικό πλαίσιο μετά την υπόθεση της Μαρικάρμεν

Η περίπτωση της Μαρικάρμεν Αμπασκάλ έχει μια ιδιαίτερη νομική διάσταση. Η ηλικιωμένη δεν ήταν μια συνηθισμένη ενοικιάστρια της σημερινής αγοράς, αλλά κατοικούσε στο ακίνητο με βάση παλαιό προστατευτικό καθεστώς μίσθωσης, το οποίο είχε αρχικά συνδεθεί με τον πατέρα της και στη συνέχεια είχε μεταβιβαστεί.

Η δικαστική διαφορά αφορούσε τα χρονικά όρια αυτής της προστασίας, με τα ισπανικά δικαστήρια να κρίνουν ότι το δικαίωμα παραμονής της είχε εξαντληθεί, με αποτέλεσμα η έξωση να θεωρηθεί νόμιμη. Η υπόθεση, επομένως, δεν αφορούσε μια απλή μονομερή αύξηση ενοικίου κατά τη διάρκεια ενεργής σύμβασης, αλλά την απώλεια ενός ειδικού δικαιώματος παραμονής στην κατοικία.

Στον απόηχο της υπόθεσης και της ευρύτερης στεγαστικής κρίσης, πάντως, η ισπανική κυβέρνηση ενέκρινε στις 6 Οκτωβρίου 2026 νέες έκτακτες παρεμβάσεις για τις μισθώσεις κατοικίας. Το Βασιλικό Νομοθετικό Διάταγμα 29/2026, που δημοσιεύθηκε στις 7 Οκτωβρίου, εντάσσεται στην προσπάθεια περιορισμού της στεγαστικής ανασφάλειας και προβλέπει πρόσθετα μέτρα προστασίας, μεταξύ άλλων για τη διάρκεια ορισμένων μισθώσεων και τις αυξήσεις των ενοικίων.

Το νέο πλαίσιο έρχεται να προστεθεί σε ένα ήδη κοινωνικά παρεμβατικό σύστημα που είχε θεσπιστεί με τον ισπανικό νόμο 12/2023 για το δικαίωμα στη στέγαση. Ο νόμος αυτός επιτρέπει τον χαρακτηρισμό περιοχών ως ζωνών έντονης στεγαστικής πίεσης, στις οποίες εφαρμόζονται ειδικοί περιορισμοί στον καθορισμό των μισθωμάτων. Κατά κανόνα, το ενοίκιο μιας νέας σύμβασης δεν μπορεί να υπερβαίνει το τελευταίο μίσθωμα που ίσχυε για την ίδια κατοικία μέσα στην προηγούμενη πενταετία, αφού ληφθούν υπόψη οι νόμιμες αναπροσαρμογές.

Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές όπου ενεργοποιούνται οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις, ο ιδιοκτήτης δεν είναι ελεύθερος να καθορίσει από μηδενική βάση το μίσθωμα μόλις αποχωρήσει ο προηγούμενος ενοικιαστής ή μόλις λήξει η νόμιμη μίσθωση. Ακόμη, μάλιστα, και αν έχουν γίνει εργασίες ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης, μπορούν να δικαιολογήσουν πρόσθετη αύξηση έως 10%, οπότε γίνεται σαφές ότι υπάρχει ένα ισχυρό ρυθμισμένο και προστατευτικό για τους μισθωτές καθεστώς από παράλογες αυξήσεις.

Ελλάδα: Μπορεί ο ιδιοκτήτης να διπλασιάσει το ενοίκιο όταν λήξει το συμβόλαιο;

Στην Ελλάδα, η προστασία του ενοικιαστή κατοικίας στηρίζεται πρωτίστως στη διάρκεια της μίσθωσης και όχι στον γενικό έλεγχο του ύψους των ενοικίων.

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 1703/1987, η μίσθωση ακινήτου που χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει μικρότερο χρονικό διάστημα ή μίσθωση αόριστης διάρκειας.

Έτσι, εάν ένας ενοικιαστής υπογράψει συμβόλαιο διάρκειας ενός έτους, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί, μόνο και μόνο επειδή συμπληρώθηκε το έτος, να απαιτήσει την αποχώρησή του ούτε να αυξήσει το ενοίκιο, καθώς εξακολουθεί να ισχύει η υποχρεωτική τριετία.

Συνεπώς, όσο η μίσθωση βρίσκεται σε ισχύ, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να επιβάλει αυθαίρετα οποιαδήποτε αύξηση επιθυμεί. Όμως, εδώ τελειώνει η οποιαδήποτε προστασία του ενοικιαστή.

Όταν η μίσθωση λήξει και δεν υπάρχει συμβατική ή άλλη νόμιμη βάση για τη συνέχισή της, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προτείνει τη σύναψη νέας σύμβασης με διαφορετικό μίσθωμα, χωρίς να δεσμεύεται από κάποιο γενικό ανώτατο ποσοστό αύξησης σε σχέση με το προηγούμενο.

Για παράδειγμα, ένας ενοικιαστής που καταβάλλει 600 ευρώ τον μήνα μπορεί, μετά τη λήξη της μίσθωσης, να βρεθεί αντιμέτωπος με απαίτηση 1.200 ευρώ για νέα σύμβαση, καθώς η αύξηση ακόμη και κατά 100% δεν απαγορεύεται από κάποια ειδική διάταξη περί πλαφόν στις νέες μισθώσεις κατοικίας.

Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβάλει μονομερώς το νέο ποσό ή να απομακρύνει αμέσως τον ενοικιαστή. Αν δεν υπάρξει συμφωνία για νέα μίσθωση και έχει λήξει το δικαίωμα παραμονής του μισθωτή, η απόδοση του ακινήτου γίνεται με τις νόμιμες διαδικασίες απόδοσης του μισθίου, οι οποίες βέβαια έχουν πλέον επιταχυνθεί σημαντικά.

Επομένως, το ουσιαστικό κενό προστασίας δεν εντοπίζεται τόσο στη δυνατότητα αύξησης του μισθώματος κατά τη διάρκεια μιας ενεργής σύμβασης, όσο στη διαμόρφωση της τιμής της επόμενης. Ενώ σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες το προηγούμενο ενοίκιο ή οι τιμές αντίστοιχων κατοικιών λειτουργούν ως σημείο αναφοράς για τον καθορισμό του νέου μισθώματος, στην Ελλάδα δεν υφίσταται αντίστοιχος γενικός μηχανισμός.

Γερμανία: Το ενοίκιο δεν μπορεί να ξεπερνά ανεξέλεγκτα τις τιμές της περιοχής

Στη Γερμανία, η προστασία των ενοικιαστών δεν περιορίζεται στη διάρκεια της σύμβασης, αλλά επεκτείνεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, και στον καθορισμό του αρχικού μισθώματος.

Ο χαρακτηριστικότερος μηχανισμός είναι η λεγόμενη Mietpreisbremse, δηλαδή το «φρένο» στα ενοίκια, που προβλέπεται στα άρθρα 556d και επόμενα του γερμανικού Αστικού Κώδικα. Στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως αγορές με ιδιαίτερα έντονη στεγαστική πίεση, το μίσθωμα μιας νέας σύμβασης δεν μπορεί, κατά κανόνα, να υπερβαίνει περισσότερο από 10% το τοπικό συγκρίσιμο μίσθωμα.

Η κρίσιμη διαφορά σε σχέση με την Ελλάδα είναι ότι η σύγκριση δεν γίνεται αποκλειστικά με το ενοίκιο που πλήρωνε ο προηγούμενος ενοικιαστής, αλλά με το επίπεδο των μισθωμάτων αντίστοιχων κατοικιών της ίδιας περιοχής.

Για παράδειγμα, εάν το συγκρίσιμο τοπικό μίσθωμα για μια κατοικία είναι 800 ευρώ, το ανώτατο αρχικό μίσθωμα μπορεί, υπό την εφαρμογή του γενικού κανόνα, να διαμορφώνεται στα 880 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να ζητήσει 1.300 ευρώ επικαλούμενος τη μεγάλη ζήτηση.

Γαλλία: Πλαφόν στα ενοίκια ακόμη και για νέους ενοικιαστές

Αντίστοιχη, αν και διαφορετικά οργανωμένη, προστασία εφαρμόζεται στη Γαλλία, όπου το κράτος παρεμβαίνει στον καθορισμό των μισθωμάτων σε περιοχές που αντιμετωπίζουν έντονη στεγαστική πίεση.

Το γαλλικό σύστημα λειτουργεί σε δύο επίπεδα. Το πρώτο αφορά τις λεγόμενες zones tendues, περιοχές όπου η ζήτηση κατοικιών υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά. Εκεί ισχύουν περιορισμοί στις αυξήσεις κατά την ανανέωση της μίσθωσης ή κατά την εκμίσθωση σε νέο ενοικιαστή. Έτσι, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκμεταλλευτεί την αποχώρηση του προηγούμενου ενοικιαστή για να αυξήσει ελεύθερα το μίσθωμα.

Το δεύτερο επίπεδο είναι ακόμη πιο παρεμβατικό και εφαρμόζεται σε συγκεκριμένες πόλεις, όπως το Παρίσι, το Μπορντό και το Μονπελιέ. Εκεί χρησιμοποιείται σύστημα μισθωμάτων αναφοράς, με βάση χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, η επιφάνεια, η παλαιότητα και το είδος της κατοικίας. Το ανώτατο βασικό μίσθωμα καθορίζεται συνήθως στο 120% του αντίστοιχου μισθώματος αναφοράς.

Έτσι, η τιμή δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τη διαπραγματευτική ισχύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή, αλλά υπόκειται σε ένα αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού.

Θα μπορούσε να εφαρμοστεί πλαφόν στα ενοίκια και στην Ελλάδα;

Η σύγκριση με τη Γερμανία, τη Γαλλία και την Ισπανία αναδεικνύει μια ουσιαστική διαφορά στον τρόπο με τον οποίο οι ευρωπαϊκές έννομες τάξεις επιχειρούν να ισορροπήσουν ανάμεσα στην προστασία της ιδιοκτησίας και την ανάγκη πρόσβασης στην κατοικία.

Στην Ελλάδα, ο νομοθέτης έχει επιλέξει να προστατεύει κυρίως τη χρονική σταθερότητα της μίσθωσης με την ελάχιστη τριετία. Δεν έχει, ωστόσο, καθιερώσει έναν γενικό μηχανισμό ελέγχου της τιμής που μπορεί να συμφωνηθεί κατά τη σύναψη μιας νέας σύμβασης.

Η θέσπιση ενός τέτοιου μηχανισμού δεν είναι εκ προοιμίου ασύμβατη με το ελληνικό συνταγματικό πλαίσιο, αλλά θα απαιτούσε ειδική νομοθετική ρύθμιση και στάθμιση διαφορετικών δικαιωμάτων και συμφερόντων. Παράλληλα, ένας περιορισμός των μισθωμάτων θα έπρεπε να εξεταστεί υπό το πρίσμα της αρχής της αναλογικότητας, ώστε να μην επιβάλλει δυσανάλογο βάρος στους ιδιοκτήτες.

Άλλωστε, η παρέμβαση στις τιμές των ενοικίων δεν αποτελεί μέτρο χωρίς πιθανές οικονομικές συνέπειες. Οι επικριτές τέτοιων συστημάτων υποστηρίζουν ότι ενδέχεται να αποθαρρύνουν την προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση ή τις επενδύσεις στη συντήρηση των ακινήτων.

Ωστόσο, όταν εκ των πραγμάτων η διαπραγματευτική δύναμη των μερών δεν είναι ίση, λόγω της έντονης στεγαστικής κρίσης στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, είναι σκόπιμο να αναρωτηθούμε πώς μπορεί να επανέλθει αυτή η ισορροπία, ακριβώς άλλωστε όπως συμβαίνει στη νομοθεσία για την προστασία του καταναλωτή, όπου γίνεται αδιαμφισβήτητα αποδεκτό ότι το αδύναμο μέρος της σύμβασης πρέπει να προστατευθεί από καταχρηστικές πρακτικές.