Σε ουσιώδη μεταβολή των συνθηκών δίνεται από το νόμο το δικαίωμα στα μέρη να αναπροσαρμόσουν το τίμημα της σύμβασης.

Η γενική αρχή των συμβάσεων είναι ότι αυτές πρέπει να τηρούνται για όσο χρόνο διαρκούν. Με λίγα λόγια και αναφορικά με τις μισθώσεις, αν υπάρχει μισθωτήριο συμβόλαιο για 3 έτη με συγκεκριμένο ποσό μισθώματος, αυτό δεν μπορεί να αλλάξει και ο μισθωτής είναι προστατευμένος για αυτό το χρονικό διάστημα.

1

Ωστόσο, υπάρχουν κάποιες διατάξεις στον Αστικό Κώδικα που επιτρέπουν και στα δύο μέρη να αναπροσαρμόσουν το ενοίκιο, εφόσον υπάρξουν σημαντικές μεταβολές που επηρεάζουν τη μισθωτική σχέση.

Αυτό ισχύει για κάθε συμβατική σχέση, όμως στις μισθώσεις, τόσο τις ιδιωτικές όσο και τις επαγγελματικές, έχει πολύ μεγάλη σημασία, δεδομένου ότι πρόκειται για διαρκείς σχέσεις, όπου τυχόν αναπροσαρμογή επιδρά καθοριστικά και στα δύο μέρη.

Σε περιόδους κρίσης και περιστατικών ανωτέρας βίας, όπως ήταν η πανδημία, μπορεί να βρει εφαρμογή το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, το οποίο δίνει στον οφειλέτη (άρα στον μισθωτή) το δικαίωμα της αναπροσαρμογής της σύμβασης λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών.

Τι γίνεται, όμως, όταν ισχύει το αντίστροφο; Όταν δεν υπάρχει κρίση, οι αξίες των ακινήτων ανεβαίνουν και τώρα είναι ο ιδιοκτήτης που ψάχνει τρόπο να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα προς τα πάνω;

Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να εφαρμοστεί το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα που επιβάλλει την τήρηση της σύμβασης με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, κάτι που έχει κριθεί νομολογιακά ότι μπορεί να δώσει το δικαίωμα στον εκμισθωτή, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να ζητήσει την αύξηση του αντιτίμου της σύμβασης.

Τι ορίζει ο νόμος

Το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη».

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι και τα δύο συναλλασσόμενα μέρη, δηλαδή εν προκειμένω ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο ενοικιαστής, θα πρέπει να εκπληρώνουν την υποχρέωσή τους χωρίς αυτό να γίνεται δυσανάλογα επαχθές για τον έναν από τους δύο, καθώς σε αυτή την περίπτωση θα είχαμε απόκλιση από την αρχή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των συμβάσεων.

Αν, δηλαδή η αξία του ακινήτου ανέβει θεαματικά κατά τη διάρκεια ισχύος της μίσθωσης, τότε ο ιδιοκτήτης θα είναι ζημιωμένος, αφού θα παραχωρεί στον ενοικιαστή το ακίνητο σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή από αυτή που επιβάλλουν οι συναλλακτικές συνήθειες.

Αυτό, μάλιστα, ισχύει ακόμα και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν ήρθε απρόοπτα, αλλά ήταν ένα γεγονός που ήταν γνωστό ή μπορούσε να προβλεφθεί.

Πώς γίνεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος

Η εν λόγω δυνατότητα που δίνει ο νόμος αφορά τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή. Ωστόσο, αυτή τη χρονική περίοδο, η συζήτηση αφορά την αύξηση των τιμών των ακινήτων, οπότε η μεταβολή των συνθηκών  θα μπορούσε να οδηγήσει σε αύξηση του ενοικίου. Φυσικά, δεν αποκλείεται να υπάρξει κάποια άλλη φάση -όπως και έγινε την περίοδο της κρίσης ή της πανδημίας- που το δικαίωμα αυτό θα ασκηθεί από τον ενοικιαστή για μείωση του ενοικίου.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται με άσκηση αγωγής εκ μέρους του μέρους που θέλει να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα και το δικαστήριο αποφασίζει αναλόγως.

Ο τρόπος υπολογισμού της αύξησης γίνεται με τη σύγκριση του υφιστάμενου ποσού με αυτό που θα μπορούσε να ισχύει υπό τις συναλλακτικές συνθήκες. Ωστόσο, το δικαστήριο αποφασίζει ελεύθερα και μπορεί να επιδικάσει μικρότερη αύξηση με το σκεπτικό ότι εκ των πραγμάτων, όταν συνάπτεται μία σύμβαση για ορισμένο χρονικό διάστημα, τα μέρη αναλαμβάνουν τον κίνδυνο να αλλάξουν οι συνθήκες στο μεταξύ.

Συνεπώς, θα πρέπει αυτή η αύξηση της αξίας του ακινήτου να είναι πολύ σημαντική και να μην περιλαμβάνεται στα συνήθη πλαίσια.

Αυτή, άλλωστε, είναι και η ένσταση που μπορεί να προβάλει ο μισθωτής. Ότι δηλαδή η αύξηση της αξίας του ακινήτου δεν είναι τόσο μεγάλη, ώστε να αντιτίθεται στην καλή πίστη η εκπλήρωση της σύμβασης με βάση το υφιστάμενο ενοίκιο.

Σε ποιες περιπτώσεις έχουν δεχτεί τα δικαστήρια αύξηση του μισθώματος

Το δικαστήριο αποφασίζει κάθε φορά με βάση τα συγκεκριμένα και ειδικά περιστατικά κάθε υπόθεσης και δεν δεσμεύεται από προηγούμενες αποφάσεις.

Όμως, έχει υπάρξει έως τώρα σημαντική νομολογία σχετικά με το πότε η αύξηση της αξίας του ακινήτου είναι τόσο ουσιώδης που έχει νόημα η αναπροσαρμογή του ενοικίου.

Μερικές από αυτές τις περιπτώσεις είναι οι εξής:

  • Λειτουργία σταθμού μετρό σε κοντινή απόσταση
  • Πεζοδρόμηση του δρόμου με αποτέλεσμα κατακόρυφη αύξηση της εμπορικής κίνησης
  • Ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο πόλης
  • Αναβάθμιση της περιοχής λόγω σημαντικών έργων υποδομών

Το συμπέρασμα είναι ότι απαιτείται κάποιο καθορισμένο και σπουδαίο γεγονός που ώθησε στην αύξηση της αξίας του ακινήτου και όχι κάποια ασαφής επίκληση της αύξησης του πληθωρισμού. Όμως, τα δικαστήρια έχουν πολλές φορές δεχτεί αυτή την αύξηση, οπότε είναι μια πρακτική που μπορεί να αποδώσει καρπούς για τον ενάγοντα, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις.