Γενική συνέλευση πολυκατοικίας: Ποιος αποφασίζει για θέρμανση και κοινόχρηστα, πότε δεσμεύεται η μειοψηφία και τι γίνεται αν δεν πληρώνει

Με την έλευση του χειμώνα, οι διαφωνίες που ούτως ή άλλως είναι πολλές στις πολυκατοικίες γίνονται ακόμη εντονότερες. Τα ερωτήματα για το αν θα μπει πετρέλαιο, πώς και πότε θα πληρωθούν τα κοινόχρηστα και τι θα γίνει αν κάποιοι αρνούνται να συμμετάσχουν γίνονται πλέον επιτακτικά και οι απαντήσεις, αν και ξεκάθαρες από τη νομοθεσία, στην πράξη δεν είναι τόσο απλές.

Οι γενικές συνελεύσεις εξαιρετικά συχνά εξελίσσονται σε πεδίο αντιπαράθεσης, ενώ δεν λείπουν οι περιπτώσεις στις οποίες ο διαχειριστής αρνείται να συγκαλέσει συνέλευση ή κανένας ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να αναλάβει τη διαχείριση. Η νομοθεσία προσφέρει λύσεις για αυτά τα ενδεχόμενα, αν και καθοριστικό ρόλο παίζει και ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Ποιος συγκαλεί τη γενική συνέλευση και κάθε πότε πρέπει να γίνεται;

Η σύγκληση της γενικής συνέλευσης αποτελεί κατά κανόνα αρμοδιότητα του διαχειριστή, ο οποίος οφείλει να ενεργεί σύμφωνα με τις προβλέψεις του κανονισμού της πολυκατοικίας. Στις περισσότερες πολυκατοικίες προβλέπεται η πραγματοποίηση μίας τακτικής γενικής συνέλευσης κάθε χρόνο, κατά την οποία εγκρίνονται οι λογαριασμοί της διαχείρισης, συζητούνται οι αναγκαίες εργασίες και λαμβάνονται αποφάσεις για τις κοινές δαπάνες.

Ωστόσο, δεν υπάρχει γενική νομοθετική υποχρέωση που να επιβάλλει σε όλες ανεξαιρέτως τις πολυκατοικίες τη διεξαγωγή συνέλευσης σε συγκεκριμένη ημερομηνία ή με την ίδια συχνότητα. Ο κανονισμός καθορίζει συνήθως τον τρόπο πρόσκλησης, την προθεσμία ειδοποίησης, τα θέματα της ημερήσιας διάταξης και τις προϋποθέσεις συμμετοχής.

Εκτός από την τακτική συνέλευση, μπορεί να συγκληθεί και έκτακτη, όταν προκύπτει ζήτημα που απαιτεί απόφαση των συνιδιοκτητών, όπως π.χ. μια σοβαρή βλάβη του ανελκυστήρα, μια αναγκαία επισκευή ή η λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης.

Τι γίνεται αν ο διαχειριστής αρνείται να συγκαλέσει συνέλευση;

Δεν είναι καθόλου σπάνιο οι ιδιοκτήτες να ζητούν τη διεξαγωγή συνέλευσης και ο διαχειριστής να αδιαφορεί ή να αρνείται να την οργανώσει. Οπότε εδώ τίθεται το ζήτημα αν μπορούν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες να τη συγκαλέσουν μόνοι τους.

Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται καταρχάς από τον κανονισμό. Πολλοί κανονισμοί προβλέπουν ότι ο διαχειριστής υποχρεούται να συγκαλέσει έκτακτη συνέλευση εφόσον το ζητήσουν ιδιοκτήτες που εκπροσωπούν συγκεκριμένο ποσοστό της συνιδιοκτησίας.

Εάν ο διαχειριστής δεν ανταποκριθεί, πρέπει να εξεταστεί αν ο κανονισμός επιτρέπει στους αιτούντες να προχωρήσουν οι ίδιοι στη σύγκληση. Δεν υπάρχει, πάντως, ένας ενιαίος κανόνας που να επιτρέπει σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη να συγκαλεί οποτεδήποτε γενική συνέλευση για οποιοδήποτε θέμα.

Ειδική πρόβλεψη, όμως, υπάρχει για ζητήματα αλλαγής του συστήματος θέρμανσης ή αποσύνδεσης από την κεντρική εγκατάσταση. Σύμφωνα με το άρθρο 127 του ν. 4495/2017, εφόσον ο διαχειριστής δεν συγκαλέσει τη σχετική συνέλευση εντός 30 ημερών από την υποβολή του αιτήματος, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει ο ίδιος στη σύγκλησή της, με ανάρτηση πρόσκλησης σε εμφανές σημείο του κτιρίου τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν.

Πάντως, σε οποιοδήποτε θέμα, όταν η άρνηση του διαχειριστή οδηγεί σε παρατεταμένο αδιέξοδο, μπορεί να αναζητηθεί δικαστική προστασία, ανάλογα με τη φύση της διαφοράς και τις διατάξεις που διέπουν τη συγκεκριμένη πολυκατοικία. Το πρώτο βήμα είναι η αποστολή εξώδικης πρόσκλησης προς τον διαχειριστή για την υλοποίηση της υποχρέωσής του προς διενέργεια γενικής συνέλευσης, ένα βήμα το οποίο συνήθως φέρνει άμεσο αποτέλεσμα, χωρίς να απαιτηθούν περαιτέρω δικαστικές ενέργειες.

Πόσοι πρέπει να είναι παρόντες και με ποια πλειοψηφία λαμβάνονται οι αποφάσεις;

Μία από τις συχνότερες παρανοήσεις είναι ότι για να ληφθεί μια απόφαση αρκεί να συμφωνούν οι περισσότεροι από όσους εμφανίστηκαν στη συνέλευση. Στην πραγματικότητα, όμως, σε κάθε γενική συνέλευση πρέπει να εξετάζονται δύο διαφορετικά ζητήματα. Πρώτον, αν η συνέλευση έχει την απαιτούμενη απαρτία και δεύτερον αν η συγκεκριμένη πρόταση συγκέντρωσε την αναγκαία πλειοψηφία όχι με βάση τον αριθμό των διαμερισμάτων ή των προσώπων, αλλά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, τα γνωστά χιλιοστά.

Ως προς την απαρτία, δηλαδή το ελάχιστο ποσοστό συνιδιοκτησίας που πρέπει να εκπροσωπείται για να συνεδριάσει έγκυρα η γενική συνέλευση, καθοριστικός είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσοστό που να ισχύει για όλες τις πολυκατοικίες. Ο κανονισμός μπορεί, για παράδειγμα, να απαιτεί την παρουσία ή εκπροσώπηση ιδιοκτητών που συγκεντρώνουν το 50%, το 60% ή το 75% των χιλιοστών.

Συνήθως προβλέπεται και διαδικασία επαναληπτικής συνέλευσης, εφόσον δεν επιτευχθεί απαρτία κατά την πρώτη συνεδρίαση. Σε αυτήν μπορεί να απαιτείται μικρότερο ποσοστό συμμετοχής, ενώ ορισμένοι κανονισμοί επιτρέπουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη λήψη αποφάσεων σε τρίτη συνεδρίαση ανεξάρτητα από τον αριθμό των παρόντων. Αυτό, ωστόσο, δεν αποτελεί γενικό κανόνα, αλλά εξαρτάται από τις προβλέψεις του εκάστοτε κανονισμού.

Διαφορετικό ζήτημα είναι η πλειοψηφία που απαιτείται για να εγκριθεί μια απόφαση. Σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 3741/1929, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να καθορίζουν με τον κανονισμό διαφορετικές πλειοψηφίες, ανάλογα με τη σοβαρότητα των αποφάσεων. Έτσι, για ζητήματα συνήθους διαχείρισης, όπως η συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων ή οι τακτικές λειτουργικές δαπάνες, μπορεί να προβλέπεται απλή πλειοψηφία των εκπροσωπούμενων ψήφων. Για σημαντικότερες αποφάσεις μπορεί να απαιτείται αυξημένη πλειοψηφία, υπολογιζόμενη είτε επί των παρόντων είτε επί του συνόλου των χιλιοστών.

Υπάρχουν, ωστόσο, και αποφάσεις για τις οποίες η συνηθισμένη πλειοψηφία δεν αρκεί, ακόμη και αν προβλέπεται γενική εξουσία της συνέλευσης να αποφασίζει για τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Ιδίως όταν πρόκειται για μεταβολές που θίγουν δικαιώματα συνιδιοκτητών επί των κοινόκτητων μερών ή για τροποποιήσεις της σύστασης και του κανονισμού, συνήθως απαιτείται η συναίνεση όλων.

Τι συμβαίνει, όμως, αν η πολυκατοικία δεν διαθέτει κανονισμό; Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 3741/1929 και, συμπληρωματικά, οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα για την κοινωνία δικαιώματος, σύμφωνα με τις οποίες για τις αποφάσεις που εμπίπτουν στην τακτική διαχείριση απαιτείται πλειοψηφία επί του συνόλου της συνιδιοκτησίας και όχι επί των παρόντων στη συνέλευση.

Για παράδειγμα, αν σε πολυκατοικία με συνολικά 1.000 χιλιοστά εμφανιστούν ιδιοκτήτες που εκπροσωπούν 400 χιλιοστά και συμφωνήσουν όλοι σε μια δαπάνη (π.χ. πετρέλαιο), η συμφωνία τους δεν αρκεί, ελλείψει κανονισμού, για τη λήψη απόφασης. Αντίθετα, εάν υπάρχει κανονισμός που επιτρέπει τη λήψη της συγκεκριμένης απόφασης με πλειοψηφία των παρόντων σε έγκυρα συγκληθείσα επαναληπτική συνέλευση, το αποτέλεσμα θα να είναι διαφορετικό.

Πετρέλαιο θέρμανσης: Μπορεί η πλειοψηφία να υποχρεώσει όλους να πληρώσουν;

Το ερώτημα συζητιέται σχεδόν σε όλες τις πολυκατοικίες αυτή την περίοδο, που καλούνται να αποφασίσουν αν θα προμηθευτούν πετρέλαιο και πώς θα καλύψουν το κόστος.

Εφόσον η αγορά πετρελαίου έχει αποφασιστεί νόμιμα, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων της συνέλευσης, η σχετική υποχρέωση δεν περιορίζεται στους ιδιοκτήτες που υπερψήφισαν, αλλά δεσμεύει και εκείνους που καταψήφισαν ή απουσίαζαν.

Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελούν τα κλειστά διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες των οποίων συχνά θεωρούν ότι δεν οφείλουν να συμμετέχουν στη δαπάνη του πετρελαίου, αφού δεν κατοικούν στο ακίνητο και δεν χρησιμοποιούν τη θέρμανση. Ωστόσο, το γεγονός ότι ένα διαμέρισμα παραμένει κενό δεν συνεπάγεται αυτομάτως απαλλαγή από τα έξοδα θέρμανσης.

Το ποσό που καλείται να καταβάλει ο ιδιοκτήτης εξαρτάται από το σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας και τον ισχύοντα πίνακα κατανομής δαπανών. Σε πολυκατοικίες με κοινή κεντρική θέρμανση, χωρίς δυνατότητα ανεξάρτητης ρύθμισης ανά διαμέρισμα, η δαπάνη κατανέμεται με βάση τα προβλεπόμενα ποσοστά, ανεξάρτητα από το αν κάποιος κατοικεί πράγματι στο ακίνητό του. Σε εγκαταστάσεις με αυτονομία, αντίθετα, λαμβάνεται υπόψη και η χρήση της θέρμανσης, χωρίς όμως η μηδενική κατανάλωση να συνεπάγεται κατ’ ανάγκη μηδενική χρέωση, αφού κατά κανόνα θα πρέπει να πληρωθεί το πάγιο.

Διαφορετική, όμως, είναι η περίπτωση των ιδιοκτητών που έχουν αποσυνδεθεί νόμιμα από την κεντρική θέρμανση και έχουν εγκαταστήσει ανεξάρτητο σύστημα, όπως φυσικό αέριο ή αντλία θερμότητας. Το άρθρο 127 του ν. 4495/2017 προβλέπει ειδική διαδικασία αυτονόμησης, ακόμη και χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και η μη παρεμπόδιση της θέρμανσης των υπόλοιπων διαμερισμάτων.

Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης που αυτονομείται σύμφωνα με τη διαδικασία του νόμου απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου της κεντρικής θέρμανσης, εξακολουθεί όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησης και στις έκτακτες δαπάνες της εγκατάστασης.

Τι μπορούν να κάνουν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες αν κάποιος δεν πληρώνει;

Η άρνηση πληρωμής είναι ίσως η συχνότερη αιτία σύγκρουσης στις πολυκατοικίες, όπου ένας ιδιοκτήτης μπορεί να υποστηρίζει ότι δεν συμμετείχε στη συνέλευση, ότι διαφώνησε με την αγορά πετρελαίου ή ότι δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να καλύψει το ποσό που του αναλογεί.

Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, η αρνητική ψήφος ή η απουσία δεν αρκεί από μόνη της για να απαλλάξει κάποιον από μια νόμιμη κοινή δαπάνη. Εφόσον η οφειλή έχει προκύψει νόμιμα και έχει καταστεί απαιτητή, η πολυκατοικία μπορεί να διεκδικήσει την καταβολή της.

Ο διαχειριστής μπορεί να κινηθεί δικαστικά για την είσπραξη των οφειλόμενων κοινοχρήστων, κάτι που συνήθως γίνεται με διαταγή πληρωμής, η οποία είναι πολύ ταχύτερη και οικονομικότερη οδός από την άσκηση αγωγής.

Πάντως, ακόμη και αν κάποιος από τους ιδιοκτήτες χρωστάει κοινόχρηστα, αυτό δεν δίνει αυτομάτως τη δυνατότητα στην πολυκατοικία να διακόψει τη θέρμανση στο διαμέρισμα του οφειλέτη ως μέσο πίεσης. Η είσπραξη των οφειλών πραγματοποιείται καταρχήν με τα προβλεπόμενα νόμιμα μέσα και όχι με αυτοδικία, καθώς η μονομερής επέμβαση στην παροχή θέρμανσης μπορεί να δημιουργήσει ζήτημα προσβολής των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη.

Πότε είναι άκυρη μια απόφαση και πώς μπορεί να προσβληθεί;

Η γενική συνέλευση αποτελεί το βασικό όργανο συλλογικής λήψης αποφάσεων, αλλά η εξουσία της δεν είναι απεριόριστη. Μια απόφαση μπορεί να δημιουργεί ζήτημα νομιμότητας όταν έχει ληφθεί χωρίς την απαιτούμενη απαρτία ή πλειοψηφία, όταν παραβιάζει ουσιώδεις προβλέψεις του κανονισμού ή όταν υπερβαίνει τις αρμοδιότητες που αναγνωρίζονται στη συνέλευση.

Αυτό που θέλει ιδιαίτερη προσοχή είναι η διάκριση ανάμεσα στις αποφάσεις για τη συνήθη διαχείριση και σε εκείνες που μεταβάλλουν ουσιώδη δικαιώματα ή υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα, η συνέλευση δεν μπορεί, μόνο και μόνο επειδή συγκεντρώθηκε μια συνηθισμένη πλειοψηφία, να τροποποιήσει αυθαίρετα τα ποσοστά συμμετοχής των ιδιοκτητών στις κοινές δαπάνες, παρακάμπτοντας τις νόμιμες προϋποθέσεις τροποποίησης του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ζήτημα μπορεί επίσης να προκύψει όταν λαμβάνεται απόφαση για θέμα που δεν είχε περιληφθεί στην πρόσκληση, ιδίως αν έτσι στερήθηκε από απόντες ιδιοκτήτες η δυνατότητα να συμμετάσχουν σε μια σημαντική ψηφοφορία.

Το θέμα, βέβαια, είναι ότι ο ιδιοκτήτης που θεωρεί ότι θίγεται από παράνομη απόφαση δε μπορεί αυτοδικαίως να τη θεωρήσει άκυρή, αλλά θα πρέπει να προσφύγει στα αρμόδια δικαστήρια, ζητώντας την αναγνώριση της ακυρότητάς της, κάτι που φυσικά είναι πολύ χρονοβόρο και δαπανηρό. Βέβαια, όταν υπάρχει επείγουσα ανάγκη, μπορεί να εξεταστεί και η δυνατότητα προσωρινής δικαστικής προστασίας.

Διαβάστε επίσης:

Δημόσια έργα: SOS από τις εργοληπτικές επιχειρήσεις στον Μητσοτάκη για καθυστερήσεις και διακοπή εργασιών – Η επιστολή

Deal Αλαφούζου – Novibet: Πόσα θα πάρει ο Δήμος Αθηναίων από τα 50 εκατ. ευρώ – Τα έσοδα από σουίτες, εστίαση και μπουτίκ

Νίκος Τσάκος: «Euroleague 26» θα ονομάσει το νέο του πλοίο προς τιμήν του Ολυμπιακού