Χρωστάει κοινόχρηστα και πουλάει το σπίτι: Πότε ευθύνεται ο νέος ιδιοκτήτης και πότε όχι – Πώς μπορεί να προστατευθεί η πολυκατοικία

Είναι από τα πιο συνηθισμένα σενάρια σε όποιον έχει ασχοληθεί έστω και λίγο με ζητήματα πολυκατοικίας. Ένα διαμέρισμα σταματά να πληρώνει κοινόχρηστα, στην αρχή για λίγους μήνες και ύστερα για μεγάλο χρονικό διάστημα, όσο η οφειλή διογκώνεται, με αποτέλεσμα να αναγκάζονται οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες να πληρώνουν τις τρέχουσες δαπάνες.

Τα τελευταία χρόνια, μάλιστα, το πρόβλημα έχει αποκτήσει και μια νέα διάσταση. Σε πολλές πολυκατοικίες της Αθήνας υπάρχουν πλέον διαμερίσματα που ανήκουν σε ξένους επενδυτές, από Κινέζους που αγόρασαν ακίνητα στο πλαίσιο της Golden Visa μέχρι εταιρείες ή ιδιώτες που απέκτησαν ένα διαμέρισμα καθαρά ως επένδυση και δεν διέμειναν ποτέ σε αυτό.

Σε πολλές περιπτώσεις, ο διαχειριστής δεν γνωρίζει καν ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης, έχει μόνο ένα email κάποιου μεσίτη ή ενός διαχειριστή ακινήτου και προσπαθεί επί μήνες να βρει κάποιον για να ζητήσει τα οφειλόμενα.

Και το πρόβλημα γίνεται εκρηκτικό όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να αποεπενδύσει. Πουλά το διαμέρισμα, παίρνει το τίμημα και εξαφανίζεται από το ελληνικό real estate, έχοντας αφήσει χρέη πολλών χιλιάδων ευρώ στην πολυκατοικία.

Σε αντίθεση με την κοινώς παραδεδεγμένη άποψη, οι οφειλές των κοινοχρήστων παύουν να αφορούν το διαμέρισμα, όταν αυτό αποκτηθεί από νέο ιδιοκτήτη. Αν και υπάρχουν ορισμένες κινήσεις που μπορούν, βέβαια, να γίνουν, η αλήθεια είναι ότι πρόκειται για ένα τεράστιο ζήτημα, για το οποίο και η ΠΟΜΙΔΑ έχει απαιτήσει να ληφθούν μέτρα.

Τι χρωστάει ο νέος ιδιοκτήτης και από πότε

Η βασική αρχή είναι ότι τα κοινόχρηστα δεν αποτελούν χρέος που ακολουθεί το ακίνητο, οπότε αν αυτό μεταβιβαστεί, το χρέος αφορά πλέον τον παλιό ιδιοκτήτη.

Συνεπώς, τα κοινόχρηστα που δημιουργήθηκαν πριν από τη μεταβίβαση βαρύνουν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενώ εκείνα που γεννώνται μετά την απόκτηση βαρύνουν τον αγοραστή.

Έτσι, αν κάποιος χρωστά 4.000 ευρώ σε κοινόχρηστα και πουλήσει αύριο το διαμέρισμά του, το ποσό αυτό δεν φορτώνεται στον νέο ιδιοκτήτη, καθώς αυτός αρχίζει να επιβαρύνεται με τις δικές του υποχρεώσεις από τη στιγμή που αποκτά το ακίνητο.

Φυσικά, τα χρέη δεν σβήνονται, όμως από τη στιγμή της μεταβίβασης ευθύνεται πλέον προσωπικά ο παλιός ιδιοκτήτης, από τον οποίο μπορεί να αναζητηθεί η οφειλή.

Κάτι που είναι από μόνο του δύσκολο, πόσο μάλλον όταν μιλάμε για ξένους επενδυτές που διαμένουν στην Κίνα, το Ισραήλ ή το Ιράν. Διότι άλλο πράγμα είναι να έχεις μια απαίτηση και άλλο να μπορέσεις πράγματι να την εισπράξεις.

Μπορεί ο κανονισμός να προστατεύσει την πολυκατοικία;

Η σημασία του κανονισμού της πολυκατοικίας είναι τεράστια και αν το νομοθετικό πλαίσιο υποχρέωνε όλες τις πολυκατοικίες να έχουν κανονισμό με συγκεκριμένο περιεχόμενο, τα περισσότερα προβλήματα των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν θα υφίσταντο καν.

Αυτό, όμως, που συμβαίνει τώρα είναι ότι οι περισσότεροι ασχολούνται με τον κανονισμό όταν πια είναι πολύ αργά και δεν υπάρχει καμία σχετική πρόβλεψη.

Αν υπάρχει κανονισμός της πολυκατοικίας που αναφέρει ότι χρέη για κοινόχρηστες δαπάνες μεταβιβάζονται μαζί με το ακίνητο στον νέο ιδιοκτήτη, τότε το πρόβλημα λύνεται, όμως χρειάζεται προσοχή στο πώς έχει καταρτιστεί αυτός ο κανονισμός.

Ο ν. 3741/1929 επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ρυθμίζουν με συμφωνία τον τρόπο λειτουργίας της πολυκατοικίας, τη συμμετοχή στις δαπάνες, τις υποχρεώσεις τους και γενικότερα τις μεταξύ τους σχέσεις. Για να έχει, όμως, ένας κανονισμός την πλήρη ισχύ που απαιτείται απέναντι και σε μελλοντικούς αγοραστές, δεν αρκεί απλώς να έχει ψηφιστεί από μια γενική συνέλευση, αλλά να έχει περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο και να έχει μεταγραφεί και καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.

Ωστόσο, πολλές παλιές πολυκατοικίες δεν έχουν καν κανονισμό ή έχουν κανονισμό που δεν περιέχει πρόβλεψη για τέτοια ζητήματα. Το γεγονός ότι με το υφιστάμενο πλαίσιο οποιαδήποτε αλλαγή ή προσθήκη στον κανονισμό απαιτεί ομοφωνία από όλους τους συνιδιοκτήτες, κάνει ξεκάθαρο ότι είναι σχεδόν αδύνατον να ρυθμιστεί ένα τέτοιο θέμα.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να μπει φρένο στην πώληση με απλήρωτα κοινόχρηστα

Ακριβώς επειδή η σημερινή κατάσταση αφήνει τις πολυκατοικίες εκτεθειμένες, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) ζητάει σθεναρά να αλλάξει ο νόμος. Η πρότασή της είναι ότι πριν πουληθεί μια οριζόντια ιδιοκτησία, πρέπει να δηλώνεται επίσημα αν υπάρχουν ανεξόφλητα κοινόχρηστα.

Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ, από κοινού με τους συμβολαιογράφους, έχει προτείνει να προσαρτάται στο συμβόλαιο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχει εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αν δεν υπάρχει διαχειριστής ή εκείνος αρνείται να εκδώσει τη δήλωση, η πρόταση προβλέπει αντίστοιχη δήλωση του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο.

Σήμερα, για να πουληθεί ένα ακίνητο, ο πωλητής περνά μέσα από μια ολόκληρη αλυσίδα ελέγχων και βεβαιώσεων, όπου ελέγχονται φορολογικές υποχρεώσεις, ΤΑΠ, πολεοδομική κατάσταση και σειρά άλλων ζητημάτων. Τα χρέη προς την ίδια την πολυκατοικία, όμως, δεν αποτελούν γενική προϋπόθεση ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.

Και έτσι μπορεί να συμβεί το παράδοξο το ακίνητο να αλλάξει χέρια κανονικότατα, ο πωλητής να εισπράξει δεκάδες ή εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ και η πολυκατοικία να μείνει να ψάχνει 3.000 ή 5.000 ευρώ απλήρωτων κοινοχρήστων από κάποιον που ίσως να μην έχει πλέον καμία άλλη παρουσία ή περιουσία στην Ελλάδα.

Πώς μπορεί να προστατευθεί η πολυκατοικία

Παρά τη δυσοίωνη κατάσταση, υπάρχουν κινήσεις στις οποίες μπορεί να προχωρήσει η πολυκατοικία, ώστε να προλάβει μια τέτοια δυσάρεστη εξέλιξη. Όσο το ακίνητο εξακολουθεί να βρίσκεται στην περιουσία του οφειλέτη, η πολυκατοικία έχει υπέρ της ένα περιουσιακό στοιχείο πάνω στο οποίο μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να στραφεί.

Γι’ αυτό οι μεγάλες οφειλές κοινοχρήστων δεν πρέπει να αφήνονται να συσσωρεύονται επ’ αόριστον. Η διαχείριση μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά τα χρήματα και ακόμη και να εκκινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης για να τα εισπράξει.

Συγκεκριμένα, με απόφαση της γενικής συνέλευσης που εκδίδεται με πλειοψηφία (και προφανώς όχι με ομοφωνία), μπορεί η πολυκατοικία να εκδώσει διαταγή πληρωμής για τις οφειλές των κοινοχρήστων και στη συνέχεια να εγγράψει προσημείωση ή να επιβάλει κατάσχεση στο ακίνητο, ώστε να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις της.

Δεδομένου, μάλιστα, ότι μια μεταβίβαση ακινήτου απαιτεί αρκετούς μήνες, έχει νόημα η διαδικασία να εκκινήσει αμέσως, ώστε πρακτικά να μπλοκαριστεί η μεταβίβαση. Η έκδοση διαταγής πληρωμής και εγγραφής προσημείωσης γίνεται πλέον σε λίγες ημέρες μέσω δικηγόρου, με αποτέλεσμα πλέον το ακίνητο είτε να μην μπορεί καν να μεταβιβαστεί στην περίπτωση της κατάσχεσης είτε να μπορεί να μεταβιβαστεί προσημειωμένο, κάτι που φυσικά αποθαρρύνει οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο αγοραστή.

Ο αγοραστής μπορεί να μην πληρώνει τα παλιά χρέη, αλλά πρέπει να ξέρει σε ποια πολυκατοικία μπαίνει

Σε κάθε περίπτωση, το ζήτημα αφορά και τον αγοραστή και γι’ αυτό, ανεξάρτητα από το αν ευθύνεται για τις παλιές οφειλές κοινοχρήστων, οφείλει να τις γνωρίζει κατά τον έλεγχο τίτλων.

Ο αγοραστής έχει κάθε λόγο να ζητήσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας, να ενημερωθεί για τις πρόσφατες αποφάσεις της γενικής συνέλευσης, να ρωτήσει αν υπάρχουν μεγάλες οφειλές και, κυρίως, να μάθει αν υπάρχει αποθεματικό ή αν το κτίριο λειτουργεί οριακά, καθώς υπάρχουν μεγάλες οφειλές που μπορεί να οδηγήσουν στην ανάγκη για έκτακτες εισφορές.

Άλλωστε, ένα άδειο ταμείο πολυκατοικίας γίνεται πρόβλημά του νέου αγοραστή από την ημέρα που παίρνει τα κλειδιά, ακόμη και αν αυτός δεν έχει καμία ευθύνη για αυτό.