ORILINA Properties: Μια ΑΕΕΑΠ στην αρχή ενός κύκλου σημαντικής ανάπτυξης με αδικαιολόγητη έκπτωση από το NAV

Η Orilina Properties έχει καταγράψει μια απόδοση της τάξεως του 9,6% στο Β΄τρίμηνο του 2026 (με το μέρισμα €0,0303 ανά μετοχή που περιλαμβάνει και τις ίδιες μετοχές) το οποίο κρίνεται ως ικανοποιητικό δεδομένου ότι μιλάμε για τον κλάδο των ακινήτων.

Ωστόσο, εκτιμούμε ότι βρισκόμαστε μόνο στην αρχή καθώς η εισηγμένη εισέρχεται σε μία ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα φάση ανάπτυξης με επιταχυνόμενο ρυθμό αύξησης εσόδων την επόμενη 2ετία. 

Ο κύκλος εργασιών το 2025 εκτινάχθηκε στα 14,9 εκατ. ευρώ από 5,9 εκατ. ευρώ το 2024 (+151,8%), καθώς αναγνώρισε έσοδο €8,5εκ από την πώληση πώληση τριών κατοικιών στο συγκρότημα Marina Residences, ενώ το προσαρμοσμένο EBITDA διαμορφώθηκε στα €4,9 εκ. αυξημένο κατά σχεδόν 49%.

Η συνολική αξία ενεργητικού ανήλθε στα €208,3 εκ. ή €1,251 ανά μετοχή.

Τα καθαρά κέρδη διαμορφώθηκαν στα €10,7εκ, ενώ η ταμειακή συνεισφορά στα κέρδη εκ των πωληθέντων κατοικιών ανήλθε στα €1,6εκ, γεγονός που οδήγησε και στο αυξημένο μέρισμα. 

Η συνέχεια ωστόσο, επιφυλάσσει ακόμα καλύτερα μεγέθη για τους μετόχους. Καταρχήν, η διοίκηση έχει αναφέρει ότι έχουν ήδη πωληθεί ή δεσμευθεί περίπου το 65% των κατοικιών, ενώ στην Γενική Συνέλευση στις 12 Μαίου του 2026 επισήμανε ότι οι κατασκευαστικές εργασίες προχωρούν κανονικά καθώς περισσότερο από το 50% του έργου έχει ολοκληρωθεί και αναμένεται να παραδοθεί το Β εξάμηνο του 2027.

Αξίζει να σημειώσουμε, εδώ, ότι εφόσον η αγορά έχει απορροφήσει ήδη σχεδόν τα δύο τρίτα του έργου πριν από την ολοκλήρωσή του μειώνει σημαντικά τον εμπορικό κίνδυνο και προσφέρει υψηλή ορατότητα στα μελλοντικά αποτελέσματα.

Επίσης, και το κατασκευαστικό ρίσκο είναι αρκετά χαμηλό σε σύγκριση με τα υπόλοιπα έργα που πραγματοποιούνται στον χώρο του Ελληνικού.

Τώρα, πόσο μπορεί να είναι το οικονομικό όφελος από την πώληση των 20 υπερπολυτελών κατοικιών;

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία και τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται στην πρώτη γραμμή του Ελληνικού, οι τιμές πώλησης αντίστοιχων υπερπολυτελών κατοικιών κινούνται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα. Α

ν θεωρηθεί ένα συντηρητικό μέσο τίμημα περίπου 8-10 εκατ. ευρώ ανά κατοικία, τότε οι συνολικές πωλήσεις των 20 μεζονετών μπορούν να προσεγγίσουν τα 160-200 εκατ. ευρώ.

Με δεδομένο ότι πρόκειται για ανάπτυξη η οποία αποκτήθηκε και σχεδιάστηκε αρκετά χρόνια πριν από τη σημερινή εκτόξευση των τιμών στην περιοχή, ένα καθαρό περιθώριο κέρδους της τάξης του 20%-25% θεωρείται ρεαλιστικό για ένα έργο αυτού του χαρακτήρα.

Αυτό μεταφράζεται σε συνολικό δυνητικό καθαρό κέρδος περίπου 35-45 εκατ. ευρώ από το σύνολο του project, ποσό ιδιαίτερα σημαντικό για μία εταιρεία με προσαρμοσμένο EBITDA € 4,9εκ το 2025, ακόμα και στο χαμηλότερο εύρος.

Παράλληλα, αποτελεί δέσμευση της διοίκησης της εισηγμένης ότι μεγάλο μέρος των κερδών αυτών θα διανεμηθεί στους μετόχους.

Με άλλα λόγια, η πλήρης ολοκλήρωση και παράδοση των Marina Residences θα μπορούσε να δημιουργήσει κέρδη αρκετών ετών μέσα σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, ενισχύοντας σημαντικά την καθαρή θέση και τις ταμειακές ροές της εταιρείας.

Ενημερωτικά αναφέρουμε ότι με 31.12.2025 η εταιρεία προέβη σε εκτίμηση της εύλογης αξίας του αποθέματος κατοικιών που παραμένουν στην ιδιοκτησία της και δεν έχουν μεταβιβαστεί, η οποία ανέρχονταν στα €57εκ.

Εδώ θα ήθελα να σημπληρώσω ότι η εισηγμένη διαθέτει pipeline για περαιτέρω ανάπτυξη εσόδων μέσω της Ιδιωτικής Λέσχης στη Μαρίνα Αγίου Κοσμά και των υποδομών σε Πειραιά και Θεσαλονίκη.

Ωστόσο, μετά την ολοκλήρωση και πώληση του project Marina Residences, αλλά και της διανομής των 2/3 των κερδών από εκεί, αυτο που φαίνεται να αγνοεί η αγορά, είναι ότι το εκτιμώμενα σχεδόν μηδενικό LTV της εισηγμένης τότε θα προσφέρει τρία σημαντικά πλεονεκτήματα:

1. δυνατότητα χρηματοδότησης νέων επενδύσεων χωρίς μεγάλη επιβάρυνση του ισολογισμού,
2. ευελιξία για εξαγορές ακινήτων όταν παρουσιαστούν ευκαιρίες,
3. σχεδον μηδενική έκθεση στον κίνδυνο υψηλών επιτοκίων.

Ήτοι, η συγκεκριμένη κεφαλαιακή διάρθρωση αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα καθώς ως γνωστόν, οι περισσότερες ευρωπαϊκές και ελληνικές ΑΕΕΑΠ αναπτύσσονται χρησιμοποιώντας τραπεζικό δανεισμό με δείκτη LTV μεταξύ 25% και 40%.

Η μόχλευση αυτή επιτρέπει στις εταιρείες να αποκτούν νέα ακίνητα χωρίς να απαιτούνται συνεχείς αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου, δημιουργώντας έναν ενάρετο κύκλο αύξησης των ενοικίων και των μερισμάτων.

Η Orilina βρίσκεται σήμερα στην αντίθετη αφετηρία. Αν, για παράδειγμα, η εταιρεία αξιοποιήσει μέρος της δανειοδοτικής της ικανότητας και προχωρήσει σε νέες επενδύσεις ύψους 80-100 εκατ. ευρώ, διατηρώντας την πολιτική της για εξαγορές ακινήτων με μικτή απόδοση (gross yield) άνω του 6%, τότε το νέο χαρτοφυλάκιο θα μπορούσε να προσθέσει περίπου 5-6 εκατ. ευρώ επιπλέον ετήσια ακαθάριστα μισθώματα, τα οποία, μετά την αφαίρεση των λειτουργικών εξόδων και του κόστους χρηματοδότησης, θα μεταφράζονταν σε σημαντική αύξηση των λειτουργικών κερδών (FFO_Funds from operations). Αυτό θα οδηγούσε σε μερισματική απόδοση που θα κυμάινονταν εύκολα στο 6% με 7%. Επαναμλαμβάνω ότι αυτή η απόδοση θα μπορούσε να επιτευχθεί αφού οι μέτοχοι καρπωθούν περισσότερα από €20εκ μέρισματα την επόμενη 2ετία.

Επιπλέον, σύμφωνα και με τα παραπάνω, πρέπει να επισημάνουμε ότι η Orilina Properties θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο στρατηγικού ενδιαφέροντος από μεγαλύτερους επενδυτές του κλάδου.

Η ευρωπαϊκή αγορά των ΑΕΕΑΠ βρίσκεται εδώ και αρκετά χρόνια σε φάση συγκέντρωσης. Μεγαλύτεροι όμιλοι αποκτούν μικρότερες εταιρείες προκειμένου να αυξήσουν το ενεργητικό τους, να μειώσουν το λειτουργικό κόστος ως ποσοστό του χαρτοφυλακίου και να αποκτήσουν πρόσβαση σε ποιοτικά ακίνητα χωρίς να χρειαστεί να τα αναπτύξουν από την αρχή.

Η Orilina διαθέτει αρκετά χαρακτηριστικά που, θεωρητικά, θα μπορούσαν να την καταστήσουν ελκυστική σε έναν τέτοιο σχεδιασμό. Αυτά είναι:

• χαρτοφυλάκιο σύγχρονων ακινήτων υψηλής ποιότητας,
• συμμετοχή στο μεγαλύτερο αναπτυξιακό έργο της χώρας, το Ελληνικό,
• εξαιρετικά χαμηλή μόχλευση,
• μικρό σχετικά μέγεθος που διευκολύνει μια εταιρική συναλλαγή,
• και διοίκηση με σημαντική εμπειρία στον χώρο του real estate.

Συνοψίζοντας, δεν μπορούμε σε καμία περίπτωση να δικαιολογήσουμε την σημαντική έκπτωση κατά 31% από την εσωτερική αξία (NAV) με την οποία διαπραγματεύεται η Orilina Properties στο ταμπλό του Euronext Athens.  

Διαβάστε επίσης:

ΔΕΗ: Ένα επενδυτικό αφήγημα ανάπτυξης με ελεγχόμενο ρίσκο και ευρωπαϊκά χαρακτηριστικά

AKTOR: Το σχέδιο Εξάρχου για παραχωρήσεις, ΣΔΙΤ και κατασκευή με «δύναμη πυρός» €1 δισ.

Θανάσης Ζαμάνης: Ένας «μάχιμος» δικηγόρος στο τιμόνι του ΕΟΠΥΥ