Π. Καπετανάκος (DIMAND): Από τα γραφεία στα ξενοδοχεία, πώς αλλάζει η διαχείριση των ακινήτων

Ο τρόπος διαχείρισης των ακινήτων έχει αλλάξει ριζικά τα τελευταία χρόνια, με την αξία να μην περιορίζεται πλέον στη φάση της ανάπτυξης αλλά να εκτείνεται σε ολόκληρο τον κύκλο ζωής ενός asset.

Αυτό υπογράμμισε ο Chief Asset Management Officer της DIMAND, Παναγιώτης Καπετανάκος, περιγράφοντας στο mononews τη μετάβαση της αγοράς από το παραδοσιακό μοντέλο ανάπτυξης σε μια πιο ολοκληρωμένη προσέγγιση που δίνει έμφαση στη λειτουργία, τη βιωσιμότητα και τη μακροπρόθεσμη αξία.

Όπως ανέφερε, από τα πρώτα στάδια σχεδιασμού ενός έργου λαμβάνονται πλέον υπόψη παράγοντες όπως η ενεργειακή απόδοση, η ευελιξία των χώρων, η εμπειρία των χρηστών και η ανθεκτικότητα των κτηρίων στις μελλοντικές τάσεις. Παράλληλα, ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν οι στόχοι ESG, τόσο κατά την κατασκευή όσο και κατά τη λειτουργία των ακινήτων.

Ο κ. Καπετανάκος τόνισε ότι η διαχείριση ενός ακινήτου δεν ολοκληρώνεται με την παράδοσή του, αλλά συνεχίζεται καθ’ όλη τη διάρκεια λειτουργίας του, με στόχο τη διατήρηση υψηλών ποσοστών πληρότητας, τη βελτιστοποίηση των λειτουργικών δαπανών και τη διασφάλιση της μακροπρόθεσμης αξίας του. Ειδικά στα σύνθετα έργα αστικής ανάπλασης, χαρακτήρισε κρίσιμη τη συμμετοχή εξειδικευμένου asset manager ήδη από το στάδιο του σχεδιασμού.

Αναφερόμενος στη στρατηγική διακράτησης ή πώλησης ενός ακινήτου, επισήμανε ότι δεν υπάρχει ένα μοναδικό κριτήριο. Η απόφαση, όπως είπε, εξαρτάται από τη στρατηγική του επενδυτή, τα χαρακτηριστικά του asset και τις συνθήκες της αγοράς. Καθοριστικό ρόλο παίζουν τόσο η μελλοντική απόδοση του ακινήτου όσο και οι εναλλακτικές επενδυτικές ευκαιρίες που μπορούν να προκύψουν από την ανακύκλωση των κεφαλαίων.

Σχετικά με τα μικτής χρήσης έργα, σημείωσε ότι η μεγαλύτερη υπεραξία δεν προέρχεται απαραίτητα από μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτου, αλλά από τον σωστό συνδυασμό χρήσεων. Οι κατοικίες συνεχίζουν να εμφανίζουν ισχυρή ζήτηση και υψηλές αξίες πώλησης, ενώ τα σύγχρονα βιοκλιματικά γραφεία εξακολουθούν να προσελκύουν μεγάλους μισθωτές και να διατηρούν ισχυρές αποδόσεις. Οι εμπορικές χρήσεις, πρόσθεσε, λειτουργούν κυρίως συμπληρωματικά, ενισχύοντας την ελκυστικότητα και τη ζωντάνια ενός προορισμού.

«Η πραγματική υπεραξία στα mixed-use developments δημιουργείται όταν οι διαφορετικές χρήσεις λειτουργούν συνδυαστικά», ανέφερε χαρακτηριστικά, υπογραμμίζοντας ότι η διαχρονικότητα και η ανθεκτικότητα ενός έργου συνδέονται άμεσα με την ισορροπία του μίγματος χρήσεων.

Ξεχωριστή αναφορά έκανε και στα τουριστικά ακίνητα, τα οποία, όπως σημείωσε, διαφέρουν σημαντικά από τα παραδοσιακά επενδυτικά assets. Σύμφωνα με τον ίδιο, ένα ξενοδοχείο αποτελεί ουσιαστικά μια επιχείρηση φιλοξενίας με καθημερινή λειτουργία και όχι απλώς ένα κτήριο που παράγει έσοδα μέσω μισθωμάτων.

Όπως εξήγησε, η απόδοση ενός ξενοδοχειακού asset επηρεάζεται από παράγοντες όπως η πληρότητα, η μέση ημερήσια τιμή δωματίου (ADR), η εποχικότητα και η ποιότητα των υπηρεσιών. Για τον λόγο αυτό, καθοριστικό ρόλο παίζουν η επιλογή του operator και του brand, καθώς και η αποτελεσματική λειτουργική διαχείριση.

Κατά τον κ. Καπετανάκο, ενώ ένα γραφειακό ακίνητο αξιολογείται κυρίως με βάση τις σταθερές ταμειακές ροές που παράγει, ένα τουριστικό asset απαιτεί συνεχή επιχειρησιακή διαχείριση και διαρκή παρακολούθηση των λειτουργικών του επιδόσεων, καθώς η αξία του συνδέεται άμεσα με τη δυναμική της τουριστικής αγοράς και τις μεταβαλλόμενες απαιτήσεις των ταξιδιωτών.