Στο μικροσκόπιο της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας τίθεται σήμερα, 6 Μαρτίου, η νομιμότητα του πλαισίου του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου», στο πλαίσιο εξέτασης οκτώ υποθέσεων που αναμένεται να επηρεάσουν την εξέλιξη εκατοντάδων οικοδομικών έργων.

Στο επίκεντρο της δικαστικής αντιπαράθεσης βρίσκεται το Προεδρικό Διάταγμα 94/2025, το οποίο εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του Νόμου 5197/2025 και επιχειρεί να ρυθμίσει το ζήτημα οικοδομικών αδειών που επηρεάστηκαν από τη νομολογία για τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

1

Η υπόθεση έχει ανοίξει ένα ευρύ μέτωπο μεταξύ δήμων, κατοίκων και περιβαλλοντικών οργανώσεων από τη μία πλευρά και κατασκευαστικών εταιρειών και τεχνικών φορέων από την άλλη, καθώς η απόφαση του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου θα καθορίσει εάν το σύστημα που εισάγει το διάταγμα μπορεί να εφαρμοστεί ή θα ακυρωθεί ως αντισυνταγματικό.

Το πλαίσιο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου

Υπενθυμίζεται πως το προεδρικό διάταγμα εξειδικεύει τον μηχανισμό του λεγόμενου «Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ)», ενός συστήματος που επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις συνέπειες που δημιούργησαν οι δικαστικές αποφάσεις για τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Με βάση το διάταγμα, καθορίζονται το ύψος του τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία καταβολής του, οι υπόχρεοι που καλούνται να το πληρώσουν, καθώς και οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες μπορούν να ξεκινήσουν ή να συνεχιστούν οικοδομικές εργασίες για ορισμένες κατηγορίες αδειών. Το τέλος αυτό, το οποίο υπολογίζεται περίπου στο 8%, αποτελεί το βασικό εργαλείο αντιστάθμισης της επιπλέον δόμησης που είχε επιτραπεί μέσω των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Το σύστημα δημιουργήθηκε ως απάντηση στις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ, (γνωστές ως Αποφάσεις Ολομέλειας ΣτΕ 146–149/2025), οι οποίες έκριναν αντισυνταγματικές ορισμένες προσαυξήσεις δόμησης που προβλέπονταν από τον ΝΟΚ. Οι αποφάσεις αυτές προκάλεσαν σοβαρές επιπτώσεις σε οικοδομικές άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί ή ακόμη και σε έργα που είχαν ξεκινήσει.

Ποιες οικοδομικές άδειες επηρεάζονται

Το νέο πλαίσιο αφορά κυρίως οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και είτε ακυρώθηκαν δικαστικά λόγω της αντισυνταγματικότητας των πολεοδομικών μπόνους είτε εκκρεμεί ακόμη αίτηση ακύρωσης εναντίον τους.

Παράλληλα καλύπτει και περιπτώσεις όπου οι οικοδομικές εργασίες είχαν ξεκινήσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024, καθώς και άδειες που είχαν εκδοθεί έως την ίδια ημερομηνία και είχαν ήδη συνδεθεί με αιτήσεις ένταξης σε χρηματοδοτούμενα προγράμματα. Στόχος του πλαισίου είναι να επιτρέψει τη συνέχιση ή την επανέκδοση των αδειών αυτών υπό αυστηρές προϋποθέσεις και με οικονομική αντιστάθμιση υπέρ περιβαλλοντικών δράσεων.

Η παρέμβαση των κατασκευαστών

Στην πλευρά που υποστηρίζει τη διατήρηση του προεδρικού διατάγματος βρίσκονται έξι κατασκευαστικές και τεχνικές εταιρείες, οι οποίες κατέθεσαν παρέμβαση στην Ολομέλεια του ΣτΕ με εκπρόσωπο τον δικηγόρο Ανδρέα Παπαπετρόπουλο.

Παρέμβαση υπέρ της διατήρησης του πλαισίου έχει ασκήσει επίσης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.

Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι η τύχη εκατοντάδων οικοδομών εξαρτάται από την απόφαση για το ΠΔ 94/2025 και ότι το διάταγμα αποτελεί τη μοναδική διέξοδο για έργα που ανεγέρθηκαν με νόμιμες άδειες, αλλά επηρεάστηκαν από τη μεταγενέστερη κρίση αντισυνταγματικότητας.

Κατά την άποψή τους, η ακύρωση του διατάγματος θα οδηγήσει σε μια σειρά σοβαρών συνεπειών, όπως η δημιουργία ημιτελών κτιρίων, σημαντικές οικονομικές απώλειες για επενδυτές και κατασκευαστικές εταιρείες και έκθεση αγοραστών που έχουν ήδη αποκτήσει ακίνητα σε έργα τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη. Όπως υποστηρίζουν, εάν δεν εφαρμοστεί το σύστημα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, οι συγκεκριμένες οικοδομές κινδυνεύουν να βρεθούν σε δυσμενέστερη θέση ακόμη και από αυθαίρετες κατασκευές.

Οι εταιρείες επικαλούνται την παραβίαση της αρχής της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και της ισότητας, επισημαίνοντας ότι προχώρησαν σε επενδύσεις και πωλήσεις ακινήτων με άδειες που είχαν εκδοθεί από τη διοίκηση και ότι δεν φέρουν καμία ευθύνη για τη μεταγενέστερη δικαστική κρίση περί αντισυνταγματικότητας.

Παράλληλα τονίζουν ότι το προεδρικό διάταγμα εκδόθηκε σε συμμόρφωση με τη νομολογία του ΣτΕ και λειτουργεί ως συμβιβαστική λύση, καθώς επιτρέπει την επανέκδοση των αδειών μόνο υπό αυστηρούς όρους και με την καταβολή τέλους που θα χρηματοδοτεί περιβαλλοντικές δράσεις.

Οι δήμοι απέναντι στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Απέναντι σε αυτή τη θέση όμως βρίσκονται πέντε δήμοι της Αττικής, οι οποίοι έχουν προσφύγει στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση των σχετικών προεδρικών διαταγμάτων 94 και 95 του 2025. Οι δήμοι που συμμετέχουν στην προσφυγή είναι ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, ο Δήμος Αλίμου, ο Δήμος Αμαρουσίου, ο Δήμος Κηφισιάς και ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού.

Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο επιχειρεί να διασώσει οικοδομικές άδειες που βασίστηκαν σε πολεοδομικά μπόνους του ΝΟΚ τα οποία έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικά από το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο.

Κατά την άποψή τους, το νέο πλαίσιο μετατρέπει την προστασία του περιβάλλοντος σε οικονομική συναλλαγή, ενώ παράλληλα υποβαθμίζει τον ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Εκφράζονται επίσης ανησυχίες για πιθανές επιπτώσεις σε περιοχές ειδικής προστασίας, αλλά και για τη δημιουργία ενός συστήματος δόμησης «δύο ταχυτήτων».

Μάλιστα, ο δήμαρχος του Δήμου Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, σε δηλώσεις του στο mononews.gr έχει χαρακτηρίσει την προσφυγή «πράξη ευθύνης», τονίζοντας ότι οι δήμοι δεν αντιτίθενται στην ανάπτυξη αλλά στην αυθαιρεσία και στη νομοθέτηση χωρίς συμμετοχή των τοπικών κοινωνιών. Ο ίδιος έχει εκφράσει αμφιβολίες και για το ύψος του τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, που ανέρχεται περίπου στο 8%, υποστηρίζοντας ότι ένα τέτοιο ποσοστό αλλοιώνει την ουσιαστική συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος.

Οι δήμοι επισημαίνουν ακόμη ότι, ακόμη και αν αναγνωρίζονται οικονομικές ζημίες επενδυτών, η ευθύνη για αποζημίωση ανήκει στο Δημόσιο και όχι στις τοπικές κοινωνίες.

Τα συνταγματικά ζητήματα που εξετάζει το ΣτΕ

Στο επίκεντρο της δικαστικής κρίσης βρίσκονται σοβαρά συνταγματικά ζητήματα. Το ΣτΕ καλείται να εξετάσει εάν το προεδρικό διάταγμα και οι διατάξεις του νόμου στις οποίες βασίζεται παραβιάζουν βασικές συνταγματικές αρχές, μεταξύ των οποίων τα άρθρα 2, 4, 24, 17 παράγραφος 1, 25 παράγραφος 1 και 106 παράγραφος 2 του Συντάγματος.

Οι προσφεύγοντες (δήμοι) υποστηρίζουν ότι πριν από τη θέσπιση των ρυθμίσεων δεν προηγήθηκε επιστημονική μελέτη ούτε Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, ενώ εκτιμούν ότι οι διατάξεις δεν εξυπηρετούν πραγματικό δημόσιο σκοπό αλλά ιδιωτικά συμφέροντα εις βάρος του οικιστικού περιβάλλοντος.

Παράλληλα τίθεται ζήτημα παραβίασης της αρχής της διάκρισης των λειτουργιών και της υποχρέωσης της διοίκησης να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις. Σύμφωνα με τους αιτούντες, το νέο πλαίσιο διευρύνει ανεπίτρεπτα το πεδίο εφαρμογής των επίμαχων ρυθμίσεων, αναβιώνει οικοδομικές άδειες που είχαν ήδη ακυρωθεί από δικαστικές αποφάσεις και παρεμβαίνει σε εκκρεμείς δικαστικές διαδικασίες, γεγονός που, όπως υποστηρίζουν, αντίκειται και στην Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.

Διαβάστε επίσης:

Κατασκευαστές: Στρασβούργο και ΣτΕ κρατούν «ανοιχτή» τη σύγκρουση για τον ΝΟΚ

ΥΠΕΝ: «Παράθυρο» 20 ημερών σε ιδιοκτήτες και εργολάβους για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ

Αλλαγές στον ΝΟΚ: Ποιες άδειες ξεπαγώνουν, τι φέρνει ο νέος κανονισμός και πώς αντιδρά η αγορά