Νέο κεφάλαιο ανοίγει για την ιστορική Αγορά Μοδιάνο στη Θεσσαλονίκη, καθώς περνά πλέον στη φάση των παρεμβάσεων και της λειτουργικής αναδιάρθρωσης δια χειρός των Θωμά και Γιώργου Δούζη.

Η συμφωνία μίσθωσης της σκεπαστής αγοράς από τον Όμιλος Φάις στην εταιρεία των αδελφών Δούζη, για περίοδο 12 ετών με δυνατότητα παράτασης, σηματοδοτεί την έναρξη της επόμενης φάσης για τη Μοδιάνο, με το έργο να περνά από το στάδιο των αποφάσεων στο πεδίο της υλοποίησης και των λειτουργικών αλλαγών.

1

Η Αγορά Μοδιάνο παραμένει αυτή την περίοδο κλειστή, καθώς βρίσκονται σε εξέλιξη οι διαδικασίες που σχετίζονται με τις προβλεπόμενες παρεμβάσεις και τη λειτουργική αναδιάρθρωση του χώρου, στο πλαίσιο της νέας μίσθωσης. Οι εργασίες αφορούν αποκλειστικά εσωτερικές διαμορφώσεις και οργανωτικές αλλαγές, χωρίς επέμβαση στο κέλυφος του διατηρητέου μνημείου.

Η Αγορά Μοδιάνο, ένα από τα ιστορικά τοπόσημα της Θεσσαλονίκης, επαναλειτούργησε στα τέλη του 2022 με νέο concept, επηρεασμένο από σύγχρονες αγορές τροφίμων του εξωτερικού, μετά την επένδυση του ομίλου Φάις, που ξεπέρασε τα 10 εκατ. ευρώ.  Το κτίριο, χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο μνημείο, εκτείνεται σε επιφάνεια 2.681 τ.μ., με ύψος 12,4 μέτρα, και για δεκαετίες αποτέλεσε κέντρο της εμπορικής ζωής της πόλης. Παρά τη συνολική ανακαίνιση και την επαναφορά της αγοράς στον αστικό ιστό, το μοντέλο λειτουργίας που εφαρμόστηκε δεν κατάφερε να αποδώσει τα αναμενόμενα σε οικονομικό επίπεδο, οδηγώντας στην αναζήτηση μιας διαφορετικής προσέγγισης για τη λειτουργία της Μοδιάνο.

Τι προβλέπει η τροποποιητική μελέτη

Η επιλογή της Ergon από τον Όμιλο Φάις δεν είναι τυχαία, καθώς οι αδελφοί Θωμάς και Γιώργος Δούζης διαθέτουν εμπειρία στη διαχείριση σύνθετων γαστρονομικών projects, με έμφαση στη λειτουργική οργάνωση και στη συνοχή του μίγματος καταστημάτων. Η εταιρεία έχει αναπτύξει ένα μοντέλο που συνδυάζει λιανεμπόριο τροφίμων και εστίαση, δοκιμασμένο τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό, γεγονός που θεωρείται κρίσιμο για έναν χώρο με τις ιδιαιτερότητες και τις απαιτήσεις της Μοδιάνο.

Σύμφωνα με την τροποποιητική μελέτη, οι προτεινόμενες εργασίες περιορίζονται αποκλειστικά σε εσωτερικές διαμορφώσεις μη φερόντων στοιχείων, στην τοποθέτηση ή αντικατάσταση ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων μικρής κλίμακας και σε τοπικές επεμβάσεις αποκατάστασης χωρίς δομική συμμετοχή.

Ειδικότερα, προβλέπεται η λειτουργική οργάνωση των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, η χρήση κινητού και πλήρως αναστρέψιμου εξοπλισμού, εσωτερικές διατάξεις με αναστρέψιμες επεμβάσεις, καθώς και διαμορφώσεις όψεων εντός των καταστημάτων, πίσω από τα διατηρητέα στοιχεία.

Επανέρχονται τα παλιά τσιγκέλια κρέατος

Στην ίδια κατεύθυνση εντάσσονται η τοποθέτηση σήμανσης στις εξωτερικές όψεις, σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη, και η επαναφορά των διατηρητέων μεταλλικών τσιγκελιών κρέατος. Όλες οι παρεμβάσεις είναι αναστρέψιμες, χωρίς επέμβαση στο κέλυφος και χωρίς επίδραση στα προστατευόμενα στοιχεία του μνημείου.

Σε κάθε περίπτωση διευκρινίζεται ότι το κτίριο αντιμετωπίζεται πρωτίστως ως μνημείο με αυτοτελή ιστορική, αρχιτεκτονική και πολιτιστική αξία, ενώ η εμπορική λειτουργία οργανώνεται ως φιλοξενούμενη και πλήρως αναστρέψιμη. Η μνημειακή ταυτότητα της Αγοράς παραμένει ανεξάρτητη από τις επιμέρους δραστηριότητες, χωρίς να υιοθετείται ή να αναπαράγεται από τα καταστήματα, τα οποία φέρουν διακριτή σήμανση και branding.

 Με τον τρόπο αυτό αποτρέπεται η φθορά της ταυτότητας του μνημείου από την καθημερινή χρήση, διασφαλίζεται η αναγνωσιμότητα της αρχικής αρχιτεκτονικής σύνθεσης και επιτυγχάνεται η συνύπαρξη μνημείου και λειτουργίας με όρους σεβασμού, ιεράρχησης και διαχρονικότητας. Η πρόταση εντάσσει την ήδη εγκεκριμένη διατηρητέα χρήση, κατά τρόπο συμβατό με τις ήδη εγκεκριμένες μελέτες, με τις ελάχιστες κατά το δυνατόν επεμβάσεις αποκλειστικά εντός των καταστημάτων, χωρίς επέμβαση στο κέλυφος του μνημείου και της αποκατεστημένης μορφής των όψεων του μνημείου της Αγοράς.

Οι θεματικές ζώνες για τα καταστήματα

Τα καταστήματα της Αγοράς Μοδιάνο, αρχικά 114 σε αριθμό (112 στο ισόγειο και 2 στον εσωτερικό εξώστη), εξακολουθούν να οργανώνονται σε σύνολα «γειτονιών», σύμφωνα με τις αρχές της Εγκεκριμένης Μελέτης του 2020. Με βάση την ενδεικτική κάτοψη που συνοδεύει τη μελέτη και αποσαφηνίζει την έννοια της «γειτονιάς», τα καταστήματα επανασυντίθενται με οργανικό τρόπο σε διαφορετική διάταξη, σχηματίζοντας συνολικά 28 λειτουργικά σύνολα – 28 «γειτονιές». Η Αγορά Μοδιάνο οργανώνεται σε τέσσερις θεματικές ζώνες, καθεμία από τις οποίες συγκεντρώνει διαφορετικές «γειτονιές» με διακριτό χαρακτήρα και προϊόντα.

Ειδικότερα:

-Ζώνη Α περιλαμβάνει 8 γειτονιές αφιερωμένες στον καφέ και το ποτό (καφές, κρασί, μπύρα), με αστικό και σύγχρονο χαρακτήρα και έμφαση στις συνεργασίες παραγωγών.

-Ζώνη Β συγκεντρώνει 7 γειτονιές γύρω από το ψάρι και τα αλίπαστα, αποτυπώνοντας έναν ελληνικό, χαλαρό και αυθεντικό ρυθμό.

-Ζώνη Γ αποτελείται από 9 γειτονιές που περιστρέφονται γύρω από το ψωμί, τον φούρνο και τη ζαχαροπλαστική, με νοσταλγική ατμόσφαιρα, έντονες μυρωδιές και ορατή διαδικασία παραγωγής.

-Ζώνη Δ περιλαμβάνει 4 γειτονιές αφιερωμένες στο κρέας και τα αλλαντικά, με λαϊκό και απλό χαρακτήρα, έντονες μυρωδιές και ζωντανή ενέργεια.

Σύμφωνα με τα σχέδια χρήσεων, το υπόγειο της Αγοράς Μοδιάνο φιλοξενεί αποκλειστικά τις τεχνικές και υποστηρικτικές λειτουργίες της αγοράς – από ψυκτικούς θαλάμους και αποθήκες έως υποδομές πυρασφάλειας, αποβλήτων και logistics – αποφορτίζοντας πλήρως το ισόγειο και διασφαλίζοντας τη λειτουργία του μνημείου με σύγχρονους όρους.

Το μίσθωμα και η ρήτρα τζίρου

Η διάρκεια της σύμβασης είναι 12ετής. Σε ο,τι αφορά το οικονομικό σκέλος προβλέπεται περίοδος χάριτος έως και έξι μήνες μετά τη λήψη των απαραίτητων αδειών, κατά την οποία δεν καταβάλλεται μίσθωμα, εκτός εάν προηγηθεί εμπορική εκμετάλλευση του χώρου. Μετά τη λήξη της περιόδου χάριτος, το εγγυημένο μίσθωμα διαμορφώνεται σε 41.667 ευρώ μηνιαίως για το υπόλοιπο του πρώτου έτους. Για το δεύτερο έτος το ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται σε 500.000 ευρώ, αυξάνεται σε 600.000 ευρώ το τρίτο έτος, σε 650.000 ευρώ το τέταρτο και φτάνει τις 700.000 ευρώ ετησίως από το πέμπτο έτος και έως τη λήξη της σύμβασης. Από το έκτο έτος και μετά, το μίσθωμα προβλέπεται να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά 1,5%. Παράλληλα, έχει τεθεί και ρήτρα τζίρου, σύμφωνα με την οποία εάν το εγγυημένο μίσθωμα υπολείπεται ποσοστού 8,5% του καθαρού κύκλου εργασιών ανά τρίμηνο, ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει τη διαφορά.

Διαβάστε επίσης

Δημήτρης Πολιτόπουλος (Ζυθοποιία Μακεδονίας Θράκης): Η «Βεργίνα» είναι έτοιμη για το επόμενο άλμα

Βακάκης: Ποιον… χρίζει διάδοχο στην Jumbo, ο «χονδρός με το ταμπούρλο» και ποιους θεωρεί κουνούπια του ανταγωνισμού

Γιατί οι καταναλωτές φοβούνται το greenwashing στo Ho.Re.Ca