Στο υπουργείο οι προτάσεις των επενδυτικών ακινήτων για αλλαγή του θεσμικού πλαισίου

Εντός των επόμενων ημερών κατατίθενται στο υπουργείο Οικονομικών οι προτάσεις των ΑΕΕΑΠ για την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις επενδυτικές εταιρείες ακινήτων.

Σε εξέλιξη βρίσκεται από το 2021 διαβούλευση για αλλαγές στη νομοθεσία μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου Αθηνών και των ΑΕΕΑΠ, βασικό αίτημα των οποίων είναι η αλλαγή του φορολογικού καθεστώτος. «Η φορολόγηση των

ΑΕΕΑΠ υπολογίζεται επί των κεφαλαίων και ο συντελεστής αυτός εξαρτάται από το ύψος των επιτοκίων. Όσο αυξάνονται τα επιτόκια αυξάνεται και ο συντελεστής φορολόγησης, κάτι που μπορεί να χαρακτηριστεί παράδοξο, καθώς τότε είναι που πέφτει η αξία των κεφαλαίων», είπε πρόσφατα στο πλαίσιο της παρουσίασης των αποτελεσμάτων της Trade Estates  στους θεσμικούς επενδυτές, ο Βασίλης Φουρλής, προσθέτοντας πως αυτή την περίοδο υπάρχει σημαντική κινητικότητα στο χώρο των ΑΕΕΑΠ. «Έχουν να προσφέρουν πολλά στην ελληνική κεφαλαιαγορά, προσφέρουν ένα ασφαλές προϊόν σταθερού εισοδήματος και με την ανάπτυξη της οικονομίας και την κατάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας θα πάρουν μεγαλύτερη ώθηση».

Όπως διευκρίνισαν τα στελέχη της Trade Estates, το επιτόκιο φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ διαμορφώνεται στο +1% από το επιτόκιο βάσης και πολλαπλασιάζεται επί 10%, επί της μεικτής εύλογης αξίας των ακινήτων, «μία φόρμουλα φορολόγησης που δημιουργήθηκε σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων».

«Υπάρχει η τάση όταν μιλάμε για ΑΕΕΑΠ ή reits (οι επενδυτικές ακινήτων του εξωτερικού) να μιλάμε για discount. Aυτό που θέλουμε να επισημάνουμε ότι το discount ή το premium εξαρτάται και από τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε εταιρείας. Οι εταιρείες με γραφεία έχουν discount 30%, οι εταιρείες με εμπορικά πάρκα έχουν discount 3%. Ένα στοιχείο ακόμα είναι η κεφαλαιακή διάρθρωση κάθε εταιρείας, αν, για παράδειγμα, δανείζεται με σταθερό επιτόκιο», είπε ο κ. Φουρλής.

Εκτός της φορολόγησης, επί τάπητος τίθενται ζητήματα εταιρικής διαχείρισης, όπως η αναλογία των ΑΕΕΑΠ σε συμμετοχές και κοινοπραξίες και το ποσοστό των διαθεσίμων της σε μετρητά. ΟΙ διοικήσεις των εταιρειών ακινήτων ζητούν να αυξηθεί σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% η συμμετοχή σε εταιρείες, ώστε να μπορούν να συγκεντρώσουν ισχυρότερες εταιρείες στο χαρτοφυλάκιό τους.

Στο κάδρο η δημιουργία δείκτη ΑΕΕΑΠ στο Χ.Α.

«Για να πάνε καλύτερα οι ΑΕΕΑΠ πρέπει να είναι πιο διαφανείς και πιο ποιοτικές». Σημειωτέον ότι στόχος είναι να δημιουργηθεί ξεχωριστός δείκτης των ΑΕΕΑΠ που διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο Αθηνών, μετά την εισαγωγή της Noval Property, η οποία εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί έως το Πάσχα.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Alpha Finance, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount σε σχέση με τη λογιστική τους αξίας την τελευταία πενταετία και ιδιαίτερα αυξημένο discount στην παρούσα συγκυρία (20% έως 30%), παρά την δυναμική ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων έπειτα από μία παρατεταμένη περίοδο κρίσης.

Να σημειωθεί ότι οι περισσότερες διαπραγματεύονται με discount σε σύγκριση και με την τιμή εισαγωγής. Όσον αφορά στις τελευταίες εταιρείες που εισήχθησαν στο Χ.Α., στην Trade Estates και την Orilina Properties, το discount διαμορφώνεται σε 11% και 5%, αντίστοιχα.

Οι ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται κοντά στη λογιστική τους αξία κατά μέσο όρο, βάσει των ιστορικών στοιχείων των τελευταίων 20 ετών, ωστόσο, στην τρέχουσα συγκυρία, η αποτίμησή τους είναι πολύ χαμηλότερη, περίπου 30% discount στη λογιστική τους αξία, από τις χειρότερες των τελευταίων δύο δεκαετιών, με βάση την έκθεση της χρηματιστηριακής.