Προσδοκία η σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων

Προσδοκία εξακολουθεί να αποτελεί η σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων σύμφωνα με την ετήσια Έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Γιάννη Στουρνάρα για το 2017. Όπως επισημαίνεται, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος, η επάνοδος της οικονομίας σε θετικούς, αν και χαμηλούς, ρυθμούς ανάπτυξης το 2017, καθώς και η ολοκλήρωση της αξιολόγησης της χώρας από τους δανειστές δημιουργούν προσδοκίες σταδιακής σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, παράγοντες όπως το υψηλό ποσοστό ανεργίας, η επιβολή των κεφαλαιακών περιορισμών, η έλλειψη ρευστότητας, η μείωση του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος και το συνεχώς μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο δυσχεραίνουν την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Ακόμη, ως προϋπόθεση για βιώσιμη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, παράλληλα με τη διατήρηση των προοπτικών μεγέθυνσης της οικονομίας, αναφέρεται η αποκατάσταση της ροής χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα.

Η Έκθεση δεν παραλείπει να επισημάνει ότι «τα διαχρονικά ζητήματα, που αφορούν μεταξύ άλλων τον εξορθολογισμό της φορολόγησης των ακινήτων, την απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδοτήσεων, τον περιορισμό της γραφειοκρατίας, αλλά και τη δυνατότητα πρόσβασης σε δημόσια δεδομένα, παραμένουν πάντοτε επίκαιρα και η επίλυσή τους είναι πρωταρχικής σημασίας για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων».

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται, η αγορά των κατοικιών συνέχισε το 2017 να χαρακτηρίζεται από πτωτική τάση των τιμών, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς, καθώς οι υψηλοί ρυθμοί μείωσης των τιμών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το 2013 μετριάστηκαν από το 2014 και έπειτα, ενώ στη διάρκεια του β’ εξαμήνου του 2017 παρατηρήθηκε τάση σταδιακής σταθεροποίησης των τιμών.

Αναλυτικότερα, βάσει των στοιχείων – εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν το 2017 με μέσο ετήσιο ρυθμό 1 %, αισθητά μικρότερο από τον αντίστοιχο ρυθμό μείωσης 2,4% το 2016 και 5,1% το 2015 (με σημαντική αποκλιμάκωση της μείωσης των τιμών στα επιμέρους τρίμηνα: -1,9%, -1,2%, -0,6% και -0,3% το α’, β’, γ ’και δ’ τρίμηνο του 2017 αντίστοιχα).

Σωρευτικά πάντως από το 2008 έως το 2017 (ετήσιοι μέσοι όροι), οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 42% (σε ονομαστικούς όρους), ενώ από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα προκύπτει ότι η μείωση αυτή ήταν μεγαλύτερη για τα παλαιά διαμερίσματα. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, εντονότερη υποχώρηση των τιμών εξακολουθεί να καταγράφεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -44,2% και Θεσσαλονίκη: -46,3%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-39,5%) και των λοιπών περιοχών (-38,0%). Η τάση σταθεροποίησης των τιμών των κατοικιών εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και το 2018. Ο ρυθμός σταθεροποίησης ενδέχεται ωστόσο να επηρεαστεί από τη δυνητική μαζική πώληση ακινήτων προς Ιδιωτικά Επενδυτικά Κεφάλαια (funds) και την εντατικοποίηση των πλειστηριασμών ακινήτων.

Επαγγελματικά ακίνητα

Στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, από την αρχή του 2016 έως και το α’ εξάμηνο του 2017 καταγράφεται σταδιακή, αν και ασταθής, αποκλιμάκωση των ρυθμών μείωσης των αξιών. Στον τομέα των γραφείων υψηλών προδιαγραφών η τάση σταθεροποίησης και οριακής αύξησης των τιμών που καταγράφηκε για το σύνολο του 2016 (+0,2%) φαίνεται να ανακόπτεται το α’ εξάμηνο του 2017, για το οποίο καταγράφεται μείωση των τιμών κατά 0,7% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο. Αντίθετα, στον τομέα των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, κατά το α’ εξάμηνο του 2017 σημειώθηκε αύξηση των τιμών κατά 0,5% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το σύνολο του 2016 καταγράφηκε οριακή διόρθωση των τιμών κατά -0,4% σε ετήσια βάση.

Στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων καταγράφονται κυρίως οριακές μεταβολές, με διαρκή εναλλαγή πρόσημων από εξάμηνο σε εξάμηνο σε επίπεδο χώρας. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, τα μισθώματα των γραφείων κατέγραψαν οριακή μείωση (-0,3%) για το σύνολο του 2016, ενώ κατά το α’ εξάμηνο του 2017 σημειώνεται οριακή αύξηση 0,1% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Αντίστοιχα, στα καταστήματα η αναθεωρημένη μέση ετήσια μείωση των μισθωμάτων για το 2016 ανέρχεται σε 1,8%, ενώ κατά το α’ εξάμηνο του 2017 καταγράφεται μείωση 1,5% σε σχέση με το β’ εξάμηνο του 2016.

Σημειώνεται ακόμη ότι παρά το γεγονός ότι ο όγκος των νέων αναπτύξεων παραμένει υποτονικός, τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνουν τάση ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, η οποία αφορά κυρίως ξενοδοχεία, εμπορικά ακίνητα αλλά και βιομηχανικές – γεωργικές εγκαταστάσεις. Συγκεκριμένα, στη διάρκεια του δεκάμηνου του 2017 ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών για ξενοδοχεία αυξήθηκε κατά 37,2% σε σχέση με το αντίστοιχο δεκάμηνο του 2016, ενώ ο αντίστοιχος όγκος σημείωσε αύξηση κατά 81,1%, γεγονός το οποίο παραπέμπει σε ανάπτυξη ακινήτων μεγαλύτερης επιφάνειας και όγκου, ενδεχομένως υψηλότερων προδιαγραφών.

Θετική εικόνα παρατηρείται και στις νέες άδειες για εμπορικά καταστήματα, ωστόσο σύμφωνα με τα στοιχεία της ίδιας περιόδου, στον τομέα των γραφείων η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει υποτονική, παρουσιάζοντας περαιτέρω συρρίκνωση κατά 14,8% σε όρους αριθμού αδειών και 32% σε όρους όγκου.