Prodea ΑΕΕΑΠ: Αύξηση κεφαλαίου έως 600 εκατ. ευρώ και στόχος για χαρτοφυλάκιο ακινήτων 3 δισ. ευρώ

Σε φάση προετοιμασίας της αύξησης του μετοχικού της κεφαλαίου η οποία δύναται να φθάσει τα 600 εκατ. ευρώ βρίσκεται η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) υπό την διοίκηση των Χριστόφορου Παπαχριστοφόρου (πρόεδρος) και Άρη Καρυτινού (διευθύνων σύμβουλος).

Στόχος της μεγαλύτερης (με μεγάλη διαφορά από τη δεύτερη) ΑΕΕΑΠ της χώρας είναι το αμέσως επόμενο διάστημα η αξία του χαρτοφυλακίου της να φθάσει τα 3 δισ. ευρώ, από περίπου 2,2 δισ. (αξία που εκτιμάται ότι θα αναπροσαρμοστεί προς τα πάνω έπειτα από τη νέα αποτίμηση στο τέλος του προηγούμενου έτους).

Οι αποφάσεις για την αύξηση κεφαλαίου ελήφθησαν πέρσι τον Σεπτέμβριο (με περιθώριο υλοποίησης 10 μήνες) και πλέον εισέρχονται στο στάδιο της υλοποίησης με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι τον επόμενο μήνα θα πραγματοποιηθούν οι πρώτες συναντήσεις με θεσμικούς επενδυτές.

Όπως εκτιμάται η όλη διαδικασία θα ολοκληρωθεί τον Ιούνιο και θα συνιστά ειδικότερα ένα συνδυασμό αύξησης κεφαλαίου με παραίτηση των υφιστάμενων μετόχων και πώλησης μετοχών του βασικού μετόχου (Invel).

Θα επιτευχθεί η διασπορά των μετοχών της εταιρείας (freefloat) τουλάχιστον σε ποσοστό 20 – 25% (σήμερα είναι ελάχιστη κάτι που δεν συνάδει με το είδος της εταιρείας) και θα εισρεύσουν κεφάλαια της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ που σε συνδυασμό με την μόχλευσή τους θα χρηματοδοτήσουν τις νέες επενδύσεις της ΑΕΕΑΠ.

Βάσει του σχεδίου, όπως περιεγράφηκε σε γενικές γραμμές όταν ελήφθησαν οι αποφάσεις, οι υφιστάμενοι μέτοχοι πλειοψηφίας δεν προτίθενται να συμμετάσχουν στην αύξηση. Θα δοθεί η δυνατότητα συμμετοχής σε ένα μεγάλο εύρος διεθνών και εγχώριων επενδυτών μέσω μίας συνήθους διαδικασίας βιβλίου προσφορών (book building).

Η αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου αναμένεται να περιλαμβάνει, εκτός από προσφορά μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης προς θεσμικούς επενδυτές στην Ελλάδα και στο εξωτερικό και μία δημόσια προσφορά στην Ελλάδα, παρέχοντας στους υφιστάμενους μετόχους μειοψηφίας τη δυνατότητα να συμμετέχουν στην ίδια τιμή όπως και οι ξένοι και Έλληνες θεσμικοί επενδυτές.

Σύμφωνα με την παρουσίαση που έκανε η διοίκηση της Prodea την προηγούμενη εβδομάδα σε εκδήλωση του Χρηματιστηρίου για τις εταιρείες real estate το κόστος δανεισμού της ΑΕΕΑΠ έχει βελτιωθεί κατά 130 bps (μονάδες βάσης) τα τελευταία 2 χρόνια (1,3%). Τον Δεκέμβριο του 2017 ήταν 4,2% και τον ίδιο μήνα του 2019 είχε διαμορφωθεί σε 2,9% με τη μέση διάρκεια του χρέους τα 7 χρόνια (από 2 που ήταν το 2017). Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη που θα μετρήσει θετικά στις παρουσιάσεις στο εξωτερικό για την προσέλκυση μεγάλων θεσμικών επενδυτών.

Μεταξύ άλλων τον Ιούλιο του 2019 η Prodea προχώρησε σε αναχρηματοδότηση δανείου ύψους 237,5 εκατ. ευρώ μέσω της έκδοσης κοινού εμπραγμάτως εξασφαλισμένου μακροπρόθεσμου ομολογιακού δανείου ύψους έως 300 εκατ. ευρώ από την Εθνική Τράπεζα (τα 250 εκατ.) και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD – τα υπόλοιπα 50 εκατ. ευρώ).

Με βάση την ίδια παρουσίαση το διάστημα αυτό εξετάζονται ακίνητα συνολικής αξίας 650 εκατ. ευρώ. Το 90% αυτών είναι off market (χωρίς δηλαδή διαγωνιστικές διαδικασίες) και για το 30% οι συζητήσεις με την ΑΕΕΑΠ είναι αποκλειστικές. Περίπου το 75% των ακινήτων που εξετάζονται είναι στην Ελλάδα και τα υπόλοιπα στην Κύπρο στην οποία η Prodea έχει αναπτυχθεί σημαντικά, ενώ πρόκειται για όλες τις κατηγορίες της αγοράς (γραφεία, καταστήματα, ξενοδοχεία, αποθήκες κ.λ.π.).

Το χαρτοφυλάκιο της Prodea σήμερα απαρτίζεται από 373 ακίνητα. Το 66% είναι στην Ελλάδα, το 17% στην Κύπρο, το 12% στην Ιταλία και το 5% αλλού (μεταξύ άλλων στη Βουλγαρία). Το 45% είναι γραφεία (σημαντικό μέρος των οποίων είναι μισθωμένα στην Εθνική Τράπεζα που ήταν μέχρι πρόσφατα και μέτοχός της) το 23% υποκαταστήματα τραπεζών, το 16% καταστήματα, 8% ξενοδοχεία και άλλα το 8% (κυρίως αποθήκες). Είναι μισθωμένα κατά 97,4%, αποφέρουν ετήσια ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια 141 εκατ. ευρώ (εξαιρουμένων των εσόδων από τα ξενοδοχεία) προσαρμοσμένο EBITDA (κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων) 104 εκατ. ευρώ (εξαιρουμένων των ξενοδοχείων) και η μέση απόδοσή τους είναι 7,3%.

Πρόσφατα η εν λόγω ΑΕΕΑΠ, έπειτα από διαγωνιστική διαδικασία πούλησε στην Dromeus Capital Group χαρτοφυλάκιο 4 ακινήτων (μισθωμένων στην Εθνική Τράπεζα) εισπράττοντας 93 εκατ. ευρώ ενώ η εύλογη αξία του την 30.06.2019, βάσει εκτίμησης που διενεργήθηκε από ανεξάρτητους εκτιμητές, ανερχόταν σε 73,9 εκατ. ευρώ (yield 6,2%).

Το επόμενο διάστημα σύμφωνα με πληροφορίες θα προβεί και σε άλλες πωλήσεις ακινήτων σε Ελλάδα και Ιταλία, μικρότερης αξίας. Σημαντικό τμήμα των επενδύσεων της Prodea κατευθύνεται πλέον και προς την ανάπτυξη ακινήτων.