Ακίνητα Logistics: Ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας – Ακτινογραφία του κλάδου από την Geoaxis

Για την ευρύτερη αγορά των Logistics τα καλύτερα φαίνεται να είναι μπροστά, καθώς ένα σημαντικό κομμάτι των ηλεκτρονικών πωλήσεων που έχουν εκτιναχθεί λόγω των περιορισμών στην κίνηση ήρθε για να μείνει.

Το 2020 τα Logistics κατέγραψαν θετική πορεία με τον κλάδο να αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας και το ίδιο αναμένεται και για το 2021.

Τα παραπάνω επισημαίνει η Geoaxis property & valuation services στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Logistics με την υπογράμμιση ότι ο εν λόγω κλάδος και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια ανάπτυξης στη χώρα μας.

Σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) ο κλάδος συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που είναι 13%. Βάσει των τελευταίων στοιχείων της Παγκόσμιας Τράπεζας (Δείκτης Απόδοσης Logistics) όπως δημοσιεύθηκαν σε μελέτη της Ernst & Young (EY) τον Αύγουστο 2020 η Ελλάδα καταλαμβάνει την 42η θέση παγκοσμίως με τη θέση της να έχει βελτιωθεί τα τελευταία χρόνια.

Εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης δίνουν στον κλάδο των Logistics η συνεχώς ανοδική θέση του λιμένα Πειραιά, που κατέχει την 5η θέση στην Ευρώπη και τη 2η στη Μεσόγειο στη διεθνή κλίμακα λιμένων διαχείρισης εμπορευματοκιβωτίων, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης και Αλεξανδρούπολης, η αναβάθμιση των οδικών αξόνων και των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο.

Στον κλάδο δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων οι κορυφαίες εκ των οποίων είναι οι Sarmed, Goldair, Βεϊνόγλου, Golden Cargo, ΠΑΕΓΑΕ, Διακίνησις κά. Επίσης στην αγορά δραστηριοποιούνται και μεγάλοι διεθνείς όμιλοι όπως οι DHL και GEFCO. Οι επιχειρήσεις αυτές είτε είναι (δια)μεταφορικές που παρέχουν παράλληλα και υπηρεσίες logistics, είτε αμιγείς επιχειρήσεις logistics.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική βρίσκεται περίπου το 60% -70% του συνόλου των επιφανειών.

Σύμφωνα με την Geoaxis σήμερα κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 20.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά.

Οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 8 – 8,5% από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται στο 4%-4,5%. Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτήρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον.

Τιμές ενοικίασης

Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis για τον Νοέμβριο -Δεκέμβριο 2020, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,60 ευρώ/τμ/μήνα, δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 ευρώ/τμ/μήνα και τρίτη η Ελευσίνα με 2,45 ευρώ/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 ευρώ/τμ/μήνα.

Οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2 – 4 ευρώ/τμ/μήνα. Οι μισθώσεις πάνω από 4 ευρώ/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Η εκτίμηση είναι ότι οι μισθωτικές αξίες θα ακολουθήσουν ανοδική τροχιά τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.

Τιμές πώλησης

Σύμφωνα πάντα με την έρευνα αγοράς της Geoaxis (Νοέμβριος – Δεκέμβριος 2020) για απολύτως τυπικούς χώρους, χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στην Ελευσίνα στα 1.000 ευρώ/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 596,30 ευρώ/τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 559,45 ευρώ/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 427,25 ευρώ/τμ και τελευταία έρχονται τα Οινόφυτα με τιμή 253,84 ευρώ/τμ.

Οι αξίες κινούνται δηλαδή σε ένα εύρος μεταξύ 250 – 1.000 ευρώ/τμ. Ωστόσο η ζητούμενη τιμή για την Ελευσίνα (1.000 ευρώ/τμ) παρατίθεται για λόγους πληρότητας. Σύμφωνα πάντα με την Geoaxis η πλειοψηφία των αγγελιών στη συγκεκριμένη περιοχή αφορά σε ακίνητα που είτε έχουν σημαντικό υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, είτε βρίσκονται σε θέσεις με ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς. Σε κάθε περίπτωση τα 1.000 ευρώ/τμ δεν αντιπροσωπεύουν μια μέση τιμή για αποθήκες στην Ελευσίνα. Οι πωλήσεις πάνω από 600 ευρώ/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών.

Όπως εκτιμάται και οι αξίες θα ακολουθήσουν ανοδική τροχιά τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.

Μεσοπρόθεσμη τάση – Πρόβλεψη

Ωστόσο, σύμφωνα με την διαδικτυακή εκδήλωση του ULI Greece & Cyprus για τις τάσεις της αγοράς ακινήτων το 2021, φέτος η απορρόφηση αποθηκευτικών χώρων αναμένεται να είναι σημαντικά χαμηλότερη έναντι αυτής του 2019. Αιτία αποτελεί ο περιορισμός των επενδύσεων λόγω της πανδημίας, παρότι η υγειονομική κρίση ενίσχυσε τη ζήτηση για χώρους logistics μέσω της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Κατά την τρέχουσα χρονιά η απορρόφηση χώρων logistics θα κυμανθεί από 160 χιλ. έως 170 χιλ. τετραγωνικά μέτρα, όταν το 2019 είχε ανέλθει σε 250 χιλ. τ.μ..

Σημειώνεται ότι με βάση τις εκτιμήσεις του Ελληνικού Συνδέσμου Ηλεκτρονικού Εμπορίου (GR.EC.A) το 2020, η αξία των ηλεκτρονικών αγορών από Έλληνες χρήστες άγγιξε τα 10,7 δισ. ευρώ (περιλαμβάνονται και τα καταστήματα του εξωτερικού), σημειώνοντας άνοδο 42,7%. Αντίστοιχα, όπως προβλέπει η εταιρεία Statista, μέχρι το 2025, το ηλεκτρονικό εμπόριο στην Ελλάδα θα «τρέχει» με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως 8,9%.

Η ανάπτυξη αυτή δημιουργεί την ανάγκη ανάπτυξης μιας νέας κατηγορίας αποθηκών, των city logistics, δηλαδή πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα εντός ορίων αστικού ιστού. Με την ανάπτυξη των city logistics θα μειωθεί ο χρόνος παράδοσης χωρίς να αυξηθεί το κόστος για τον καταναλωτή περιορίζοντας παράλληλα τις επιπτώσεις στο περιβάλλον των πόλεων.

Σχετικά με το θέμα αυτό το Συμβούλιο Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας Εφοδιαστικής Αλυσίδας έχει επισημάνει στο Υπουργείο Ανάπτυξης ότι οι υφιστάμενες χρήσεις γης δεν επιτρέπουν τη νόμιμη λειτουργία και ανάπτυξη μικρών αποθηκών logistics και σύγχρονων, αυτοματοποιημένων κέντρων ενοποίησης παραγγελιών και φορτίων (micro-consolidation centers) εντός, ή ακόμα και στην περίμετρο των μεγάλων πόλεων. Όπως επισημαίνεται τα υπάρχοντα παλαιά βιομηχανικά κτήρια στις εκτός σχεδίου περιοχές θα μπορούσαν να αδειοδοτηθούν ως εγκαταστάσεις εφοδιαστικής αλυσίδας, μια ρύθμιση που θα ανακουφίσει την Αττική από την μεγάλη έλλειψη για ανάλογα κτήρια, ενώ ταυτόχρονα θα αναβαθμίσει τυχόν «υποβαθμισμένες» περιοχές, με την ανανέωση του κτιριακού αποθέματος.

Ποιες συμφωνίες έκλεισαν

Τα τελευταία δύο χρόνια πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις ύψους 200 εκατ. ευρώ στους χώρους logistics σύμφωνα με την Geoaxis.

Μεταξύ άλλων εντός του 4ου τριμήνου 2020, η Prodea ΑΕΕΑΠ ολοκλήρωσε την απόκτηση αποθήκης επιφάνειας 12.400 τ.μ. στο Μαρκόπουλο. Μισθώτρια είναι η εταιρεία logistics Unilog. Το ύψος της επένδυσης ανήλθε σε 10 εκατ. ευρώ. Η ΑΕΕΑΠ έχει προχωρήσει στην υπογραφή προσυμφώνου με μεγάλο εμπορικό όμιλο, για την απόκτηση του 100% εταιρείας που διαθέτει οικόπεδο στον Ασπρόπυργο, επί του οποίου κατασκευάζονται δύο νέα κτήρια εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, συνολικής επιφάνειας άνω των 23.000 τ.μ.

Η Trastor ΑΕΕΑΠ το 2ο εξάμηνο 2020 εξαγόρασε την εταιρεία Δωρίδα Κτηματική, ιδιοκτήτρια αποθήκης 25.000 τ.μ. σε οικόπεδο 62,7 στρεμμάτων στη θέση Ρουπάκι στον Ασπρόπυργο. Το ακίνητο είναι μισθωμένο πλήρως στην εταιρεία logistics Synergy Group και το τίμημα ανήλθε σε 9,5 εκατ. ευρώ.

Η Briq Properties ΑΕΕΑΠ απέκτησε το 80% συγκροτήματος βιομηχανικών, αποθηκευτικών κτιρίων στο ΒΙ.ΠΑ. Μάνδρας, συνολικής επιφάνειας 58.641 τμ σε γήπεδο έκτασης 131.232 τμ από την Sarmed Warehouses που είναι πλήρως μισθωμένο στην εταιρεία Sarmed Logistics A.E για 10 έτη, αντί τιμήματος 23,6 εκατ. ευρώ. Επίσης τον προηγούμενο μήνα απέκτησε έκταση 27,5 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου, η οποία συνορεύει με έκταση 57,5 στρεμμάτων, την οποία είχε αγοράσει για τον ίδιο λόγο στις αρχές του καλοκαιριού. Σε αυτήν κατασκευάζεται σήμερα ένα υπερσύγχρονο κτήριο logistics επιφάνειας 20.764 τ.μ. Στην νέα έκταση που αγοράστηκε δρομολογείται η ανάπτυξη ενός ακόμα ακινήτου αποθηκών επιφάνειας 10.000 τ.μ. Το συνολικό κόστος της επένδυσης αυτής υπολογίζεται σε περίπου 20 εκατ. ευρώ (κόστος κατασκευής και κόστος αγοράς της γης).

Σε στρατηγική συνεργασία προχώρησαν η Pasal Development και η εξειδικευμένη εταιρεία ακινήτων logistics, ΝΟΕ Constructions. Η τελευταία μεταβιβάζει στην Pasal τρία κτήρια logistics που διαθέτει στην περιοχή του Ασπροπύργου, επιφάνειας 62.500 τ.μ., έναντι ποσού 38 εκατ. ευρώ και ετήσιας απόδοσης άνω του 8%.

Εντός του Νοεμβρίου 2020, η ολλανδικών συμφερόντων εταιρεία ακινήτων Ten Brinke ολοκλήρωσε την εξαγορά των εγκαταστάσεων αποθήκευσης, διανομής και μεταφοράς της ΔΕΛΤΑ 4 Α.Ε., με έδρα τη Θεσσαλονίκη. Οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται στη Σίνδο, είναι επιφάνειας 22.500 τ.μ., με σύγχρονους γραφειακούς χώρους 1.500 τ.μ.

Τα μεγάλα έργα που σχεδιάζονται

Το Εμπορευματικό Κέντρο Θριασίου Πεδίου (Νέος Εμπορευματικός Σταθμός του ΟΣΕ) αποτελεί ένα πρωτοποριακό έργο για τα ελληνικά δεδομένα και αναμένεται να συμβάλει δυναμικά στον εκσυγχρονισμό και στην ανάπτυξη των εμπορευματικών μεταφορών. Είναι στρατηγικά χωροθετημένο πλησίον της Αθήνας και του Λιμένα του Πειραιά, διαθέτει άμεση σιδηροδρομική σύνδεση σε Διευρωπαϊκό Δίκτυο και άμεση οδική πρόσβαση στην Αττική οδό και στο λοιπό Εθνικό Δίκτυο.

Το μεγαλύτερο εμπορευματικό κέντρο της χώρας πρόκειται να δημιουργηθεί σε έκταση 2.200 στρεμμάτων όπου θα περιλαμβάνεται σιδηροδρομικός σταθμός διαλογής και μεταφόρτωσης φορτίων καθώς και έκταση κατάλληλη για την ανάπτυξη αποθηκών συνολικού εμβαδού 240.000 τ.μ..

Στη Θεσσαλονίκη έχει προκηρυχθεί από το 2019 διαγωνισμός για τη δημιουργία εμπορευματικού κέντρου στο στρατόπεδο Γκόνου (έκτασης 672 στρεμμάτων) ιδιοκτησίας της ΓΑΙΑΟΣΕ. Τα 3 σχήματα που συμμετείχαν ήταν η ΜΕΤΚΑ (Μυτιληναίος), ΑΚΤΩΡ και η Κ/Ξ ΙΝΤΡΑΚΑΤ-ΤΕΚΑΛ.

Μεγάλης κλίμακας επένδυση προγραμματίζει η Σκλαβενίτης Ελληνικές Υπεραγορές, η οποία σχεδιάζει τη δημιουργία νέου logistics center 100.000 τ.μ. στην Αττική κατά την περίοδο 2021 και εφόσον ολοκληρωθεί το πλάνο επενδύσεων για την ανακαίνιση των καταστημάτων της πρώην Μαρινόπουλος.

Τα 200.000 τ.μ υπολογίζεται να φτάσουν οι στεγασμένοι αποθηκευτικοί χώροι της εταιρείας SARMED το επόμενο 18μηνο στον Ασπρόπυργο, υλοποιώντας ένα επενδυτικό πρόγραμμα συνολικού ύψους 20 εκατ. ευρώ. Πρόσφατα τέθηκε σε λειτουργία νέος αποθηκευτικός χώρος 9.000 τ.μ. στη Μαγούλα και από αρχές Ιανουαρίου θα λειτουργήσει νέα αποθήκη 23.000 τ.μ. στη Μάνδρα. Σταδιακά θα αρχίσει να παραδίδεται το νέο συγκρότημα αποθηκών της εταιρείας στον Ασπρόπυργο, επιφάνειας 60.000 τ.μ. Μέσα στην επόμενη χρονιά θα επεκτείνει κατά 20.000 τ.μ. και τις εγκαταστάσεις που διαθέτει στην ΒΙΠΕ Σίνδου στη Θεσσαλονίκη.

Ο όμιλος Jumbo υλοποιεί στο 85ο χιλιόμετρο παράπλευρης οδού της Νέας Εθνικής Οδού Αθηνών-Λαμίας νέο logistics center, που θα περιλαμβάνει κτήριο άνω των 5.000 τετραγωνικών μέτρων, ενώ η εγκατάσταση θα έχει συνολική δόμηση περίπου 16.000 τετραγωνικών μέτρων.

Επένδυση ύψους 10 εκατ. ευρώ με αντικείμενο την κατασκευή κέντρου αποθήκευσης και διανομής δρομολογεί και η εταιρεία εμπορίας ηλεκτρολογικών υλικών-φωτιστικών «Καυκάς» στον Ασπρόπυργο. Το έργο αναμένεται να ξεκινήσει να υλοποιείται το 2021 με ορίζοντα ολοκλήρωσης τέλη της ίδιας χρονιάς-αρχές 2022. Σε πρώτη φάση θα αναπτυχθούν 13 χιλ. τ.μ. και μεταγενέστερα θα προστεθούν ακόμη 7 χιλ. τ.μ.

Στα τέλη του περασμένου Ιουλίου ξεκίνησαν τα έργα δημιουργίας των νέων εγκαταστάσεων της εταιρείας DHL Express Ελλάδας στο αεροδρόμιο Μακεδονία της Θεσσαλονίκης, συνολικής αξίας 7,2 εκατ. ευρώ.

Επέκταση των αποθηκευτικών της χώρων στη Σίνδο Θεσσαλονίκης κατά 7.000 τ.μ. με στόχο την ενίσχυση της παρουσίας της στις σιδηροδρομικές μεταφορές εμπορευμάτων δρομολογεί η Rail Cargo Logistics Goldair. Συνολικά, έως το 2023, η εταιρεία έχει προγραμματίσει επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 20 εκατ. ευρώ, που αφορά επέκταση αποθηκευτικών χώρων, αγορά σύγχρονων ρομποτικών μηχανημάτων και τροχαίου υλικού κ.λπ.

Διαβάστε επίσης:

Καλλίνικος Καλλίνικος (Goldair Group): Τα 17 χρόνια… φαγούρας για το Θριάσιο και η ακατανόητη καθυστέρηση της DG Comp

ΙΚΕΑ, Nike και Adidas «βάζουν πλάτη» στην Fourlis– Σε Κρήτη και Πάτρα τα δυο νέα «μικρά ΙΚΕΑ»