Τον κίνδυνο υπερθέρμανσης της αγοράς κατοικιών σε 21 μεγάλες πόλεις του πλανήτη καταγράφει η νέα έκθεση της UBS, μέσω του Global Real Estate Bubble Index για το 2025, εστιάζοντας στον εντοπισμό περιοχών με αυξημένες πιθανότητες να βιώσουν φούσκα στις τιμές των ακινήτων.

Το Μαϊάμι εμφανίζεται φέτος ως η πόλη με τον υψηλότερο κίνδυνο φούσκας, ακολουθούμενο από το Τόκιο και τη Ζυρίχη. Ο αυξημένος κίνδυνος δεν περιορίζεται μόνο σε αυτές, αλλά διαπιστώνεται επίσης σε πόλεις όπως το Λος Άντζελες, η Γενεύη και το Άμστερνταμ, ενώ το Ντουμπάι και η Μαδρίτη ξεχωρίζουν για τη σημαντική άνοδο του κινδύνου σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.

1

Στην κατηγορία του μέτριου κινδύνου κατατάσσονται πόλεις όπως το Σίδνεϊ, το Βανκούβερ, το Τορόντο, αλλά και η Φρανκφούρτη, η Μαδρίτη και το Μόναχο. Στον αντίποδα, χαμηλός κίνδυνος φούσκας εντοπίζεται σε μητροπόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, το Μιλάνο, η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Χονγκ Κονγκ και το Σάο Πάολο — με το τελευταίο να εμφανίζει τον χαμηλότερο κίνδυνο μεταξύ όλων των πόλεων που εξετάστηκαν.

Σύμφωνα με τον Matthias Holzhey, επικεφαλής αναλυτή της μελέτης στο Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, οι παγκόσμιες αγορές κατοικίας καταγράφουν τάσεις επιβράδυνσης, καθώς ο μέσος κίνδυνος φούσκας μειώνεται για τρίτη διαδοχική χρονιά. Οι πόλεις που εμφάνιζαν ισχυρές ενδείξεις φούσκας το 2021, όπως η Φρανκφούρτη, το Παρίσι, το Τορόντο, το Χονγκ Κονγκ και το Βανκούβερ, έχουν δει τις πραγματικές τιμές των κατοικιών να υποχωρούν κατά περίπου 20% από τα υψηλά τους, ως αποτέλεσμα της αύξησης των επιτοκίων.

Αντίθετα, κάποιες πόλεις συνεχίζουν να «τρέχουν» ενάντια στο ρεύμα. Την τελευταία πενταετία, το Ντουμπάι και το Μαϊάμι κατέγραψαν εντυπωσιακές αυξήσεις στις πραγματικές τιμές κατοικιών, της τάξης του 50%. Τόκιο και Ζυρίχη ακολούθησαν με αυξήσεις 35% και 25% αντίστοιχα. Σε ετήσια βάση, η Μαδρίτη κατέγραψε τη μεγαλύτερη άνοδο πραγματικών τιμών, με αύξηση 14%.

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται στο Χονγκ Κονγκ, το οποίο παραμένει η λιγότερο προσιτή πόλη όσον αφορά τις τιμές κατοικιών, καθώς απαιτούνται κατά μέσο όρο 14 χρόνια εισοδήματος για την απόκτηση ενός διαμερίσματος 60 τ.μ. Το χάσμα τιμών–εισοδήματος παραμένει επίσης έντονο σε Τόκιο, Παρίσι και Λονδίνο, με τον σχετικό δείκτη να υπερβαίνει το 10. Συνολικά, από το 2021 έως σήμερα, ο διαθέσιμος και οικονομικά προσιτός χώρος διαβίωσης για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο έχει μειωθεί κατά 30%.

Όπως εξηγεί ο Maciej Skoczek, επίσης συντάκτης της μελέτης της UBS, η υπερβολική άνοδος των τιμών έχει οδηγήσει αρκετές χώρες στην υιοθέτηση ρυθμιστικών μέτρων, από την επιβολή φόρων και ελέγχων ενοικίων, μέχρι απαγορεύσεις σε αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές. Αυτά τα μέτρα έχουν επηρεάσει σημαντικά αγορές όπως το Βανκούβερ, το Σίδνεϊ, το Άμστερνταμ, το Παρίσι, η Νέα Υόρκη και το Λονδίνο, μειώνοντας την ελκυστικότητά τους ως επενδυτικούς προορισμούς.

Ωστόσο, η αυξανόμενη πορεία του δημόσιου χρέους σε παγκόσμιο επίπεδο ενδέχεται να λειτουργήσει ως καταλύτης για μια νέα φάση ανόδου στις τιμές των ακινήτων. Σε περιβάλλον χρηματοπιστωτικής καταστολής, οι επενδυτές στρέφονται σε περιουσιακά στοιχεία με θετικές πραγματικές αποδόσεις, όπως τα ακίνητα. Η προσδοκία για μείωση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες μέχρι το 2026 ενδέχεται να μειώσει περαιτέρω το κόστος χρηματοδότησης, ενώ η περιορισμένη προσφορά κατοικιών στα περισσότερα αστικά κέντρα συνεχίζει να στηρίζει την ανοδική τροχιά των τιμών.

Τι συμβαίνει ανά περιοχή

Μαϊάμι

Τα τελευταία 15 χρόνια, το Μαϊάμι σημείωσε τη μεγαλύτερη εκτίμηση πραγματικών τιμών κατοικιών από όλες τις πόλεις της μελέτης, με αύξηση άνω του 5% ετησίως. Ωστόσο, η άνθηση έχει ‘παγώσει’ τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, με την αύξηση των τιμών να επιβραδύνεται αισθητά. Το απόθεμα κατοικιών έχει ανακάμψει και η πίεση πώλησης αυξάνεται λόγω της ανόδου των εξόδων συντήρησης και ασφάλισης. Παρ’ όλα αυτά, η διεθνής ζήτηση – ιδιαίτερα από τη Λατινική Αμερική – παραμένει ισχυρή, ειδικά στον τομέα των πολυτελών παραθαλάσσιων διαμερισμάτων.

Τόκιο

Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 35% υψηλότερες από εκείνες που ίσχυαν πριν από πέντε έτη, ενώ τα πραγματικά ενοίκια και εισοδήματα έχουν αυξηθεί μόνο κατά λίγες μονάδες. Η αύξηση του πληθυσμού του Τόκιο οφείλεται όλο και περισσότερο στη διεθνή μετανάστευση, γεγονός που ενισχύει και τη ζήτηση για κατοικίες ως επένδυση από το εξωτερικό. Καθώς οι τιμές κατοικιών στο Τόκιο συνεχίζουν να ξεπερνούν τον εθνικό μέσο όρο, η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου επιδεινώνεται περαιτέρω. Η αύξηση της συμμετοχής των γυναικών στην αγορά εργασίας – στηρίζοντας τα οικογενειακά εισοδήματα – δεν μπορεί να αντισταθμίσει τη μείωση του ενεργά εργασιακού πληθυσμού, γεγονός που επιβαρύνει τις μακροπρόθεσμες προοπτικές.

Ζυρίχη

Οι τιμές αγοράς κατοικιών είναι πλέον 60% υψηλότερες από πριν δέκα χρόνια, με τις αξίες των κατοικιών να αυξάνονται δύο φορές πιο γρήγορα από τα ενοίκια και πέντε φορές πιο γρήγορα από τα εισοδήματα. Τα υψηλά επίπεδα τιμών στην πόλη συνεχίζουν να ωθούν τη ζήτηση προς πιο προσιτούς προαστιακούς δήμους. Η Ζυρίχη έχει τον υψηλότερο δείκτη τιμής προς ενοίκιο μεταξύ των πόλεων της μελέτης, αποζημιώνοντας ελάχιστα τους επενδυτές για μακροπρόθεσμους κινδύνους. Εντούτοις, δεν διαφαίνεται σημείο καμπής στην αγορά κατοικίας, καθώς το κόστος χρηματοδότησης παραμένει χαμηλό και η Ζυρίχη συνεχίζει να προσελκύει σταθερή ροή διεθνών εταιρειών.

Ντουμπάι

Από τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές έχουν αυξηθεί σε διψήφια νούμερα και είναι πλέον 50% υψηλότερες από εκείνες πριν από πέντε έτη – άλλωστε, αυτή είναι και η μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ όλων των πόλεων της μελέτης. Ως αποτέλεσμα, ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας έχει αυξηθεί για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά έχοντας φτάσει σε υψηλό επίπεδο. Τα εισοδήματα δεν συμβαδίζουν με τις τιμές των κατοικιών, καθώς ο πληθυσμός του Ντουμπάι έχει αυξηθεί σχεδόν 15% από το 2020, με την έκρηξη της μετανάστευσης να περιορίζει την προσφορά κατοικιών. Επιπλέον, οι άδειες οικοδομής δείχνουν ότι η ανοικοδόμηση δύναται να φτάσει τα επίπεδα του 2017, ενώ εντείνεται ο ανταγωνισμός με το Αμπού Ντάμπι και το Ριάντ για επενδύσεις σε ακίνητα από το εξωτερικό.

Λονδίνο

Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 20% κάτω από το προηγούμενο υψηλό του 2016 και 5% κάτω από το υψηλό της φούσκας του 2007. Ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας συνέχισε να μειώνεται τον τελευταίο χρόνο και έχει πέσει από υψηλό το 2016 σε χαμηλό σήμερα. Οι νέες κατασκευές βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά, διατηρώντας την ανοδική πίεση στα ενοίκια. Η ζήτηση από το εξωτερικό για ακίνητα στο Λονδίνο ανακάμπτει, με τη χαμηλή στερλίνα και το διεθνές κύρος της πόλης να συνεχίζουν να προσελκύουν ξένα κεφάλαια. Παρ’ όλα αυτά, οι αγοραστές υψηλής κατηγορίας παραμένουν επιφυλακτικοί, καθώς οι επιβαρύνσεις και η λιγότερο ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση για μη κατοίκους περιορίζουν τη ζήτηση.

Φρανκφούρτη

Οι πραγματικές τιμές ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί μετά από πολυετή πτώση, παραμένοντας περίπου 20% κάτω από το υψηλό του 2022. Οι ανισορροπίες της αγοράς έχουν μειωθεί και ο κίνδυνος φούσκας έχει πέσει από υψηλό σε μέτριο. Η ισχυρή ανάπτυξη του χρηματοοικονομικού τομέα στηρίζει τη ζήτηση για κατοικίες στην περιοχή. Τα ενοίκια έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό τα τελευταία χρόνια και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους τριμήνους. Συνολικά, οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας της Φρανκφούρτης είναι θετικές, με τη χαμηλή προσφορά να στηρίζει τόσο τις τιμές όσο και τα ενοίκια.