Τα 14 νέα μέτρα για το στεγαστικό – Οι προτάσεις «οδηγός» για τη ΔΕΘ

Από νέα στεγαστικά δάνεια κατά τα πρότυπα της Γαλλίας και μειωμένο ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες μέχρι φοιτητική συγκατοίκηση, στέγαση δημοσίων υπαλλήλων στα νησιά και μια νέα μορφή Golden Visa, η κυβέρνηση βάζει στο τραπέζι 14 νέες παρεμβάσεις για το στεγαστικό.

Η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα, εκ των οποίων τα 14 είναι νέες προτάσεις. Τα δέκα χαρακτηρίζονται άμεσης προτεραιότητας και τα υπόλοιπα τέσσερα μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει ότι για αρκετές από τις προτάσεις το κυβερνητικό σχέδιο παραπέμπει σε μοντέλα που εφαρμόζονται ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, επιχειρώντας να προσαρμόσει αντίστοιχες πρακτικές στην ελληνική αγορά.

Το ελληνικό πρόβλημα

Σημαντικό μέρος του αποθέματος των ακινήτων στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ η παλαιότητά, η ενεργειακή απόδοση, το υψηλό κόστος ανακαίνισης, η κατακερματισμένη ιδιοκτησία περιορίζουν την επανένταξη ακινήτων στην αγορά.

Στη χώρα μας μάλιστα, παρατηρείται έντονη συγκέντρωση του «στοκ» των ακινήτων σε δυο μόνο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα και Θεσσαλονίκη), ενώ το απόθεμα των κατοικιών είναι γηρασμένο με την πλειοψηφία των ακινήτων να είναι προ του 2000, δηλαδή μετρούν ήδη πολύ πάνω από 26 χρόνια κατασκευής, ενώ υπάρχει τεράστια ανομοιογένεια μεταξύ περιφερειών για τον αριθμό των κενών κατοικιών.

Με βάση την τελείται απογραφή στην Ελλάδα υπάρχουν σχεδόν 2,2 εκατ κενές κατοικίες, δηλαδή σχεδόν το 20% των ακινήτων της χώρας. Ωστόσο, αν εξαιρεθούν οι δευτερεύουσες κατοικίες και τα εξοχικά, ο αριθμός των κενών κατοικιών μειώνεται στις 880.000, παραμένοντας σε ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά.

Μόνο στην Αττική σχεδόν οι μισές κενές κατοικίες έχουν ως έτος κατασκευής την περίοδο 1961- 1980 και υπολογίζονται στις 245.500, αριθμός ακινήτων που αν έπεφτε στην αγορά, θα οδηγούσε σε ταχεία αποκλιμάκωση των τιμών σε αγοραπωλησίες αλλά και ενοίκια.

Τα 14 νέα μέτρα

1. Νέο σύστημα οικοδομικών αδειών

Πρώτη παρέμβαση είναι ο εκσυγχρονισμός του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών, με στόχο να περιοριστούν οι καθυστερήσεις που εμποδίζουν την κατασκευή νέων κατοικιών.

Το σχέδιο προβλέπει περαιτέρω ψηφιοποίηση των διαδικασιών, καλύτερη αξιοποίηση του e-Άδειες και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, διαλειτουργικότητα των πληροφοριακών συστημάτων και αυτοματοποιημένους ελέγχους.

Στο τραπέζι μπαίνει ακόμη και η αξιοποίηση τεχνητής νοημοσύνης για τον έλεγχο δικαιολογητικών και τον εντοπισμό ελλείψεων στους φακέλους. Η λογική είναι ότι η ταχύτερη αδειοδότηση μπορεί να μειώσει το διοικητικό κόστος και να διευκολύνει την είσοδο νέων κατοικιών στην αγορά.

2. Φοιτητική συγκατοίκηση μέσω ειδικής πλατφόρμας

Δημιουργείται ψηφιακή πλατφόρμα μέσω της οποίας οι φοιτητές θα μπορούν να βρίσκουν κατοικίες αλλά και συγκατοίκους, προκειμένου να μοιράζονται το ενοίκιο και τα υπόλοιπα έξοδα.

Στην πλατφόρμα θα μπορούν να καταχωρούνται από ιδιοκτήτες ακίνητα κατάλληλα για συγκατοίκηση, ενώ εξετάζεται η σύνδεση του συστήματος με το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα.

Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πρόβλεψη για κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, ώστε να περιορίζεται ο κίνδυνος από απλήρωτα ενοίκια ή ζημιές και να αυξηθεί ο αριθμός των ιδιοκτητών που είναι διατεθειμένοι να νοικιάσουν σε φοιτητές.

3. Σπίτια για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και άλλους δημοσίους υπαλλήλους στα νησιά

Ξεχωριστή πλατφόρμα προβλέπεται για τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων σε νησιωτικές περιοχές με μεγάλη στεγαστική πίεση. Μέσω αυτής θα καταγράφονται αφενός οι ανάγκες των εργαζομένων και αφετέρου τα διαθέσιμα ακίνητα. Στόχος είναι να γίνεται αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης και να γνωρίζει το κράτος εγκαίρως σε ποιες περιοχές υπάρχει σοβαρό πρόβλημα.

Η παρέμβαση αφορά ιδιαίτερα εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και άλλους δημοσίους υπαλλήλους, οι οποίοι συχνά καλούνται να υπηρετήσουν σε τουριστικές περιοχές όπου είτε δεν υπάρχουν σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση είτε τα ενοίκια είναι απαγορευτικά.

4. Φθηνότερη χρηματοδότηση για την κατασκευή προσιτών κατοικιών

Το κράτος σχεδιάζει να χρησιμοποιήσει χρηματοδοτικά εργαλεία για να προσελκύσει ιδιωτικά κεφάλαια στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Τα κίνητρα μπορούν να περιλαμβάνουν χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις και επιδότηση επιτοκίου, ώστε να μειώνεται το κόστος χρηματοδότησης των επενδύσεων.

Σε αντάλλαγμα, οι κατοικίες που θα δημιουργούνται θα πρέπει να διατίθενται με όρους κοινωνικής ή προσιτής στέγασης και όχι απλώς να πωλούνται ή να ενοικιάζονται ελεύθερα στις τιμές της αγοράς.

5. Δημόσια γη για φθηνά σπίτια στα νησιά

Το Δημόσιο θα μπορεί να διαθέτει αναξιοποίητη γη σε νησιά προκειμένου να κατασκευάζονται κατοικίες για εργαζομένους και νοικοκυριά που δυσκολεύονται να βρουν στέγη.

Ο ιδιώτης ανάδοχος θα αναλαμβάνει την ανάπτυξη των κατοικιών, αλλά μέρος τους θα πρέπει να διατίθεται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο. Προηγουμένως θα επιλέγονται οι περιοχές όπου υπάρχει πραγματική στεγαστική πίεση και θα γίνεται τεχνική και νομική ωρίμανση των δημόσιων εκτάσεων.

6. Ένας νέος «ΟΕΚ» για τη στέγαση

Η Στρατηγική προβλέπει τη δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ώστε η χώρα να αποκτήσει έναν κεντρικό μηχανισμό που θα σχεδιάζει και θα παρακολουθεί τα στεγαστικά προγράμματα. Ο νέος φορέας θα συγκεντρώνει δεδομένα για την αγορά, θα αξιολογεί την αποτελεσματικότητα των μέτρων και θα συντονίζει υπουργεία, δήμους και άλλους οργανισμούς.

Η ίδια η Στρατηγική συνδέει την ανάγκη δημιουργίας του με το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

7. Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης

Στους δήμους προβλέπεται η ανάπτυξη Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης, πιθανότατα αξιοποιώντας τη δομή των Κέντρων Κοινότητας.

Τα γραφεία θα λειτουργούν ως «μεσάζοντες» ανάμεσα στους ιδιοκτήτες διαθέσιμων κατοικιών και στα νοικοκυριά που έχουν ανάγκη από προσιτή στέγη. Θα καταγράφουν ακίνητα, θα υποστηρίζουν τη διαδικασία μίσθωσης και θα παρακολουθούν την εφαρμογή των συμβάσεων, δημιουργώντας ουσιαστικά μια οργανωμένη αγορά κοινωνικής μίσθωσης.

8. Ταμείο για την αγορά και δημιουργία κοινωνικών κατοικιών

Προβλέπεται η δημιουργία Εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα, το οποίο θα χρηματοδοτεί την ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Η λογική είναι το Ταμείο να λειτουργεί ανακυκλούμενα: τα έσοδα από τις κατοικίες θα επιστρέφουν στον μηχανισμό και θα χρησιμοποιούνται για νέες επενδύσεις.

Ως αρχικό κεφάλαιο αναφέρονται ενδεικτικά 20-25 εκατ. ευρώ, με στόχο στη συνέχεια να κινητοποιηθούν πολύ μεγαλύτεροι δημόσιοι, ευρωπαϊκοί και ιδιωτικοί πόροι.

9. Περισσότερη δόμηση με αντάλλαγμα κοινωνικά σπίτια

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόταση για πολεοδομικά κίνητρα προς ιδιώτες. Ένας επενδυτής θα μπορεί να αποκτά πολεοδομικές διευκολύνσεις ή άλλα κίνητρα για την ανάπτυξη ενός ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της ωφέλειας θα επιστρέφει στην κοινωνία με τη μορφή προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.

Η παρέμβαση μπορεί να εφαρμοστεί τόσο σε νέες αναπτύξεις όσο και σε μεγάλα ανενεργά ή υποαξιοποιημένα ακίνητα μέσα στις πόλεις.

10. Golden Visa μόνο εάν τα σπίτια μπουν στη μακροχρόνια μίσθωση

Η νέα Στρατηγική προτείνει μία νέα ειδική κατηγορία Golden Visa, με εντελώς διαφορετική λογική από την απλή αγορά ενός ακινήτου. Ο επενδυτής θα μπορεί να αποκτά χαρτοφυλάκιο περισσότερων ακινήτων, αλλά θα αναλαμβάνει την υποχρέωση να τα διαθέτει αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται τα ξένα κεφάλαια που εισέρχονται στην ελληνική αγορά να αυξάνουν τα διαθέσιμα σπίτια προς ενοικίαση αντί να τα αφαιρούν από αυτήν.

11. Νέος μηχανισμός για την αστεγία

Δημιουργείται ένα πιο οργανωμένο σύστημα αντιμετώπισης της αστεγίας, με έγκαιρη καταγραφή και διάγνωση των στεγαστικών αναγκών.

Προβλέπεται πληροφοριακό σύστημα καταγραφής, παρακολούθηση των ωφελουμένων, αξιολόγηση των υφιστάμενων δομών, εκπαίδευση των στελεχών και καλύτερη διασύνδεση των ανθρώπων που βρίσκονται σε στεγαστική επισφάλεια με τις κοινωνικές υπηρεσίες. Ο προϋπολογισμός της παρέμβασης ανέρχεται σε περίπου 1,81 εκατ. ευρώ.

12. Νέο «Σπίτι μου» κατά τα πρότυπα της Γαλλίας

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σχεδιαζόμενη επέκταση του «Σπίτι μου». Η πρόταση δεν αντιμετωπίζει πλέον το πρόγραμμα αποκλειστικά ως μία έκτακτη δράση, αλλά εξετάζει τη δημιουργία ενός πιο μόνιμου μηχανισμού διευκόλυνσης της αγοράς πρώτης κατοικίας.

Στις παρατηρήσεις της Στρατηγικής γίνεται ειδική αναφορά στο γαλλικό μοντέλο του Prêt à Taux Zéro (PTZ), δηλαδή του άτοκου δανείου που χρησιμοποιείται στη Γαλλία για να βοηθήσει νοικοκυριά να αποκτήσουν κύρια κατοικία.

Η φιλοσοφία είναι ότι η κρατική βοήθεια δεν καλύπτει αναγκαστικά ολόκληρη την αγορά του ακινήτου, αλλά λειτουργεί συμπληρωματικά προς την τραπεζική χρηματοδότηση, μειώνοντας σημαντικά το πραγματικό κόστος δανεισμού.

Στην ελληνική περίπτωση εξετάζεται η επέκταση του «Σπίτι μου» σε συνδυασμό και με άλλα εργαλεία, όπως ο Λογαριασμός Στέγασης Νέων, αλλά και η δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης των κατοικιών που αγοράζονται.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Στρατηγικής, η νέα παρέμβαση θα μπορούσε να προσθέσει περίπου 16.000 νέους δικαιούχους.

13. Μειωμένος ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες – Τα μοντέλα Γαλλίας και Πορτογαλίας

Ένα ακόμη φορολογικό κίνητρο αφορά την εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Στόχος δεν είναι μία οριζόντια μείωση του ΦΠΑ σε κάθε νεόδμητο σπίτι, αλλά η μείωση του κόστους για κατασκευές που θα δεσμεύονται για κοινωνική ή οικονομικά προσιτή στέγαση.

Στην Πορτογαλία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6%, ενώ στη Γαλλία αντίστοιχες στεγαστικές παρεμβάσεις μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένη φορολόγηση, ανάλογα με το πρόγραμμα και τις προϋποθέσεις.

Η δυνατότητα αυτή συνδέεται και με το ευρωπαϊκό πλαίσιο ΦΠΑ, το οποίο επιτρέπει στα κράτη-μέλη μεγαλύτερη ευελιξία για κοινωνικού χαρακτήρα στεγαστικές πολιτικές.

14. Εθνικός δείκτης τιμών ακινήτων

Η τελευταία νέα πρόταση είναι η δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών Ακινήτων, ώστε η Πολιτεία να γνωρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια πόσο κοστίζει η κατοικία σε κάθε περιοχή.

Ο δείκτης θα αξιοποιεί στοιχεία από αγοραπωλησίες, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικά δεδομένα και άλλες πηγές της αγοράς, ενώ θα λαμβάνει υπόψη χαρακτηριστικά όπως η θέση, το μέγεθος, η ποιότητα και η ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου.

Το πιο ενδιαφέρον σημείο βρίσκεται και εδώ στις πιθανές μελλοντικές χρήσεις του δείκτη. Η Στρατηγική αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο τα δεδομένα του να χρησιμοποιηθούν για τον σχεδιασμό κανόνων σχετικά με τις αυξήσεις των ενοικίων ή άλλων παρεμβάσεων ρύθμισης της αγοράς, εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο.

Διαβάστε επίσης:

Στο «κόκκινο» οι αγορές ομολόγων λόγω των ανησυχιών για το δημόσιο χρέος – Αναταράξεις στις μετοχές

Ντόναλντ Τραμπ: Αναστέλλει για τρεις ημέρες τους τελωνειακούς δασμούς 50% σε βάρος του Καναδά

Ο Τραμπ παίζει το «χαρτί» του Κιμ Γιονγκ Ουν για να πιέσει τη Νότια Κορέα στο εμπόριο