Μια σειρά από παρεμβάσεις με στόχο και την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος ενεργοποιεί με τη νέα χρονιά η κυβέρνηση. Στο φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή περιλαμβάνονται επτά μέτρα στήριξης της αγοράς ακινήτων, που αφορούν τη φορολογία των ενοικίων, φοροαπαλλαγές για όσους ιδιοκτήτες επιστρέψουν στην παραδοσιακή μίσθωση, σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς, τα τεκμήρια διαβίωσης, αλλά και την παράταση αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.

Με την ψήφιση του νομοσχεδίου θα πρέπει να εκδοθούν και οι απαραίτητες υπουργικές αποφάσεις, προκειμένου τα νέα μέτρα να τεθούν σε ισχύ από τις αρχές της νέας χρονιάς, με στόχο να ανοίξουν τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα κυρίως στις αστικές περιοχές της χώρας, να δοθούν κίνητρα για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, αλλά και να «αποκαλυφθούν» τα «μαύρα» ενοίκια. Ο σχεδιασμός του οικονομικού επιτελείου, όπως παρουσιάστηκε στη ΔΕΘ, στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων, αλλά και την παράλληλη μείωση των τιμών στα ενοίκια.

1

Κλειστά ακίνητα και Airbnb: Η σημαντικότερη ίσως, παρέμβαση του νέου φορολογικού νομοσχεδίου για τα ακίνητα, αφορά την ενίσχυση των φοροαπαλλαγών για όσους ιδιοκτήτες ανοίξουν τα κλειστά τους ακίνητα ή όσοι αποφασίσουν να επιστρέψουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Η απαλλαγή από τον φόρο θα είναι διάρκειας τριών ετών και καλύπτει κατοικίες έως 120 τετραγωνικά. Στη σχετική διάταξη του νομοσχεδίου το εμβαδόν αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε παιδί, άνω των δυο τέκνων. Δηλαδή, στα 140 τ.μ. για τρίτο παιδί, στα 160 τ.μ. για τέταρτο παιδί κ.λπ. Στόχος είναι η στήριξη των πολύτεκνων οικογενειών, που χρειάζονται μεγαλύτερες κατοικίες. Βασική προϋπόθεση για τη λήψη της τριετούς φοροαπαλλαγής είναι να μην νοικιαστεί ούτε μια μέρα ως Airbnb, αλλά και να υπάρχει ενεργή σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας το διάστημα μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

Σύμφωνα με τη σχετική διάταξη, η τριετής φοροαπαλλαγή ισχύει κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση πχ έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στο Ε2 της φορολογικής δήλωσης ως κενό ακίνητο ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο.

Μάλιστα, υπάρχει πρόβλεψη και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής «σπάσει» το τριετές συμβόλαιο πριν από τη λήξη του. Για να μην χαθεί η απαλλαγή από τη φορολογία και ο ιδιοκτήτης να έχει κίνητρο να παραμείνει στη μακροχρόνια μίσθωση, δίνεται μια δεύτερη ευκαιρία, αρκεί να βρεθεί νέος ενοικιαστής μέσα σε ένα τρίμηνο. Κάθε ιδιοκτήτες θα μπορεί να κάνει χρήση μόνο μια φορά αυτής της ευκαιρίας, δηλαδή αν υπάρξει και δεύτερος ενοικιαστής μέσα στην τριετία που θα «σπάσει» το συμβόλαιο, τότε θα χάνεται η φοροαπαλλαγή.

Ειδική μέριμνα υπάρχει και για ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων, όπως εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, ένστολοι. Οι ιδιοκτήτες που θα τους νοικιάσουν το ακίνητό τους εξαιρούνται από την υποχρέωση τριετούς συμβολαίου ενοικίασης και έχουν τη δυνατότητα σύναψης συμβολαίου εξάμηνης διάρκειας. Βασική προϋπόθεση να παραμένει το ακίνητο διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση και όχι για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το μέτρο αφορά κυρίως νησιά και άλλες τουριστικές περιοχές, στις οποίες είναι ιδιαίτερα έντονο το στεγαστικό πρόβλημα.

Φορολογία ενοικίων: Ψηλά στη λίστα των νέων μέτρων βρίσκεται η αναμόρφωση της φορολογίας στα εισοδήματα από ενοίκια. Αυτή η παρέμβαση θα αρχίσει να «τρέχει» από τις αρχές του 2026, με την εισαγωγή ενός ενδιάμεσου συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια που κυμαίνεται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Σήμερα, το εισόδημα που υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ φορολογείται κατευθείαν με 35%, χωρίς ενδιάμεσο στάδιο. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που δηλώνει 20.000 ευρώ από ενοίκια σήμερα πληρώνει φόρο 4.600 ευρώ, ενώ από το 2026 ο φόρος του θα πέσει στα 3.800 ευρώ. Το όφελος φτάνει τα 800 ευρώ ετησίως. Ωστόσο, μηδενικό όφελος θα έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ, καθώς διατηρείται αμετάβλητος ο συντελεστής 12%.

Κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς: Από το 2026 θα ξεκινήσει η σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε όλους τους μικρούς οικισμούς της χώρας με τη μείωση του φόρου κατά 50%. Το μέτρο αφορά μόνο κύριες κατοικίες και περιοχές με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους. Από το μέτρο εξαιρούνται οι οικισμοί στην Περιφέρεια Αττικής (εντάσσεται όμως η Περιφερειακή Ενότητα Νήσων). Με προσθήκη της τελευταίας στιγμής, το οικονομικό επιτελείο ανεβάζει τον «κόφτη» για την Περιφερειακή Ενότητα του Έβρου στους 1.700 κατοίκους. Από το 2027 όλες αυτές οι περιοχές θα έχουν μηδενικό ΕΝΦΙΑ καθώς ο φόρος των ακινήτων καταργείται πλήρως, με στόχο τη στήριξη της ελληνικής περιφέρειας.

Τεκμήρια διαβίωσης: Από τις αρχές του 2026 ξεκινά η μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης σε κατοικίες, ΙΧ και σκάφη. Συγκεκριμένα η αναμόρφωση των τεκμηρίων για τις κατοικίες προβλέπει μείωση του οριακού συντελεστή κατά 30% για όλες τις κατηγορίες εμβαδών. Για μια κατοικία 80 τετραγωνικών μέτρων, με τον σημερινό οριακό συντελεστή το τεκμήριο είναι 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οπότε η αντικειμενική δαπάνη είναι 3.200 ευρώ. Πλέον, ο οριακός συντελεστής είναι 28 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και η αντικειμενική δαπάνη 2.240 ευρώ. Δηλαδή προκύπτει μείωση κατά 30%. Αντίστοιχα για μια κατοικία 120 τ.μ., η μείωση στο τεκμαρτό εισόδημα φτάνει και σε 1.760 ευρώ ετησίως και συγκεκριμένα από 5.800 ευρώ σε 4.040 ευρώ. Σήμερα τα ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό μέτρο, κατά 70%. Πλέον, το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία θα υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της και μειώνεται ως εξής:

  • Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/ τ.μ.)
  • Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τμ)
  • Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ (από 110 ευρώ/τ.μ.)
  • Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τμ)
  • Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/ τ.μ.)

Παράταση αναστολής ΦΠΑ: Το οικονομικό επιτελείο έδωσε νέα παράταση στην αναστολή ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών έως το τέλος του 2026, με σκοπό την αύξηση των κατοικιών προς διάθεση με ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ. Με αυτό τον τρόπο οι πολίτες θα μπορούν να αποκτούν φθηνότερα κατοικίες, χωρίς πρόσθετη επιβάρυνση, ενώ και οι κατασκευαστές θα μπορούν να πωλούν σε χαμηλότερες τελικές τιμές.

Φοροελαφρύνσεις για ανακαινίσεις: Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026 (το μέτρο έχει ήδη θεσμοθετηθεί). Το μέτρο έχει δημοσιονομικό κόστος 5 εκατ. ευρώ και προβλέπει την έκπτωση φόρου 30% για εργασίες ανακαίνισης και επισκευής κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι οι πληρωμές γίνονται ηλεκτρονικά.

Κοινωνική αντιπαροχή: Στόχος του νέου θεσμικού πλαισίου είναι η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν την ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. απόκτηση ποσοστού κυριότητας στο ακίνητο) για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται αφενός η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας με την δημιουργία κοινωνικών κατοικιών και αφετέρου η εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης με δυνατότητα εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.

Το νέο πρόγραμμα για επισκευές

Τα παραπάνω μέτρα αναμένεται να ενισχυθούν περαιτέρω με το νέο πρόγραμμα που τελεί υπό διαβούλευση με την Κομισιόν. Όπως ανέφερε πριν λίγα 24ωρα ο αναπληρωτής Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης, επιβεβαιώνοντας το ρεπορτάζ του mononews το νέο πρόγραμμα θα αφορά ανακαίνιση σπιτιών χωρίς οι επισκευές να σχετίζονται μόνο με ενεργειακή αναβάθμιση. «Αν υπάρξει έγκριση, το νέο πρόγραμμα θα ξεκινήσει μετά από το «Εξοικονομώ 2025», ίσως μετά τους πρώτους μήνες του 2026», σημείωσε χαρακτηριστικά.