Ανοίγει παράθυρο για πλαφόν στα ενοίκια των κατοικιών – Εισηγήσεις για «Σπίτι μου 3» και νέο Golden Visa για παραδοσιακή μίσθωση

Νέες παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού φέρνει η ραγδαία και επιμονή άνοδος των τιμών στα ενοίκια, που σε συνδυασμό με την σημαντική έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων στη χώρας μας, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο για χιλιάδες πολίτες που επιθυμούν να αποκτήσουν τη δική τους πρώτη κατοικία ή μια στέγη για την οποία δεν θα χρειάζεται να δαπανήσουν το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους.

Ειναι χαρακτηριστικό πως το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας στο νέο νομοσχέδιο που έδωσε σε δημόσια διαβούλευση για την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2025-2035, εξετάζει 14 πρόσθετες παρεμβάσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν τον οδικό χάρτη της στεγαστικής πολιτικής για την επόμενη δεκαετία.

Μεταξύ των προτάσεων ξεχωρίζει η δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και ενοικίων, ο οποίος θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση ακόμη και για την επιβολή ανώτατων ορίων μισθωμάτων σε συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών. Παράλληλα, εξετάζονται μια νέα μορφή Golden Visa που θα συνδέεται αποκλειστικά με τη μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών, καθώς και η επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου» με ένα μοντέλο που θυμίζει περισσότερο τις γαλλικές πρακτικές στεγαστικής χρηματοδότησης.

Έμμεσο πλαφόν στα ενοίκια κατοικιών

Η εκτόξευση των τιμών στα ενοίκια αποτελεί το μεγαλύτερο πρόβλημα των Ελλήνων πολιτών. Η πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι μιλά για τη θεσμοθέτηση ενός εθνικού δείκτη τιμών κατοικίας και μισθωμάτων. Ο δείκτης θα συγκεντρώνει στοιχεία από μεταβιβάσεις ακινήτων, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικές δηλώσεις και άλλες βάσεις δεδομένων, ώστε να καταγράφει με ακρίβεια τις πραγματικές τιμές αγοράς και ενοικίασης σε κάθε περιοχή της χώρας.

Σύμφωνα με την εισήγηση, ο δείκτης δεν θα λειτουργεί μόνο ως εργαλείο παρακολούθησης της αγοράς. Θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, ανοίγοντας τον δρόμο για ειδικές παρεμβάσεις προστασίας των ενοικιαστών.

Μάλιστα, για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης θα μπορούσαν να θεσπιστεί ανώτατο εύρος μισθώματος ή άλλοι κανόνες ρύθμισης της αγοράς. Με απλά λόγια, η Πολιτεία εξετάζει το ενδεχόμενο να συνδέσει το ύψος του ενοικίου με τα πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, περιορίζοντας τις υπερβολικές αυξήσεις σε περιπτώσεις παλαιών ή υποβαθμισμένων κατοικιών.

Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες που θα αναβαθμίζουν ενεργειακά τα ακίνητά τους μέσω προγραμμάτων όπως το «Εξοικονομώ» ή το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» θα μπορούν να απολαμβάνουν μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μισθωμάτων.

Αντίστοιχη διεθνής πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel) που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.

Σύμφωνα με την πρόταση, ο εθνικός δείκτης τιμών μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Μέσω αντικειμενικών δεδομένων για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση του ακινήτου, μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα μπορούσε να αποτελέσει προϋπόθεση για την επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

Νέα Golden Visa με «σύνδεση» την μακροχρόνια μίσθωση

Λίγες ημέρες μετά την ανακοίνωση του οικονομικού επιτελείου πως για τις αυξήσεις τιμών στα ακίνητα δεν συνέβαλε καθοριστικά το πρόγραμμα Golden Visa, έρχεται μια νέα πρόταση για όσους ξένους επενδυτές αγοράζουν ένα ακίνητο στη χώρα μας με αντάλλαγμα την άδεια παραμονής στην Ελλάδα για μια 5ετια.

Το σχέδιο που εξετάζεται θα διαφοροποιείται από το υφιστάμενο μοντέλο, καθώς δεν θα αρκεί η αγορά ενός ακινήτου για την απόκτηση άδειας διαμονής. Η πρόταση προβλέπει ότι οι επενδυτές θα μπορούν να αποκτούν χαρτοφυλάκιο περισσότερων κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές θα διατίθενται αποκλειστικά στη μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, και θα απαγορεύεται ρητά η διάθεσή τους σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb.

Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων. Η εφαρμογή του μέτρου θα απαιτεί σαφές πλαίσιο επιλεξιμότητας, μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων και ρητό αποκλεισμό χρήσεων που δεν εξυπηρετούν το στόχο της στεγαστικής προσφοράς, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση. Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά με πολιτικές ενεργοποίησης κενών κατοικιών, ανακαινίσεων και κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι η εισροή ιδιωτικών κεφαλαίων δεν περιορίζεται σε παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά συμβάλλει στη λειτουργική αξιοποίησή τους για στεγαστικούς σκοπούς.

Στο τραπέζι και «Σπίτι μου 3»

Με την κυβέρνηση να επαναλαμβάνει πως τα προγράμματα «Σπίτι μου» ήταν άκρως επιτυχημένα, στο τραπέζι μπαίνει η σκέψη για την ανακοίνωση και ενός τρίτου κύκλου του προγράμματος.

Σε αντίθεση με τα σημερινά προγράμματα που χρηματοδοτούνται από εθνικούς και ευρωπαϊκούς πόρους, το νέο μοντέλο «Σπίτι μου 3» δεν θα στηρίζεται στην επιδότηση επιτοκίου. Αντίθετα, προβλέπει φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες, ώστε να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.

Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας σταθερός μηχανισμός πρόσβασης στην πρώτη κατοικία, ο οποίος θα λειτουργεί ανεξάρτητα από τους διαθέσιμους πόρους κάθε προγραμματικής περιόδου.

Αντίστοιχη πρακτική εντοπίζεται στη Γαλλία, μέσω εργαλείων όπως το Prêt à Taux Zéro (PTZ), το οποίο στηρίζει την απόκτηση πρώτης κατοικίας με άτοκη ή ευνοϊκή χρηματοδότηση για επιλέξιμα νοικοκυριά, καθώς και το PSLA, που συνδυάζει μίσθωση και σταδιακή απόκτηση κατοικίας. Σε αντίθεση με το «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο χρηματοδοτείται μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και έχει προσωρινό χαρακτήρα, το γαλλικό μοντέλο βασίζεται σε φορολογικές πιστώσεις και είναι ενσωματωμένο στη συνήθη τραπεζική διαδικασία.

Μειωμένος ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες

Στις προτάσεις περιλαμβάνεται και η καθιέρωση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το μέτρο θα αφορά κατασκευαστικές εταιρείες που αναλαμβάνουν την ανέγερση κατοικιών, οι οποίες θα διατίθενται στη συνέχεια με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το μέτρο εντάσσεται στη λογική της πρόσφατης Οδηγίας 2022/542 (ΕΕ) 2022/542 του Συμβουλίου της 5ης Απριλίου 2022 για τον ΦΠΑ η οποία επιτρέπει στα κράτη μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη». Η παρέμβαση λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα), αλλά και το μέτρο  «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent) που περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Μέσω αυτού του νέου σχήματος, κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές ακινήτων θα αποκτούν σημαντικά φορολογικά κίνητρα προκειμένου να κατασκευάζουν ή να μετατρέπουν ακίνητα τα οποία θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση «πατά» πάνω σε πρακτικές που ακολουθούν άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής 6% σε ανέγερση κατοικιών και ανακαίνιση, εφόσον το ακίνητο πωλείται για ιδιοκατοίκηση ή προορίζεται για οικονομικά προσιτή μίσθωση κατοικίας. Επίσης, στη Γαλλία ισχύει μειωμένος συντελεστής 10%, για κατασκευή από ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρίες, σε ζώνες στεγαστικής πίεσης, ενοικίαση σε δικαιούχους με μεσαία εισοδήματα σε προσιτό μίσθωμα.

Διαβάστε επίσης

Ιδιωτικό Χρέος: Πρεμιέρα για δύο νέα ψηφιακά συστήματα παρακολούθησης και πιστοληπτικής αξιολόγησης

ΟΔΔΗΧ: Στα 406,1 δισ. ευρώ ανέβηκε το δημόσιο χρέος το 2025

Πιερρακάκης: Τα ΤΕΑ ενισχύουν τη συνταξιοδοτική επάρκεια και την ανάπτυξη της οικονομίας