Συμφέρει η εξαγορά καταπατημένου ακινήτου από το Δημόσιο; Τι να προσέξετε και πώς να ξεπεράσετε τα εμπόδια

Σε ορισμένα ακίνητα η διαδικασία μπορεί να εξελιχθεί ομαλά, όμως σε άλλα κρύβονται παγίδες.

Η δυνατότητα εξαγοράς καταπατημένων ακινήτων του Δημοσίου αποτέλεσε μία από τις πιο πολυσυζητημένες νομοθετικές πρωτοβουλίες των τελευταίων ετών. Με τον ν. 5024/2023, όσοι κατέχουν ακίνητα της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου για 30 ή 40 χρόνια, ανάλογα με την περίπτωση, μπορούν να υποβάλουν αίτηση για να αποκτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Παρά τις υψηλές προσδοκίες, η διαδικασία προχωρά με βραδείς ρυθμούς, καθώς οι αιτήσεις παραμένουν ελάχιστες μπροστά στον όγκο των καταπατημένων που υπάρχουν στη χώρα. Οι λόγοι δεν είναι τυχαίοι: απαιτούνται πολύπλοκα δικαιολογητικά, τα κόστη είναι υψηλά και η ηλεκτρονική πλατφόρμα αντιμετώπισε σημαντικές καθυστερήσεις. Γι’ αυτό και το Υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε νέα παράταση έως τον Σεπτέμβριο του 2026, προκειμένου να δοθεί στους ενδιαφερόμενους περισσότερος χρόνος να προετοιμαστούν.

Το ερώτημα, βέβαια, είναι αν θα αλλάξει κάτι και η πλατφόρμα θα προσελκύσει περισσότερες αιτήσεις. Πρόκειται για ένα ερώτημα που συνάγεται άμεσα με το αν τελικά συμφέρει τους ενδιαφερόμενους να προχωρήσουν σε αυτή τη ρύθμιση και πώς μπορούν να ξεπεράσουν τους σκοπέλους.

Γιατί συμφέρει η εξαγορά και η νομιμοποίηση

Παρά τα εμπόδια, η απόκτηση νόμιμου τίτλου αποτελεί σημαντική ευκαιρία. Τρεις είναι οι λόγοι, για να προχωρήσει κανείς στην εξαγορά του ακινήτου που είχε καταπατήσει από το Δημόσιο:

• Καθαρός τίτλος και νομική ασφάλεια: Με την εξαγορά μπορεί να αποκτήσει τίτλο κυριότητας που μεταγράφεται/καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο, άρα τελειώνει η αβεβαιότητα και παύουν οι κίνδυνοι διοικητικών μέτρων ή διεκδικήσεων από το Δημόσιο. Ο ιδιοκτήτης θα μπορεί πλέον να προβεί σε κάθε πράξη διάθεσης: πώληση, γονική παροχή, δωρεά, σύσταση επικαρπίας ή δουλειών. Επιπλέον, μπορεί να τακτοποιήσει παλιές εκκρεμότητες (π.χ. αποκλίσεις σε επιφάνειες, σύγκρουση με κτηματολογικές αρχικές εγγραφές), εξασφαλίζοντας ένα σαφές νομικό καθεστώς για το ακίνητο.
• Δυνατότητα χρηματοδότησης και άδειες: Οι τράπεζες δεν δανειοδοτούν ακίνητα χωρίς νόμιμο τίτλο. Μετά την εξαγορά, όμως, το ακίνητο γίνεται αποδεκτή εμπράγματη ασφάλεια για στεγαστική ή επιχειρηματική πίστη, ενώ ανοίγει και ο δρόμος για μισθώσεις με κανονικούς όρους, έκδοση οικοδομικών αδειών/αδειών λειτουργίας όπου επιτρέπεται και ένταξη σε επενδυτικά ή επιδοτούμενα προγράμματα.
• Αύξηση εμπορικής αξίας και προοπτική αξιοποίησης: Όταν μηδενίζεται το νομικό ρίσκο, αυξάνεται η εμπορική αξία. Άλλωστε, πέρα από το ρίσκο, η αξία αυξάνεται και όταν βελτιώνονται οι προοπτικές αξιοποίησης του ακινήτου και η δυνατότητα αναβάθμισής του.

Τα βασικά προβλήματα με τα δικαιολογητικά και τι να κάνετε πριν την αίτηση

Η διαδικασία εξαγοράς δεν είναι απλή, καθώς απαιτεί συγκέντρωση πολλών και συχνά δύσκολων στην ανεύρεση δικαιολογητικών. Αυτός είναι, άλλωστε, και ένας από τους βασικότερους λόγους που οι αιτήσεις έχουν παραμείνει σε τόσο χαμηλά ποσοστά.

Εφόσον αποφασίσετε να προχωρήσετε στην αίτηση εξαγοράς, υπάρχουν κάποιοι τρόποι, για να ξεπεράσετε τις βασικές δυσκολίες και να αυξήσετε τις πιθανότητες επιτυχίας:

• Τοπογραφικό διάγραμμα με δήλωση μηχανικού. Το πρόβλημα εδώ είναι το κόστος και ο χρόνος, καθώς απαιτείται συνεργασία με μηχανικό, ενώ σε εκτάσεις με ασαφή όρια χρειάζονται επιπλέον μετρήσεις. Καλό είναι να επιλέξετε μηχανικό που έχει εμπειρία σε υποθέσεις δημοσίων ακινήτων. Αυτός θα πρέπει να ελέγξει τα όρια σε σχέση με το Κτηματολόγιο, για να αποφύγετε ασυμφωνίες.
• Αεροφωτογραφίες του 1982 ή του 1992 (ανάλογα με την περίπτωση). Αυτές οι αεροφωτογραφίες είναι δύσκολο να εντοπιστούν, αφού προέρχονται από το αρχείο της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού ή άλλες υπηρεσίες και συχνά απαιτούν χρονοβόρα αιτήματα. Μηχανικοί με εμπειρία σε δηλώσεις δασικών χαρτών μπορούν να σας καθοδηγήσουν πού θα τις βρείτε, ψάχνοντας σε πιστοποιημένους φορείς με ψηφιοποιημένα αρχεία.
• Φύλλο προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας. Εδώ η δυσκολία είναι ότι οι αντικειμενικές αξίες συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία του ακινήτου, με αποτέλεσμα να ανεβάζουν υπερβολικά το τίμημα εξαγοράς. Γι’ αυτό το λόγο, πριν προχωρήσετε, καλό είναι να ζητήσετε από δικηγόρο να κάνει έναν άμεσο υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας, ώστε να ξέρετε εκ των προτέρων το κόστος και να σταθμίσετε αν σας συμφέρει.
• Βεβαίωση όρων δόμησης από την αρμόδια πολεοδομία. Το πρόβλημα είναι οι καθυστερήσεις στις πολεοδομίες, που μπορεί να ξεπερνούν αρκετούς μήνες. Στόχος, λοιπόν, είναι να καταθέσετε το αίτημα το συντομότερο δυνατόν. Μάλιστα, πολλές υπηρεσίες απαντούν γρηγορότερα σε ηλεκτρονικά αιτήματα.
• Οικοδομική άδεια, αν υπάρχει. Το εμπόδιο είναι ότι σε παλιά ακίνητα οι άδειες έχουν χαθεί ή δεν είχαν ποτέ εκδοθεί. Απαιτείται έλεγχος στο αρχείο της ΥΔΟΜ. Αν δεν υπάρχει άδεια, αυτό δεν μπλοκάρει απαραίτητα την αίτηση, αρκεί να υπάρχουν άλλα αποδεικτικά κατοχής.
• Τίτλοι κατοχής (δικοί σας ή των δικαιοπαρόχων). Αν κατέχετε άτυπα χωρίς συμβόλαιο (πράγμα που είναι και το πιθανότερο), πρέπει να συγκεντρώσετε κάθε διαθέσιμο στοιχείο που αποδεικνύει την κατοχή, όπως  ιδιωτικά συμφωνητικά, αποδείξεις φόρων και παλαιές δηλώσεις στο Ε9.
• Υπεύθυνη δήλωση για την έκταση του ακινήτου. Το σημαντικό εδώ είναι το τοπογραφικό να ταυτίζεται με την υπεύθυνη δήλωση και τα κτηματολογικά στοιχεία.
• Αποδεικτικό χρήσης (π.χ. ότι είναι κύρια κατοικία ή καλλιεργείται). Χρησιμοποιήστε λογαριασμούς ΔΕΚΟ, ΟΣΔΕ για αγροτικές εκτάσεις ή στοιχεία επιχειρηματικής δραστηριότητας για να ενισχύσετε τον φάκελό σας.
• Αντίγραφα φορολογικών δηλώσεων Ε1 και Ε9. Δεν είναι δύσκολο να βρεθούν, αλλά το βασικό είναι να ελέγξετε ότι το ακίνητο εμφανίζεται με σωστό ΚΑΕΚ και τετραγωνικά.
• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και φύλλου (όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο). Η κυριότερη δυσκολία εδώ είναι οι συχνές αποκλίσεις μεταξύ κτηματολογικών και τοπογραφικών δεδομένων, οπότε πρέπει να διορθωθούν τυχόν ασυμφωνίες πριν υποβάλετε αίτηση.
• Πράξεις διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ τελευταίας πενταετίας. Αρκετοί δεν δήλωναν το ακίνητο στον ΕΝΦΙΑ, οπότε σε αυτή την περίπτωση πρέπει να κάνετε διορθωτικές δηλώσεις Ε9 ώστε να εμφανιστεί σωστά και να έχετε διαθέσιμες τις πράξεις ΕΝΦΙΑ.
• Δικαστική απόφαση αναγνώρισης κυριότητας (αν υπάρχει) ή εγγραφή στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου. Είναι σχεδόν απίθανο να έχετε τέτοια απόφαση. Για να παρακάμψετε αυτή την απαίτηση, το βασικό είναι να ενισχύσετε τον φάκελο με κάθε άλλο στοιχείο κατοχής ώστε να μην θεωρηθεί ελλιπής.

Σε ποια ακίνητα συμφέρει η αίτηση εξαγοράς και σε ποια όχι

Δεν είναι όλα τα καταπατημένα ακίνητα ίδια και προφανώς δεν είναι η εξέλιξη της αίτησης σε όλα ίδια. Υπάρχουν ακίνητα που η εξαγορά τους έχει πραγματικό όφελος και άλλα που μπορεί να εξελιχθούν σε παγίδα.

Γενικά, η προσπάθεια εξαγοράς έχει νόημα στις εξής περιπτώσεις:

• Έχετε αδιάλειπτη κατοχή 30 ή 40 ετών, με σαφή τίτλους ή αποδεικτικά στοιχεία (Ε9, ΕΝΦΙΑ, λογαριασμούς, αγροτικές δηλώσεις).
• Το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή στεγάζει επιχειρηματική/αγροτική δραστηριότητα με αποδείξεις χρήσης.
• Το ακίνητο δεν βρίσκεται σε δασική περιοχή ή αν υπάρχει δασικό τμήμα, αυτό δεν ξεπερνά το 20% της συνολικής έκτασης.
• Δεν υπάρχουν τρίτοι που το διεκδικούν ή εμφανίζονται ως κύριοι στο Κτηματολόγιο.

Από την άλλη, η αίτηση θα έχει λιγότερες πιθανότητες αποδοχής αν:

• Δεν μπορείτε να αποδείξετε κατοχή με έγγραφα που καλύπτουν όλη την απαιτούμενη περίοδο.
• Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί δασική.
• Το τίμημα (100% αντικειμενικής + 25% για κτίσμα) υπερβαίνει κατά πολύ την πραγματική ή εμπορική αξία του ακινήτου.
• Το κτίσμα είναι μεταγενέστερο των προθεσμιών που θέτει ο νόμος (μετά το 1991 ή 1981 αντίστοιχα).
• Υπάρχουν κτηματολογικές εγγραφές που καταγράφουν άλλον κύριο (π.χ. το Δημόσιο ή τρίτο πρόσωπο), κάτι που προδικάζει σύγκρουση.

Τι γίνεται σε περίπτωση απόρριψης της αίτησης

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου οι αιτήσεις απορρίπτονται είτε επειδή δεν πληρούνται οι χρονικές προϋποθέσεις κατοχής, είτε επειδή υπάρχουν δασικοί χαρακτηρισμοί, είτε γιατί λείπουν κρίσιμα έγγραφα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο αιτών μπορεί να κινηθεί δικαστικά, αμφισβητώντας την κρίση της διοίκησης ή προσκομίζοντας νέα στοιχεία.

Παράλληλα, υπάρχει η δυνατότητα προσφυγής στα αρμόδια δικαστήρια για αναγνώριση της κυριότητας με βάση την έκτακτη χρησικτησία, αν και η πορεία αυτή είναι πιο χρονοβόρα και αβέβαιη.