Business

Αναστάτωση στην αγορά του real estate από τις νέες χρήσεις γης

στασινος

Πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός


Δεν ικανοποιεί τη βιομηχανία και την τουριστική αγορά το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) των χρήσεων γης του υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) που δημοσιεύτηκε τις προηγούμενες ημέρες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ενώ η ρύθμιση περί επαγγελματικής στέγης σε κατοικίες, που έχει συμπεριλάβει, είναι δυνατόν να επιφέρει, μακροπρόθεσμα, αλλαγές σε κανόνες που ίσχυσαν επί δεκαετίες στο real estate.

Όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) Γιώργος Στασινός «θα πρέπει να δούμε με μεγαλύτερη προσοχή την εφαρμογή του σχεδιασμού από εδώ και πέρα».

Σύμφωνα με τον Θεόφιλο Κυρατσούλη, ειδικό σύμβουλο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων και του Ινστιτούτου του (ΣΕΤΕ/ ΙΝΣΕΤΕ) «η επίτευξη τάξης στο χώρο, με απλό και σύγχρονο τρόπο, αποτελεί πάγιο αίτημα του ΣΕΤΕ, ως απολύτως αναγκαία προϋπόθεση για τη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Στο πλαίσιο αυτό, παρόλο που σε πρώτο επίπεδο το ΠΔ για τις χρήσεις γης φαίνεται να στοχεύει στην ενίσχυση των προσπαθειών αυτών και επομένως θα μπορούσε να αξιολογηθεί θετικά, σε δεύτερο επίπεδο εκτιμάται ότι το αποτέλεσμα από την εφαρμογή του θα είναι αμφιλεγόμενο. Αυτό οφείλεται είτε σε ασάφειες, ασυνέπεια και ασυμβατότητα με την ισχύουσα πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία είτε λόγω θεσμοθέτησης οριζόντιων και επιστημονικά ατεκμηρίωτων ορίων και περιορισμών (πχ. σε ότι αφορά στην δυναμικότητα των τουριστικών καταλυμάτων) που δεν λαμβάνουν υπόψη τις τοπικές συνθήκες, τα χαρακτηριστικά της κάθε ανάπτυξης και την οικονομική πραγματικότητα».

«Το ΠΔ θα έπρεπε επίσης, να είναι ακόμα περισσότερο συνεπές με την τουριστική νομοθεσία, ως προς τους ορισμούς των τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων» επισημαίνει ακόμη ο κ. Κυρατσούλης προσθέτοντας: «Σημαντική αστοχία είναι η οριζόντια αναφορά σε μέγιστα μεγέθη (ειδικότερα, δυναμικότητες ξενοδοχειακών καταλυμάτων) που κρίνεται επιστημονικά ατεκμηρίωτη, ιδιαίτερα αναχρονιστική και χωρίς κανένα περιβαλλοντικό όφελος. Επίσης, το ΠΔ θα έπρεπε να λαμβάνει υπόψη του, ιδιαίτερα στις περιοχές αμιγούς και γενικής κατοικίας, την αποκαλούμενη «Οικονομία του Διαμοιρασμού» (Airb&b) με τέτοιο τρόπο ώστε αφενός να εξασφαλίζονται συνθήκες υγιούς ανταγωνισμού με τα τουριστικά καταλύματα και αφετέρου να διασφαλίζεται η ειδική χρήση κατοικίας, (και όχι άτυπης φιλοξενίας) με στόχο την κοινωνική συνοχή και την ποιότητα ζωής των κατοίκων».

Σύμφωνα με τον ίδιο σημαντικό θέμα που θα πρέπει να βελτιωθεί άμεσα είναι η άστοχη αναφορά σε «Αγροτική χρήση» – αντί για αγροτική δραστηριότητα – και οι οριζόντιοι περιορισμοί που τίθενται στην τουριστική ανάπτυξη, γιατί, όπως εξηγεί «τουρισμός και αγροτική δραστηριότητα είναι απόλυτα συμβατές και συμπληρωματικές δραστηριότητες και έτσι πρέπει να αντιμετωπίζονται και όχι σε αντιδιαστολή».

Στελέχη της βιομηχανίας που εκπροσωπούνται στον ΣΕΒ (Σύνδεσμος Βιομηχανιών Ελλάδος) χαρακτηρίζουν το εν λόγω ΠΔ «κατώτερο των προσδοκιών». Η πρώτη βασική τους παρατήρηση είναι ότι δεν υπάρχει αντιστοίχιση των χρήσεων γης με τις οικονομικές δραστηριότητες (ΚΑΔ – Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας) κάτι που θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο προκειμένου να αποφεύγονται παρερμηνείες. Επιπλέον, όπως λέγουν το ΠΔ είναι μεν περιπτωσιολογικό (και σε ορισμένες περιπτώσεις φωτογραφικό), γεγονός που θα μπορούσε ενδεχομένως να διασφαλίζει μεγαλύτερη νομική βεβαιότητα, όμως δεν είναι εξαντλητικό (δηλαδή δεν καλύπτει όλες τις περιπτώσεις) οδηγώντας τελικά σε ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα. Για μερικές κατηγορίες χρήσεων αναφέρονται πλήθος από περιπτώσεις ενώ για άλλες μόνο ορισμένες. Όπως υπογραμμίζεται «αν η επιλογή της πολιτείας ήταν το ΠΔ να είναι περιπτωσιολογικό θα έπρεπε να καλύπτει όλες τις δραστηριότητες και να τις εξειδικεύει στον ίδιο βαθμό».

Σημαντικό μειονέκτημά του θεωρείται ακόμη ότι διατηρεί και αναπαράγει την κατηγοριοποίηση των χρήσεων γης με βάση την όχληση, κάτι που θα έπρεπε να έχει αφαιρεθεί τόσο γιατί είναι αναχρονιστική, όσο και γιατί στο νόμο 4549/2018 που ψηφίστηκε μόλις πριν λίγες εβδομάδες, προβλέπεται η αναθεώρηση των κατηγοριών όχλησης.

Η ρύθμιση για τους επαγγελματίες

Το εν λόγω ΠΔ αποτελεί θεσμικό εργαλείο στο οποίο θα βασίζεται ο ρυθμιστικός χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός ώστε να χαρακτηρίζονται μελλοντικά συγκεκριμένες περιοχές με τις ανάλογες χρήσεις, δεν αποδίδει δηλαδή το ίδιο τις χρήσεις γης.

Τα νέα δεδομένα που δημιουργεί για τους επαγγελματίες εκκινούν από τον ορισμό της κατοικίας, πρώτη ειδική κατηγορία χρήσεων (άρθρο 1) στον οποίο αναφέρεται:

«Κατ’ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή-προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα.»

Μέχρι τώρα, το Προεδρικό Διάταγμα για τις χρήσεις που ίσχυε, δεν ήταν σαφές ως προς τη δυνατότητα χρήσης χώρου ως επαγγελματική στέγη σε περιοχή αμιγούς κατοικίας. Συγκεκριμένα προέβλεπε: «Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται χώροι κτηρίων κατοικίας για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτηρίου (ιατρεία, δικηγορικά γραφεία κλπ)».

Με τη νέα ρύθμιση λοιπόν δίνεται η δυνατότητα της επαγγελματικής στέγης των ελευθέρων επαγγελματιών στο σπίτι που δηλώνουν ως μόνιμη κατοικία (είτε είναι ιδιόκτητο, είτε είναι μισθωμένο). Ωστόσο, τι γίνεται με τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που λειτουργούν μόνον ως επαγγελματική στέγη (δικηγόρων, γιατρών κ.λ.π.) εντός πολυκατοικιών;

Για τα υφιστάμενα δεν φαίνεται να υπάρχει πρόβλημα. Το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) σημειώνει με έμφαση ότι η νέα αυτή ρύθμιση δεν ισχύει ακόμα, αλλά θα ενεργοποιηθεί όταν αναθεωρηθούν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και δεν θα έχει αναδρομική ισχύ, κατά συνέπεια δεν θα αφορά περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο έχει ήδη χαρακτηριστεί ως επαγγελματική έδρα.

Στο νέο σχεδιασμό όμως, όταν αυτός επέλθει σε μια περιοχή, βάσει του νέου ΠΔ, ένας επαγγελματίας δεν θα μπορεί να κάνει την επαγγελματική του έδρα σε περιοχή χαρακτηρισμένη ως κατοικία. Θα μπορεί μόνον σε ακίνητα χαρακτηρισμένα ως γραφεία.

Σε αυτό αναφέρεται ο κ. Στασινός υπογραμμίζοντας: «Το πρόβλημα της επαγγελματικής στέγης των ελευθέρων επαγγελματιών σε περιοχές αμιγούς κατοικίας έπρεπε να επιλυθεί. Οφείλουμε να διευκολύνουμε τους επιστήμονες, και ιδίως τους νέους, να δραστηριοποιούνται επαγγελματικά και επιστημονικά. Από εκεί και πέρα, η γενίκευση της απαγόρευσης επαγγελματικής χρήσης σε κατοικίες, όταν επέλθει με την έγκριση των ΤΧΣ (Τοπικά Χωρικά Σχέδια) ή την αναθεώρηση των ΓΠΣ (Γενικών Πολεοδομιών Σχεδίων), δημιουργεί αναστάτωση και πιθανότατα αλλάζει τους κανόνες δεκαετιών στην αγορά real estate. Θα πρέπει να δούμε με μεγαλύτερη προσοχή την εφαρμογή του σχεδιασμού από εδώ και πέρα».