Trade Estates: Ο Βασίλης Φουρλής και πώς 15 στελέχη αποκομίζουν σίγουρα κέρδη από την εισαγωγή στο Χ.Α.

Αν πιστέψει κάποιος την αιρετική και συνάμα προκλητική άποψη του Aμερικανού συγγραφέα μελλοντολογικών best seller Άλβιν Τόφλερ, τότε «τα κέρδη είναι σαν τα λουκάνικα. Εκτιμώνται περισσότερο από αυτούς που δεν ξέρουν καλά τι έχουν μέσα».

Υπάρχει όμως και μια καταφανώς πιο ορθολογική προσέγγιση. Εκφρασμένη από τον επίσης Αμερικανό και θρυλικό trader Τζέσι Λίβερμορ. Ο οποίος υποστήριζε ότι «τα κέρδη μπορούν πάντα να φροντίσουν τον εαυτό σου. Oι ζημιές ποτέ.»

Προς αυτήν την κατεύθυνση άλλωστε, φαίνονται να κινούνται οι παράπλευρες, όσο και πρωτόγνωρες διεργασίες, με φόντο την εισαγωγή της Trade Estates στο χρηματιστήριο της Αθήνας.

Καθότι από αυτές προκύπτουν οι πρώτοι και σίγουρα κερδισμένοι από τη θυγατρική εταιρεία του ομίλου Fourlis. Που δεν άλλοι από τα στελέχη της… Τον Πρόεδρο Βασίλη Φουρλή κατά κύριο λόγο, τον Διευθύνοντα Σύμβουλο Δημήτρη Παπούλη και άλλους 13 που κατέχουν διευθυντικές και επιτελικές θέσεις.

Σε όλους αυτούς θα μοιραστούν δωρεάν (και ανισομερώς) 905.156 μετοχές, οι οποίες και θα τεθούν σε διαπραγμάτευση ταυτόχρονα με τις νέες, που θα προκύψουν από την αύξηση κεφαλαίου.

Εάν μάλιστα η τελική τιμή διάθεσης θα είναι στο ανώτατο όριο των 2,13 ευρώ, τότε το μπόνους για τα στελέχη θα είναι 1,927 εκατ. ευρώ.

Θα αντιστοιχεί δηλαδή στο 3,1% των εσόδων από τη δημόσια προσφορά και την ιδιωτική τοποθέτηση. Το σύνολο των οποίων ανέρχεται σε 62 εκατ. ευρώ.

Με τις διαδικασίες συμμετοχής των επενδυτών στην εταιρεία αξιοποίησης ακινήτων να εκκινούν την ερχόμενη Τετάρτη 1 Νοεμβρίου και να ολοκληρώνονται στις 3 του μηνός.

Όπως τονίζεται στο ενημερωτικό δελτίο και περιγράφεται στη σχετική απόφαση της γενικής συνέλευσης, πρόκειται για μια εφάπαξ επιβράβευση όσων είχαν την ιδέα για τη δημιουργία της Trade Estates και συνέβαλαν με το έργο τους στην προετοιμασία εισαγωγής στο χρηματιστήριο.

Ήτοι 3 εκτελεστικά μέλη του Δ.Σ, 7 διευθυντικά και 2 επιτελικά στελέχη, καθώς και 3 στελέχη της μητρικής.

Ανάλογης τεχνοτροπίας ανταμοιβή για μια νέα εισαγωγή δεν έχει υπάρξει…

Ακόμη πιο «γενναίο» το αρχικό σχέδιο που άλλαξε

Ωστόσο η τωρινή, οικονομική… αποζημίωση της «ομάδας των 15» είναι αισθητά χαμηλότερη από εκείνη της προγενέστερης απόφασης. Η οποία αναθεωρήθηκε στα τέλη του περασμένου Ιουλίου, χωρίς να γνωστοποιείται το γιατί. Αν δηλαδή διαπιστώθηκε νομική εμπλοκή, αν έγινε κάποιου είδους παρέμβαση από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, ή εάν αναπτύχθηκαν δεύτερες σκέψεις στο εσωτερικό της εταιρείας.

Σχετιζόμενες ενδεχομένως με τη διαφορετική θεώρηση που μπορεί να είχαν οι δύο νέοι μέτοχοι: Ο Ευτύχης Βασιλάκης (που μπήκε στο μετοχικό σχήμα μέσω της AutoHellas) και το Family Fund της Μαριάννας Λάτση.

Το προ της αναθεώρησης πρόγραμμα επιβράβευσης έλεγε ότι οι δωρεάν μετοχές θα αντιστοιχούν στο 1% του συνόλου, όπως αυτό θα διαμορφωθεί μετά από την εισαγωγή της εταιρείας στο χρηματιστήριο. Ενώ το ισχύον αφορά το 1% των μετοχών πριν την εισαγωγή της.

Η διαφορά ποσοτικοποιείται στην παραχώρηση… 291.080 λιγότερων μετοχών από το αρχικό σχέδιο. Αξίας 620 χιλιάδων ευρώ, με βάση υπολογισμού τα 2,13 ευρώ ανά μετοχή.

Επίσης, το τωρινό πρόγραμμα έχει περίοδο 24μηνης διακράτησης των μετοχών που θα χορηγηθούν δωρεάν, έναντι της 12μηνης δέσμευσης που είχε το παλαιό.

Άκρως ουσιαστικό είναι όμως και το γεγονός ότι με την τελευταία απόφαση της γενικής συνέλευσης της Trade Estates, απαλείφθηκε το δεύτερο στη σειρά σχεδιασμένο πρόγραμμα. Μακροχρόνιας αυτήν τη φορά, επιβράβευσης στελεχών.

Με τη μορφή μιάς γενναίας παροχής δωρεάν μετοχών, συνδεδεμένων με την επίτευξη στόχων. Στην περίπτωση αυτή και από το 2024 έως και το 2026, τα στελέχη θα μπορούσαν να πάρουν άλλα… 6,14 εκατ. δωρεάν μετοχές, με βάση τους υπολογισμούς επί των κριτηρίων που είχαν θεσπιστεί. Αξίας περίπου 13 εκατ. ευρώ, σε τωρινές αποτιμήσεις.

Εξ αντικειμένου δεν μπορεί να προδικαστεί αν το συγκεκριμένο μπόνους μπήκε οριστικά στο χρονοντούλαπο της ιστορίας, ή αν επανέλθει εν ευθέτω χρόνω, με κάποια ίσως διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά.

Η κατανομή και η αξία των δωρεάν μετοχών

Το σίγουρο είναι ότι από το ισχύον πρόγραμμα επιβράβευσης ο Πρόεδρος Βασίλης Φουρλής θα λάβει το 25% του συνόλου των δωρεάν μετοχών. Δηλαδή 226.289 μετοχές της Trade Estates, υπολογιζόμενης αξίας 481.995 ευρώ. Από τη στιγμή βεβαίως που η τιμή εισαγωγής στο χρηματιστήριο θα είναι στα 2,13 ευρώ.

Μερίδιο 20% από την κατανομή θα έχει ο CEO Δημήτρης Παπούλης, ο οποίος θα λάβει 181.031 μετοχές αξίας 385.596 ευρώ.

Αν δεν είχε αναθεωρηθεί το αρχικό πλάνο που προέβλεπε αυξημένη διανομή δωρεάν μετοχών, οι Φουρλής και Παπούλης θα είχαν μερίδια 37% και 28,5% επί του συνόλου της κατανομής…

Υπό το πρίσμα των νέων δεδομένων 108.618 μετοχές αξίας 231.356 ευρώ θα λάβει ο σημερινός σύμβουλος διοίκησης της Fourlis και πρώην CEO Απόστολος Πεταλάς.

Ο Εκτελεστικός Αντιπρόεδρος της Trade Estates Γιώργος Αλεβίζος και ο Διευθυντής επενδύσεων και ανάπτυξης της εταιρείας Αλέξιος Θωμαδάκης θα λάβουν από 81.464 δωρεάν μετοχές έκαστος, αξίας 173.518 ευρώ ανά περίπτωση.

Εν συνόλω και τα 5 στελέχη θα λάβουν το 75% της μπόνους επιβράβευσης. Ενώ άλλα 10 θα μοιραστούν το υπόλοιπο 25%. Με τον βοηθό διευθυντή περιουσίας της εταιρείας να βρίσκεται στην τελευταία θέση, καθότι του αναλογούν 2.715 δωρεάν μετοχές, αξίας 5.783 ευρώ.

«Καίνε» τα κόστη της έκδοσης

Όμως εκτός από την «ομάδα των 15» που δούλεψε για να προετοιμάσει την εισαγωγή, κόστος θα έχει και η όλη διαδικασία της ΑΜΚ. Με τα συνολικά έξοδα να προϋπολογίζονται στα 5,1 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχούν στο…8,2% της έκδοσης. Χωρίς να υπολογίζεται η τυχόν διεύρυνση της διάθεσης με υφιστάμενες μετοχές. Στην περίπτωση αυτή τα έξοδα θα διαμορφωθούν στο 7,5%.

Με το team των αναδόχων να λαμβάνει προμήθειες 3,291 εκατ. ευρώ, της τάξεως 5,3% στην πρώτη περίπτωση και 4,8% στη δεύτερη.
Όταν η ομοειδής εταιρεία Dimand που «σήκωσε» πολύ περισσότερα κεφάλαια από την αγορά (98 +14 εκατ. ευρώ) είχε γενικά έξοδα 5,5% και 4,8% περίπου, για τις δύο πτυχές της έκδοσης.

Με τις προμήθειες αναδοχής να είναι της τάξεως του 3,7% και 3,3% αντίστοιχα.

Ενώ στην περίπτωση της Μπλέ Κέδρος τα γενικά έξοδα είχαν φτάσει στο 5,9% της πολύ μικρής έκδοσης των 16,2 εκατ. ευρώ.

Για την Trade Estates η αίσθηση της αγοράς ήταν ότι θα προχωρήσει στην άντληση 100 εκατ. ευρώ, αλλά εν τέλει ο πήχης κατέβηκε χαμηλότερα από τις εκτιμήσεις.

Η «αρχιτεκτονική» της συνδυασμένης ΑΜΚ περιλαμβάνει κατ’ αρχάς τη διάθεση με δημόσια προσφορά στο επενδυτικό κοινό έως 28.169.015 νέων μετοχών. Καθώς προβλέπεται και η μερική κάλυψη, υπό την προϋπόθεση ότι θα καλυφθούν οι εποπτικές απαιτήσεις για ελάχιστη συμμετοχή 300 επενδυτών, όπως επίσης και του 25% που είναι το κριτήριο της διασποράς.

Η ανώτερη τιμή διάθεσης έχει οριστεί στα 2,13 ευρώ, ενώ αύριο Τρίτη θα ανακοινωθεί και η χαμηλότερη. Η τελική τιμή θα προκύψει με την ολοκλήρωση της τριήμερης διαδικασίας διάθεσης, με βάση τις προσφορές των ειδικών επενδυτών, που είναι οι επαγγελματίες της αγοράς.

Η δημόσια προσφορά, ο Βασιλάκης και η Λάτση

Υπό αυτές τις συνθήκες τα αντληθέντα κεφάλαια από τη δημόσια προσφορά μπορεί να φτάσουν μέχρι τα 60 εκατ. ευρώ. Άλλα 2 εκατ. ευρώ θα προστεθούν μέσω της ιδιωτικής τοποθέτησης που αφορά 938.968 νέες μετοχές, οι οποίες θα απορροφηθούν από την AutoHellas.

Η εταιρεία του Ευτύχη Βασιλάκη είχε αποκτήσει αρχικά (τον Ιούλιο του 2022) 7.035.000 μετοχές της Trade Estates έναντι 15 εκατ. ευρώ. Μεταγενέστερα είχε αποκτήσει κι άλλες 3.751.943 μετοχές αξίας 8 εκατ. ευρώ, μέσω εισφοράς σε είδος. Καθώς πούλησε στην Trade Estate οικόπεδο που είχε στην Ελευσίνα.

Πλέον η πλευρά Βασιλάκη κατέχει τώρα το 11,92% και το ποσοστό θα πέσει στο 9,73% μετά από την ΑΜΚ και την παραχώρηση των δωρεάν μετοχών στα στελέχη. Με το κόστος κτήσης να είναι στα 2,13 ευρώ ανά μετοχή.

Το ίδιο κόστος κτήσης έχει και το Family Fund της Μαριάννας Λάτση που πρόσφατα αγόρασε 3.755.869 μετοχές, έναντι 8 εκατ. ευρώ.

Με το ποσοστό της από το τωρινό 4,15% να υποχωρεί στο 3,12% μετά την ΑΜΚ στην οποία δεν θα έχει συμμετοχή. Το οικογενειακό fund της Μαριάννας Λάτση είχε τοποθετήσει 15 εκατ. ευρώ στην περσινή δημόσια εγγραφή της Dimand απ’ όπου όμως καταγράφει απώλειες 28%…

Το γεγονός πάντως ότι και οι δύο μέτοχοι μπήκαν στην τιμή των 2,13 ευρώ δίνει αυξημένες πιθανότητες να είναι αυτή και η τελική τιμή διάθεσης.

Το «Πράσινο Παπούτσι» και η διαφορά στις αποτιμήσεις

Ανάλογα με τη ζήτηση που θα εκφραστεί μπορεί να διατεθούν στο επενδυτικό κοινό κι άλλες 2.816.901 μετοχές αξίας 6 εκατ. ευρώ. Δεν πρόκειται για νέες, αλλά για υφιστάμενες μετοχές που θα παραχωρηθούν στο πλαίσιο του μηχανισμού του Green Shoe (Πράσινο Παπούτσι). Με το κεφαλαιακό στόκ που θα αποκτήσουν οι ανάδοχοι από την παραχώρηση αυτών των μετοχών, θα έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε στήριξη της μετοχής, αν απαιτηθεί και για διάστημα 30 ημερολογιακών ημερών.

Με πλήρη κάλυψη της ΑΜΚ στην ανώτατη τιμή διάθεσης η Trade Estates θα κάνει πρεμιέρα χρηματιστηριακής διαπραγμάτευσης με αποτίμηση 256,7 εκατ. ευρώ, καθώς θα έχει 120.528.771 μετοχές.

Θα αποτιμάται δηλαδή περισσότερο από την Fourlis που είναι μητρική της ( κατά 63% μετά από την ΑΜΚ) και έχει τρέχουσα κεφαλαιοποίηση 207,5 εκατ. ευρώ. Έχοντας μάλιστα ενισχυθεί κατά 44,7% σε ορίζοντα 12μηνου. Απομένει βέβαια στην αγορά να διακριβώσει πού βρίσκεται το «λάθος» στις δύο αποτιμήσεις…

Η Trade Estates θα κατευθύνει τα καθαρά έσοδα της έκδοσης (56,9 εκατ. ευρώ) στη μερική αποπληρωμή της εξαγοράς του εμπορικού πάρκου Smart Park με τίμημα 93 εκατ. ευρώ. Για το υπόλοιπο της οφειλής θα υπάρξει τραπεζικός δανεισμός (από εκταμίευση υφιστάμενου ομολογιακού) με το συνεπαγόμενο «αλμυρό» κόστος υπό τις παρούσες συνθήκες. Ενώ στην περίπτωση που είχε καταστεί εφικτό να πάει σε μεγαλύτερη ΑΜΚ, το κόστος θα ήταν μηδενικό.

Το discount της τιμής και η χαμηλή πτήση του κλάδου

Η εσωτερική αξία της μετοχής είναι τώρα στα 2,49 ευρώ. Με συνέπεια η ανώτερη τιμή διάθεσης να παρουσιάζει ένα discount 14,5%. Όπως υπολογίζεται στο ενημερωτικό δελτίο, με την υπεραξία που προκύπτει από την εξαγορά του Smart Park, τα ίδια κεφάλαια από τα τρέχοντα επίπεδα των 225 εκατ. ευρώ, θα ανέλθουν στα 238,662 εκατ. ευρώ. Με τη εσωτερική αξία των υφιστάμενων μετοχών να ανεβαίνει στα 2,64 ευρώ και το discount να διαμορφώνεται στο 19,3%.

Σε κάθε περίπτωση το deal εξαγοράς του Smart Park είναι εξαιρετικά σημαντικό, καθώς μεταβάλει άνω του 25% το ενεργητικό και τα έσοδα της Trade Estates. Αυξάνει όμως και τον τραπεζικό δανεισμό, το μακροπρόθεσμο τμήμα των οποίων έχει τρέχοντα κόστη 5%. Ενώ τα ετησιοποιημένα μισθώματα κινούνται στο 7% της εύλογης αξίας των ακινήτων. Η οποία μετά από την απόκτηση του Smart Park θα ανέλθει στα 457 εκατ. ευρώ.

Καιρό τώρα ο ευρωπαϊκός κλάδος του real estate έχει κατεβάσει στροφές μετά από χρόνια ανάπτυξης. Αφού η άνοδος των επιτοκίων έρχεται να αυξήσει τα δανειακά κόστη, περιορίζοντας αντίστοιχα τις αποδόσεις που προέρχονται από τα μισθώματα ακινήτων.

Επί ελληνικού εδάφους ο κλαδικός δείκτης των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία υποχωρεί κατά 0,76% από την αρχή του έτους, όταν ο Γενικός Δείκτης βρίσκεται στο +26,78%.

Στον κλαδικό δείκτη των εταιρειών ακινήτων, η Lamba Development έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα (74%) με τη μετοχή της να κερδίζει 3,59% στη διάρκεια του 2023. Η Dimand, που επιδρά κατά 12,6% στον κλαδικό δείκτη, χάνει 27,52%. Από τις υπόλοιπες μετοχές η Πρέμια έχει κέρδη 3,96%, η BriQ υποχωρεί 5,4%, ενώ Κέκροψ και Μπλε Κέδρος είναι αντίστοιχα στο +34,74% και στο +25,99%.

Εκ των πραγμάτων η μετά από την εισαγωγή της χρηματιστηριακή συμπεριφορά της Trade Estates (που υπόσχεται μερισματική απόδοση 5%) συνιστά ένα ανοικτό, επενδυτικό στοίχημα.

Σε ότι αφορά την εταιρεία, παρείχε πέρσι μικτές αμοιβές 525.895 ευρώ στα 9 μέλη του Δ.Σ.

Ο Βασίλης Φουρλής ως Πρόεδρος της εταιρείας έλαβε 144.000 ευρώ μικτά, τα οποία με την προσθήκη του μπόνους επίτευξης στόχων και το συνταξιοδοτικό πρόγραμμα ανέρχονται σε 211.680 ευρώ. Είχε επίσης και επί πλέον μικτές αποδοχές 707.753 ευρώ, καθότι κατέχει θέσεις εκτελεστικού Προέδρου στη Fourlis Συμμετοχών και εκτελεστικού Αντιπροέδρου στη Housemarket.

Διαβάστε επίσης:

Β. Φουρλής: Μέρισμα δύο φορές το χρόνο από το 90% των κερδών της Trade Estates

Trade Estates: Επενδυτικό πλάνο έως €292 εκατ. μέχρι το 2027

Κεφάλαια 56,9 εκατ. «σηκώνει» η Trade Estates – Μειώνονται τα ποσοστά Λάτση & Βασιλάκη – Στα €2,13 η ανώτατη τιμή μετοχής