Κώστας Μαρκάζος: Η Premia Properties θα έχει χαρτοφυλάκιο 1 δισ. σε τέσσερα χρόνια

Νέες επενδύσεις σε οικιστικά προϊόντα και βιομηχανικά ακίνητα ανακοινώνει προσεχώς η Premia Properties, όπως λέει σε συνέντευξή του στο mononews, ο διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης, Κώστας Μαρκάζος. Το «ξεπάγωμα» κρυμμένων υπεραξιών της ΑΕΕΑΠ φέρνει επίσης αλλαγή της μερισματικής πολιτικής.

Παράδειγμα ακινήτου που έμενε αναξιοποίητο από την τότε Pasal και πλέον αποτελεί επενδυτικό προϊόν για την Premia είναι το εμπορικό κέντρο της Πειραιώς. «Το Athens Heart είναι ένα κτίριο το οποίο γνωρίζουμε. Χτίστηκε το 2008, πήγε καλά για μερικά χρόνια, αλλά μετά ήρθε η κρίση. Το αγοράσαμε σε συνεργασία με την Εθνική, είναι ελεύθερο από χρέη προς δημόσιο και εργαζόμενους, αλλά ξεκινά από μια νέα βάση και μελετώνται οι βέλτιστες χρήσεις». Η Premia σχεδιάζει την επέκταση σε όμορο οικόπεδο τριών στρεμμάτων, ενώ εκτός από το τίμημα της αγοράς του ακινήτου, για την επανατοποθέτησή του θα δαπανηθούν έως 15 εκατ. ευρώ. «Τα γραφεία θα είναι η κύρια χρήση με παροχές well being για τους εργαζομένους, χώρους εστίασης, γυμναστήρια, παιδότοπους. Θα αλλάξει όψη, θα εκσυγχρονιστεί και βελτιωθεί ως προς το ενεργειακό αποτύπωμα.

»Υπάρχει έλλειψη προϊόντος όπως αυτό που θα αναπτύξουμε. Άλλωστε, παρά τα όσα γράφονται για τηλεργασία, τα γραφεία δεν θα καταργηθούν, θα αλλάξουν όμως όψη», εξηγεί ο κ. Μαρκάζος, προσθέτοντας πως η εταιρεία έχει στόχο να μειώσει το ενεργειακό αποτύπωμα όλων των κτιρίων της. «Γραφεία που δεν θα είναι πράσινα, στο μέλλον δεν θα θεωρούνται επενδυτικό προϊόν. Τα πιστοποιημένα κατά LEED ή άλλο πρότυπο θα ανήκουν σε άλλη κατηγορία από τα υπόλοιπα. Εμείς θέλουμε τα κτίριά μας να ανήκουν στην Α’ κατηγορία, ως προς την τοποθεσία, το μισθωτή, την ποιότητα κατασκευής, το ενεργειακό αποτύπωμα. Ένα πρόβλημα της κλιματικής αλλαγής είναι το ενεργειακό αποτύπωμα των κτιρίων, το οποίο πρέπει να αντιμετωπιστεί από όλες τις εταιρείες real estate. Στο κομμάτι που μας αναλογεί, θα συνεισφέρουμε».

Τα σχέδια για Βοτανικό, Μπουτάρη & το νέο retail park στη Χαλκίδα

Αντίστοιχα, η Premia εξετάζει το ακίνητο του πρώην εργοστασίου Soulis στον Ελαιώνα σε συνδυασμό με το έργο της ανάπλασης, κυρίως με τα έργα υποδομών. «Πιστεύουμε ότι ο Βοτανικός θα προχωρήσει, καθώς υπάρχουν τα κονδύλια. Υπάρχουν κι άλλες αναπτύξεις στην περιοχή, από τη Dimand, τις τράπεζες, το δήμο Αθηναίων, την ΠΑΕ, τον ερασιτέχνη Παναθηναϊκό. Προβλέπουμε ότι η περιοχή θα αλλάξει τελείως, άρα προσδοκούμε ότι το ακίνητό μας θα έχει άλλες δυνατότητες».

»Παράλληλα, βρισκόμαστε σε συζητήσεις για την αξιοποίηση ακινήτου ιδιοκτησίας μας στην δυτική Θεσσαλονίκη, τμήμα του οποίου εκμισθώθηκε στη LeRoy Merlin». Πρόκειται για την παλιά καπναποθήκη της Dimon που αποκτήθηκε από την Pasal το 2008. Ομοίως, το ακίνητο 81 στρεμμάτων στη Νέα Λάμψακο Χαλκίδας θα αξιοποιηθεί ως retail park, ενώ σε συζητήσεις είναι η Premia για την αξιοποίηση του ακινήτου στην Παιανία, στο οποίο είναι συνεπενδύτρια με τη Dimand, μετά το ναυάγιο του σχεδίου ανάπτυξης πάρκου βιοτεχνολογίας.

Πρόσφατα εγκρίθηκε η συμφωνία εξυγίανσης της οινοποιητικής Μπουτάρη, με επενδυτή τη βασική μέτοχο της Premia, Sterner Stenhus. «Τα ακίνητα της Μπουτάρης είναι εξ’ ορισμού βιώσιμα και πράσινα. Υπάρχουν και κάποια ακίνητα τα οποία θα πουλήσουμε ή θα αξιοποιήσουμε εκτός ορίων της οινοποιητικής δραστηριότητας, όπως τα γραφειακά ακίνητα στο Πικέρμι. Τα υπόλοιπα θα αναβαθμιστούν και εξετάζεται η επέκταση στον οινοτουριστικό τομέα, μέσω των ακινήτων στην Κρήτη, κοντά στην Κνωσό, και στη Σαντορίνη. Το προϊόν του οινοτουρισμού αναπτύσσεται στην Ευρώπη», επισημαίνει ο επικεφαλής της Premia.

Νέα εξαγορά φοιτητικής εστίας έως το τέλος του 2022

H ΑΕΕΑΠ ανακοινώνει προσεχώς νέα επένδυση σε οικιστικά προϊόντα. «Επεκτεινόμαστε στις φοιτητικές εστίες, έχουμε επενδύσει σε τρεις και πολύ σύντομα θα ακολουθήσει ακόμα μία. Έχουμε αγοράσει ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, το επόμενο διάστημα θα ανακοινωθεί η επένδυση σε μία ακόμα επαρχιακή πόλη, σε ακίνητο το οποίο θα ανακατασκευάσουμε. Έχουμε ήδη μία στρατηγική συμφωνία με τη Dimand στα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments) από την οποία αγοράσαμε το πρώτο μας ακίνητο στον συγκεκριμένο κλάδο με 58 διαμερίσματα στον Πειραιά. Μέχρι τέλος του χρόνου ανακοινώνεται και η εξαγορά ενός αποθηκευτικού χώρου και ενός βιομηχανικού ακινήτου, αμφότερα μισθωμένα».

Ακόμα μία συμφωνία στην οποία έχει προχωρήσει με τη Dimand η Premia αφορά στη συμμετοχή στο project Skyline, χαρτοφυλακίου 530 ακινήτων της Alpha Bank, αξίας μισού δισ. ευρώ. Θυμίζουμε πως Dimand – Premia – EBRD θα αποκτήσουν το 65% της εταιρείας ακινήτων που θα δημιουργηθεί (με συμμετοχή 51%, 25% και 24%, αντίστοιχα), ενώ μέτοχος με 35% θα είναι η Alpha Bank. «Το Skyline είναι ένα μεγάλο και ενδιαφέρον real estate project και συμμετέχουμε και μέσω της στρατηγικής μας σχέσης με τη Dimand.

»Οι ρόλοι μας με τη Dimand, η οποία είναι developer, είναι διακριτοί, όμως θα είμαστε ενεργοί στη διαχείριση του έργου. Είναι ένα ελπιδοφόρο project, ίσως το μεγαλύτερο έργο ακινήτων στο οποίο προχώρησε μία τράπεζα. Αυτόν τον μήνα η συμφωνία ολοκληρώνεται και θα ξεκινήσει να υλοποιείται σύντομα. Έχει τριών ειδών χαρτοφυλάκια, άλλα θα μείνουν ως ακίνητα εισοδήματος, άλλα θα ανακατασκευαστούν και άλλα θα πωληθούν. Είμαστε στο στάδιο όπου προσδιορίζονται τα τελικά ποσοστά. Ανάλογη της επιτυχίας του project, η απόδοση θα είναι μεγαλύτερη από τον στόχο του 12% που έχουμε ως εταιρεία», τονίζει ο CEO της εισηγμένης.

Μέρισμα από το 2023

Μιλώντας για το επενδυτικό πρόγραμμα, ο ίδιος λέει πως «το επενδυτικό πλάνο ύψους 150 εκατομμυρίων ολοκληρώνεται έως τις αρχές του 2024. Μεταξύ άλλων, επενδύουμε και σε niche κλάδους, όπως είναι τα κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, για παράδειγμα η αγορά των εγκαταστάσεων των Εκπαιδευτηρίων Δούκα. Θέλουμε να μπούμε και στον κλάδο της υγείας. Στόχος είναι σε δύο χρόνια θα φτάσουμε την αξία χαρτοφυλακίου στα 500 εκατ. και παραμένει ο στόχος του 1 δισ. για να βρεθεί η εταιρεία σε ακόμη πιο γερά θεμέλια, που θα επιτευχθεί σε τέσσερα χρόνια, αν συνεχίσουμε με τον ίδιο ρυθμό. Έχουμε στήσει γρήγορα μια εταιρεία αξιόπιστη με καλή φήμη στην αγορά, δύο μόλις χρόνια μετά την αλλαγή της μετοχικής σύνθεσης». Να σημειωθεί ότι η Premia έχει αποφασίσει να διανείμει από το 2023 ως μέρισμα το 50% των κερδών του 2022, χωρίς τα κέρδη από τις αποτιμήσεις.

Το χρηματοδοτικό κόστος δεν αποτελεί ανάχωμα στον σχεδιασμό της Premia. «Δεν θα σταματήσουμε την υλοποίηση του επενδυτικού μας πλάνου, παρότι οι καιροί δυσκολεύουν, επειδή έχουμε κάνει μια καλή διαχείριση ως προς το κόστος. Μία εταιρεία real estate είναι κατά βάση μία χρηματοοικονομική εταιρεία, άρα πρέπει να διαχειρίζεται το ενεργητικό και το παθητικό. Ως προς το παθητικό είχαμε φροντίσει να έχουμε ένα ελεγχόμενο κόστος σε ένα περιβάλλον με άνοδο των επιτοκίων, χάρη στο ομόλογο που εκδώσαμε και σε άλλες κινήσεις.

»Φροντίσαμε, παράλληλα, να έχουμε υψηλές αποδόσεις. Άρα έχουμε ένα καλό spread μεταξύ αποδόσεων και κόστους, ώστε να διατηρούμε την κερδοφορία που θέλουμε. Έχουμε χαμηλό συντελεστή μόχλευσης, άρα θα χρησιμοποιήσουμε τραπεζικό δανεισμό. Οι εποχές χρειάζονται αύξηση των αποδόσεων, από τη στιγμή που ανεβαίνει το κόστος χρηματοδότησης. Έχουμε επίσης καταφέρει να αυξήσουμε τα ενοίκια, επομένως ένα μέρος του αυξημένου κόστους έχει ήδη αντισταθμιστεί».