Tα SOS του νέου ΕΝΦΙΑ: Οι νέες κλίμακες και οι «επιβαρυντικοί» συντελεστές – Αναλυτικά παραδείγματα

Ριζικές αλλαγές στον φόρο των ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) φέρνει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε χθες το απόγευμα στη Βουλή, το οποίο περιλαμβάνει νέες κλίμακες και «ψαλιδισμένους» συντελεστές στις περισσότερες περιοχές της χώρας, ενώ προβλέπει και κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου για τα φυσικά πρόσωπα.

Ωστόσο, μεγαλύτερο φόρο αναμένεται να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε ακριβές περιοχές της χώρας, καθώς ενεργοποιούνται από φέτος «επιβαρυντικοί» συντελεστές.

Παρά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών για το 60% των ζωνών που ήταν ενταγμένες στο αντικειμενικό σύστημα θα υπάρξει μείωση στον ΕΝΦΙΑ που θα πληρώσουν τα φυσικά πρόσωπα, με το φόρο να καταβάλλεται σε 10 μηνιαίες δόσεις από το Μάιο του 2022 έως και το Φεβρουάριο του 2023.

Πως υπολογίζεται ο φόρος

Η φορολογική διοίκηση θα πρέπει να ξεχωρίσει πλέον, το κάθε ακίνητο ξεχωριστά που διαθέτει αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ, καθώς αυτό το ποσό αποτελεί το νέο σημείο «μηδέν» για τον υπολογισμό του νέου ΕΝΦΙΑ. Πλέον, έως αυτό το ύψος της ακίνητης περιουσίας, προβλέπονται κλιμακωτές εκπτώσεις φόρου. Από εκεί και πέρα θα πρέπει να αναζητηθούν και τα εισοδήματα των ιδιοκτητών, καθώς ενδέχεται να δικαιούνται και μια επιπλέον έκπτωση λόγω εισοδηματικών κριτηρίων:

α) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 100.000 ευρώ, κατά ποσοστό 30%,

β) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 150.000 ευρώ, το ποσοστό της έκπτωσης αγγίζει το 25%,

γ) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 250.000 ευρώ, κατά ποσοστό 20%,

δ) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 300.000 ευρώ η έκπτωση διαμορφώνεται στο 15% και

ε) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 400.000 ευρώ το ποσοστό έκπτωσης αγγίζει το 10%.

Στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας για την εφαρμογή της παρούσας δεν συνυπολογίζεται η αξία των δικαιωμάτων επί των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού.

Πως λειτουργούν οι «επιβαρυντικοί» συντελεστές

Στον αντίποδα όμως, όσα ακίνητα έχουν αξία άνω των 400.000 ευρώ, όχι δεν θα έχουν κλιμακωτή μείωση φόρου, όπως ίσχυε έως και πέρυσι (με τη φθίνουσα πορεία στους συντελεστές όσο αυξανόταν η αξία του ακινήτου), αλλά θα υπάρχουν πλέον, «επιβαρυντικοί» συντελεστές σε περίπτωση που το σύνολο της περιουσίας ξεπερνά αυτό το όριο.

Συγκεκριμένα, οι «επιβαρυντικοί» συντελεστές προβλέπονται:

α) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 650.000 ευρώ, κατά ποσοστό 5%,

β) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 800.000 ευρώ, κατά ποσοστό 10%,

γ) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 1 εκατομμύριο ευρώ, κατά ποσοστό 15%, και

δ) για αξία ακίνητης περιουσίας από 1.000.000,01 ευρώ και άνω, κατά ποσοστό 20%.

Δηλαδή, ένας ιδιοκτήτης με σύνολο περιουσίας 700.000 ευρώ που καλείται να πληρώσει ΕΝΦΙΑ πχ 2.000 ευρώ, θα κληθεί να καταβάλει ένα επιπλέον ποσό της τάξεως των 200 ευρώ (συντελεστής επιβάρυνσης 10%).

Ο συμπληρωματικός φόρος

Θα πρέπει να σημειωθεί πως από τα φετινά εκκαθαριστικά καταργείται ο συμπληρωματικός φόρος για τα φυσικά πρόσωπα, που επιβάλλονταν στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας ύψους άνω των 250.000 ευρώ και πλέον, ο καθορισμός του φόρου αφορά κάθε ακίνητο ξεχωριστά.

Μεγάλοι «χαμένοι» του νέου ΕΝΦΙΑ είναι τα νομικά πρόσωπα, καθώς σε αυτές τις περιπτώσεις δεν καταργείται ο συμπληρωματικός φόρος. Με βάση το νέο σχέδιο ο εν λόγω φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5,5‰. Ειδικά, για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή 1‰.

Για τα Ν.Π.Δ.Δ. και τα Ν.Π.Ι.Δ. μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισούται με 3,5‰ επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων για τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν.

Μειώνονται οι συντελεστές του βασικού φόρου

Με το νέο πλαίσιο, διαφοροποιούνται οι τιμές του βασικού φόρου ανά φορολογική ζώνη καθώς και οι οικείοι συντελεστές. Οι συντελεστές του βασικού φόρου κτισμάτων διαμορφώνονται, από 12 πέρυσι έχουν μειωθεί στις 9, καθώς έχουν ενοποιηθεί αρκετές φορολογικές ζώνες. Ενδεικτικά:

• Μέχρι σήμερα υπήρχαν δυο ξεχωριστές φορολογικές ζώνες έως 500 ευρώ/τ.μ. και από 501-750 ευρώ. Πλέον, αυτές έχουν ενοποιηθεί με το νέο συντελεστή να είναι ενιαίος στα 2 ευρώ/τ.μ.
• Το ίδιο έχει συμβεί και με τις προηγούμενες κλίμακες από 751- 1.050 ευρώ και των 1.051 – 1.500 ευρώ. Πλέον, υπάρχει ένας συντελεστής από 751- 1.500 ευρώ/τ.μ. που έχει οριστεί στα 2,80 ευρώ/τ.μ., έναντι των 2,9 ευρώ και 3,7 ευρώ/τ.μ.
• Επίσης έχει ενοποιηθεί και η 5^η φορολογική ζώνη των 1.501- 2.000 ευρώ με την 6^η από 2.001 – 2.500 ευρώ/τ.μ. σε μια νέα ζώνη φόρου που φέρει μειωμένο συντελεστή στα 3,7 ευρώ/τ.μ., έναντι των 4,5 ευρώ και 6 ευρώ αντίστοιχα που ίσχυε έως σήμερα,
• για τιμή ζώνης από 2.501 έως 3.000 ευρώ ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 4,50 ευρώ/τ.μ., αντί 7,60/τ.μ. που ισχύει σήμερα,
• για τιμή ζώνης από 3.001 – 3.500 ευρώ/τ.μ. ο νέος συντελεστής διαμορφώνεται στα 7,6 ευρώ/τ.μ. από τα 9,2 ευρώ σήμερα και
• για τιμή από 3.501- 4.000 ευρώ/τ.μ. ο συντελεστής μειώνεται στα 9,2 ευρώ από τα 9,5 ευρώ.

Στην επόμενη κλίμακα με τιμή ζώνης από 4.001 – 4.500 ευρώ/τ.μ. ο συντελεστής παραμένει ίδιος στα 11,1 ευρώ/τ.μ., ενώ για υψηλότερες τιμές ζώνης, προκύπτει αύξηση των συντελεστών. Πιο συγκεκριμένα:

Για ακίνητα με τιμή ζώνης από 4.501 – 5.000 ευρώ/τ.μ. ο νέος συντελεστής αυξάνεται στα 13,4 ευρώ/τ.μ. από τα 11,3 ευρώ/τ.μ. που ισχύει σήμερα, ενώ για τιμές ζώνης άνω των 5.001 ευρώ/τ.μ. ο συντελεστής εκτοξεύεται στα 16,2 ευρώ/τ.μ. από τα 13 ευρώ/τ.μ. σήμερα.

Παραδείγματα με μειώσεις φόρου

• Διαμέρισμα στη Νέα Φιλαδέλφεια, 1ου ορόφου 120 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης, 1.200 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 372,96 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε σε 1.500 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 282,24 ευρώ. Ενώ η αξία του ακινήτου αυξήθηκε κατά 25%, ο φόρος μειώθηκε κατά 24,32%.
• Διαμέρισμα στην Ξάνθη, 1ου ορόφου 100 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης αμετάβλητη στα 750 ευρώ, πλήρωσε φόρο το 2021 220,50 ευρώ, ενώ το 2022 θα πληρώσει φόρο 147 ευρώ, δηλαδή μειωμένο κατά 33,33%.
• Διαμέρισμα στην Καισαριανή, 1ου ορόφου 100 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 1.100 ευρώ πλήρωσε φόρο το 2021 310 ευρώ. Και ενώ το 2022 η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.350 ευρώ, θα πληρώσει φόρο 220,50 ευρώ. Δηλαδή, με αύξηση στην αξία του ακινήτου κατά 22,73%, ο φόρος μειώνεται κατά 29,05%.
• Διαμέρισμα στο Αιγάλεω, 1ου ορόφου 100 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 1.100 ευρώ πλήρωσε φόρο το 2021, 310,80 ευρώ. Το 2022, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 1.300 ευρώ, θα πληρώσει φόρο 220,50 ευρώ. Δηλαδή, ενώ η αξία του ακινήτου αυξάνεται κατά 18%, ο φόρος μειώνεται κατά 29%.
• Διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη επί της οδού Νέας Εγνατίας, 1ου ορόφου 150 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 1.100 ευρώ πλήρωσε φόρο το 2021, 466,20 ευρώ. Το 2022, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 1.350 ευρώ, θα πληρώσει φόρο 352,80 ευρώ. Δηλαδή, ενώ η αξία του ακινήτου αυξάνεται κατά 22,73%, ο φόρος μειώνεται κατά 25%.
• Διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή, 1ου ορόφου, 300 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης, 1.250 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 1.217,40 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε σε 1.500 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 1.027 ευρώ, μειωμένος κατά 15,64%.
• Διαμέρισμα στη Νέα Σμύρνη, 1ου ορόφου, 100 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης, 1.200 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 310,80 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε σε 1.500 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 235,20 ευρώ, μειωμένος κατά 24,32%.
• Διαμέρισμα στην Πετρούπολη, 1ου ορόφου, 220 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 1.150 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 279,92 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε σε 1.500 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 198,45 ευρώ, μειωμένος κατά 29,05%.
• Διαμέρισμα στο Λαύριο, 1ου ορόφου, 110 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 1.100 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 341,88 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.300 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 258,72 ευρώ, μειωμένος κατά 24,32%.

Παραδείγματα με αυξήσεις φόρου

• Διαμέρισμα στο Ελληνικό, 3ου ορόφου, 100 τ.μ., 15ετίας, με τιμή ζώνης 1.400 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 328,86 ευρώ. Το 2022, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 2.600 ευρώ (αύξηση 85,81%), ο φόρος που αναλογεί είναι 399,96 ευρώ, αυξημένος κατά 21,62%.
• Διαμέρισμα στον Πλατύ Γιαλό της Μυκόνου, 1ου ορόφου, 200 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 2.500 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 1.828 ευρώ. Το 2022, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 3.250 ευρώ, ο φόρος που αναλογεί είναι 2.424 ευρώ, αυξημένος κατά 32,60%.
• Διαμέρισμα στη Μύκονο, 1ου ορόφου, 250 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 4.900 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 10.206 ευρώ. Το 2022, με την τιμή ζώνης να διαμορφώνεται στα 5.900 ευρώ, θα πληρώσει φόρο 11.891,24 ευρώ, αυξημένος κατά 16,51%.

• Διαμέρισμα στη Σαντορίνη, 1ου ορόφου, 100 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμή ζώνης 4.950 ευρώ, πλήρωσε το 2021 φόρο 1.744 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 5.050 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί είναι 1.991,75 ευρώ, αυξημένος κατά 14,21%.

Διαβάστε επίσης

Αποκαλυπτήρια για τον νέο ΕΝΦΙΑ – Ολόκληρο το σχέδιο