Ακίνητα: Η τέλεια καταιγίδα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές – Πόσο αυξήθηκαν δόσεις και ενοίκια

Με το νοίκι παίρνεις σπίτι έλεγε ένα παλιο διαφημιστικό σλόγκαν της Eurobank.

Πλέον με τα ενοίκια, αλλά και τις δόσεις των στεγαστικών να έχουν εκτιναχθεί στα ύψη, η στέγαση έχει γίνει εφιάλτης για τα νοικοκυριά.

Η μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου είναι αυξημένη κατά 33% από τον Μάιο του 2022.

Το σερί ανόδου των επιτοκίων, μαζί με την αλματώδη αύξηση των ενοικίων (6,9% το 2023 με στοιχεία του δείκτη της Spitogatos) και των τιμών πώλησης (έως και 50% σε βάθος εξαετίας) και το πάγωμα των μισθών δημιουργούν την τέλεια καταιγίδα για τη στέγαση στην Ελλάδα.

Δέκα φορές αύξησε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) τα επιτόκια του ευρώ από τον Ιούλιο του 2022 και η άνοδος του στο 4,5% «πάγωσε» τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια.

Οι καταναλωτές αποφεύγουν να ζητήσουν χρηματοδότηση για την απόκτηση στέγης, πριν βεβαιωθούν ότι έχει σταματήσει το ανοδικό σερί.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2021 οι ελληνικές τράπεζες λάνσαραν στην αγορά στεγαστικά δάνεια με ιδιαίτερα ελκυστικά σταθερά επιτόκια τα οποία διαμορφώνονταν στα επίπεδα του 2,8% με 3%.

Ένα χρόνο αργότερα το καλοκαίρι του 2022 η ΕΚΤ ξεκίνησε να αυξάνει τα επιτόκια του ευρώ, ενώ είχε προηγηθεί το ανοδικό σπιράλ στα επιτόκια του euribor.

Για παράδειγμα στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με διάρκεια 20 χρόνια, που εκταμιεύθηκε το 2020 είχε επιτόκιο 2%, όσο δηλαδή το spread (το περιθώριο) της τράπεζας καθώς τα επιτόκια ήταν μηδενικά.

Η μηνιαία δόση του τον Ιούνιο του 2022 ήταν 512 ευρώ. Μετά το «πάγωμα» των κυμαινόμενων επιτοκίων από τις τράπεζες για 12 μήνες – μέχρι τον Μάιο του 2024 -, το ίδιο δάνειο έχει επιτόκιο 5,3% και μηνιαία δόση 683 ευρώ.

Υπενθυμίζουμε πως τον Μάιο φέτος οι τράπεζες έβαλαν πλαφόν στα κυμαινόμενα επιτόκια «κλειδώνοντας τα» για 1 χρόνο στα επιπεδα που είχαν διαμορφωθεί στο τέλος Μαρτίου φετος και συγκεκριμένα: το euribor ενός μήνα θα παραμείνει σταθερό στο 2,7%, το euribor τριών μηνών στο 2,85%, και το κυμαινόμενο επιτόκιο ΕΚΤ στο 3,3%.

Το «πάγωμα» αφορά αποκλειστικά στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου που εξυπηρετούνται κανονικά.

Να σημειωθεί πως κάθε μία αύξηση 1% στα επιτόκια φέρνει αύξηση της δόσης για στεγαστικό δάνειο 100 χιλιάδων ευρώ κατά 50 ευρώ το μήνα.

Στο σύνολο του 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος, εκταμιεύθηκαν 11.013 στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 1,109 δισ. ευρώ με τα 8 στα 10 να είναι σταθερού επιτοκίου.

Μισός μισθός για ένα ενοίκιο

Ενδεικτική είναι και η μελέτη της βρετανικής Online Mortgage Advisor, το συμπέρασμα της οποίας είναι ότι η Αθήνα είναι η πόλη στην οποία η ψαλίδα ανάμεσα στην αύξηση των ενοικίων και το μέσο μισθό είναι η μεγαλύτερη στη χώρα.

Το ενοίκιο ενός διαμερίσματος ροκανίζει το 55,9% του εισοδήματος ενός κατοίκου της Αθήνας, όταν το 2018 το ποσοστό αυτό έφτανε στο 42,4% κι έχει αυξηθεί κατά 13,5% σε πέντε χρόνια.

Απλησίαστο φαίνεται να είναι το ενδεχόμενο αγοράς κατοικίας, καθώς με το μέσο ελληνικό μισθό είναι εφικτή η αγορά 4,2 τετραγωνικών μέτρων ενός σπιτιού στην Αθήνα, όταν το 2018 ο μέσος εργαζόμενος μπορούσε να αγοράσει 5,9 τετραγωνικά μέτρα.

Ένα δείγμα του χάσματος ανάμεσα στη μισθολογική κατάσταση των Ελλήνων και την πορεία των τιμών των ακινήτων αποτελεί το συμπέρασμα εσωτερικής έρευνας που διεξήγε η Airbnb στην Ελλάδα, το δωδεκάμηνο Αυγούστου 2022 – Αυγούστου 2023.

Το 48% όσων συμμετείχαν σε αυτή αναφέρει ότι το εισόδημα από τη δραστηριοποίηση στη βραχυχρόνια μίσθωση βοηθά να κρατήσουν το σπίτι τους, είτε πρόκειται για υποθηκευμένο ακίνητο, είτε για την κάλυψη των εξόδων ανακαίνισης ή ενοικίασης μεγαλύτερου σπιτιού.

Για το 16% των Ελλήνων οικοδεσποτών της Airbnb, η ανάρτηση του ακινήτου στην πλατφόρμα ήταν ζωτικής σημασίας, καθώς χάρη σε αυτά τα έσοδα απέφυγαν τον αποκλεισμό από την εκμίσθωση σπιτιού ή την έξωση.

Επίσης, το 52% των οικοδεσποτών δήλωσε ότι το εισόδημα από το Airbnb τους βοήθησε να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό και να αντεπεξέλθουν στα καθημερινά έξοδα.

Η Ελλάδα είναι τέταρτη ανάμεσα στα υπόλοιπα μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην κατάταξη των χωρών όπου αυξήθηκε ο δείκτης Price to Rent (ο δείκτης τιμών πώλησης προς ενοίκια) σε σχέση με το 2015.

Αυτό αναφέρεται σε έρευνα της Attica Bank την οποία δημοσίευσε πρόσφατα σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, τονίζοντας επίσης πως τα τελευταία χρόνια παρατηρείται και αύξηση του δείκτη Price-to-Income (τιμές προς εισόδημα), ο οποίος μεταφράζεται σε αυξημένα κόστη στέγασης και υποδεικνύει ολοένα υψηλότερο κόστος κάλυψης βασικών αναγκών στέγασης.

Το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης υποδηλώνει πως περίπου το 25% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματος τους για ανάγκες στέγασης, όπως επίσης και το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματος τους, ανάμεσα στα υπόλοιπα κράτη μέλη.

Ισορροπία στην αγορά μπορεί να επέλθει μέσω του κύματος ανακαίνισης ιδιωτικών και δημόσιων κτιρίων χάρη σε πόρους 2,4 δισ. του Ταμείου Ανάκαμψης, που δύναται να προσθέσει στο εμπορεύσιμο απόθεμα των κατοικιών 350.000 μονάδες.

Πρόκειται για πόρισμα της μελέτης για την αγορά ακινήτων που εκπόνησε η Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας τον προηγούμενο μήνα, η οποία κάνει λόγω για μέση ετήσια αύξηση των τιμών 3% ετησίως το 2025-2030.

Σε κάθε περίπτωση αυτή η αύξηση θα είναι χαμηλότερη από την τάση αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, ενώ προβλέπεται αύξηση της τάξης του 7% έως το 2024.

Ήδη το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι ανατιμήσεις έφτασαν έως και το 60%, χάρη κυρίως στην άνοδο του κατασκευαστικού κόστους, ενώ από το τρίτο τρίμηνο του 2017, που θεωρείται το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης οι κατοικίες είναι 50% ακριβότερες.

Καλπάζουν οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας

Το τρίτο τρίμηνο οι τιμές ενοικίασης ήταν 7% υψηλότερες, βάσει στοιχείων του Spitogatos.

Μεγάλες αυξήσεις καταγράφηκαν σε «παραδοσιακά» φοιτητικές περιοχές της Αττικής, όπως στο Γουδή, όπου η ζητούμενη τιμή ενοικίασης σημείωσε άνοδο 26% κι έφτασε στα 10,8 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Σε Πατησίων – Αχαρνών η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης φτάνει τα 7,9 ευρώ ανά τ.μ., ακριβότερη κατά 14% σε σχέση με πέρσι, στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση φτάνει το 19% και στην περιοχή του Ζωγράφου το 9%. Η άνοδος στην τιμή πώλησης ήταν 12%.

Κάποιες από τις περιοχές που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με πέρσι είναι η Πεύκη με αύξηση 34%, το Μοσχάτο με αύξηση 27% και η Αγία Παρασκευή με αύξηση 25%.

Αναφορικά με τα στεγαστικά δάνεια, οι χορηγήσεις έφτασαν το 1 δισ. ευρώ το 2021 – 2022, όταν το 2015 – 2020 είχαν διαμορφωθεί σε 600 εκατομμύρια. Η μείωση της φορολογίας ακίνητης περιουσίας επίσης ενίσχυσε τη ζήτηση, ύστερα από μια δεκαετία σημαντικής αύξησης που επέτεινε την κάμψη στην οικιστική αγορά.

Διαβάστε επίσης:

Μύκονος και Σαντορίνη εκτός επιδότησης ΕΣΠΑ

ΑΑΔΕ: Προθεσμία μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου για τη διασύνδεση ταμειακών μηχανών και POS

Άδωνις Γεωργιάδης: Αρχές Νοεμβρίου θα υπογραφεί μνημόνιο συνεργασίας ΔΥΠΑ – Amazon Web Services