Θεόδωρος Μητράκος: Υποχώρηση 50% των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα – Γιατί μετά την πανδημία το ελληνικό real estate θα καταστεί και πάλι ελκυστικό

Ανατροπή του θετικού σκηνικού που είχε δημιουργηθεί τα τελευταία δύο χρόνια και κυρίως το 2019 στην αγορά κατοικίας και επαγγελματικών ακινήτων διαπιστώνει ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρος Μητράκος, σημειώνοντας ότι «η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία συνέβαλλε σημαντικά στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς τα τελευταία έτη, είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και ακυρωθεί».

Όπως είπε, μιλώντας σε διαδικτυακό συνέδριο για την αγορά των ακινήτων της Θεσσαλονίκης που οργάνωσε η Prodexpo, «η πρόσφατη υγειονομική κρίση έχει αναπόφευκτα επηρεάσει αρνητικά τις ξένες άμεσες επενδύσεις (ΞΑΕ) στον κλάδο των ακινήτων και έχει επιφέρει σημαντικές ανακατατάξεις. Το α’ τετράμηνο του 2020 καταγράφηκε υποχώρηση των ΞΑΕ σε ακίνητα κατά 50% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρσι».

Ο κλάδος των ακινήτων αποτέλεσε πόλο έλξης για τις άμεσες ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2019, οι ξένες άμεσες επενδύσεις προς τον κλάδο των ακινήτων έφτασαν τα 1,45 δις ευρώ ή το 35% του συνόλου των ξένων άμεσων επενδύσεων (4,1 δις, συνολικά), αυξημένες 28% σε σχέση με το 2018 (1,13 δις). Η σημαντική αύξηση των επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία έτη, έχει αποδοθεί στην επιτυχία του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» καθώς και στην ανάπτυξη του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη αλλά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς.

Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο «το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και – κυρίως – από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι ιδιαίτερα υψηλές. Ως εκ τούτου είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς. Πάντως, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια πιθανότατα θα δεχθούν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα. Το μέγεθος των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών και το χρόνο επαναφοράς της οικονομίας στην κανονικότητα.»

Η επόμενη μέρα

Οι επενδυτές, όπως υπογράμμισε ο κ. Μητράκος, θα τηρήσουν στάση αναμονής στα επόμενα τρίμηνα αναστέλλοντας ή τροποποιώντας τα επενδυτικά τους σχέδια, αναμένοντας την ομαλοποίηση της κατάστασης και κυρίως των υγειονομικών δεδομένων, αλλά και μία ενδεχόμενη πίεση των τιμών και του κόστους κατασκευής στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Παρόλα αυτά, κατά την γνώμη του, η Ελλάδα θα παραμείνει στον επενδυτικό χάρτη των ξένων επενδυτών επειδή καταγράφει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες ενώ οι αποτιμήσεις των ακινήτων φαίνεται να είναι σε σχετικά πιο χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με άλλους ανταγωνιστικούς προορισμούς. Επιπλέον, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που είχαν καταγραφεί πριν από την κρίση χρέους (κατά 35% για τις κατοικίες), επιτρέποντας αξιόλογες αποδόσεις.

Στο μεταξύ πρόσφατη έρευνα για την Ελλάδα κατέληξε στην εκτίμηση πως η χώρα αποκτά ένα πιο ισχυρό brand name, το οποίο μπορεί να λειτουργήσει θετικά στην προσέλκυση τουριστών κάτι που αποτελεί αισιόδοξο μήνυμα για τον ελληνικό τουριστικό κλάδο αλλά και για την αγορά ακινήτων.

Ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος έκλεισε την παρέμβασή του με ένα αισιόδοξο μήνυμα: «Μετά την οριστική αντιμετώπιση του προβλήματος της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης και την άρση των αβεβαιοτήτων ως προς την επανάληψη του φαινομένου της επιδημίας, η ελληνική αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι θα προβάλει και πάλι ως μια αξιόλογη επενδυτική ευκαιρία. Η όποια διόρθωση στις αξίες των ακινήτων εξαιτίας της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης, θα κάνει την ελληνική κτηματαγορά πιο ελκυστική πιθανότατα σε όλο το εύρος των ακινήτων της (κατοικίες, logistics, γραφεία, εμπορικά καταστήματα κ.λπ.). Οι μακροχρόνιοι επενδυτές πρέπει να παραμείνουν στην ελληνική αγορά ακινήτων ή σταδιακά να επανατοποθετηθούν, εκμεταλλευόμενοι την πιθανή πίεση στις τιμές και τις όποιες επενδυτικές ευκαιρίες δημιουργηθούν.»

Άρης Καρυτινός: Το «πάγωμα» των συναλλαγών είναι προσωρινό

Στην ίδια συζήτηση ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ Άρης Καρυτινός σημείωσε ότι πράγματι οι μεγάλοι επενδυτές επανεξετάζουν τη σύνθεση των χαρτοφυλακίων τους και ο μεγάλος χαμένος είναι ο τουρισμός, ωστόσο, ο ίδιος εκτιμά ότι όλο αυτό θα είναι παροδικό. «Πρόκειται για ένα ακραίο εξωγενές φαινόμενο (η πανδημία του κορονοϊού) δεν ξέρω πόσο θα κρατήσει, τώρα είμαστε ακόμα μουδιασμένοι, αλλά βλέπω κινήσεις για την αντιμετώπισή του (προσπάθεια για εμβόλιο – φάρμακα) και μπορεί τελικά να μην διαρκέσει πολύ».

Ο κ. Καρυτινός πρόσθεσε ότι στις περισσότερες περιπτώσεις το «πάγωμα» των συναλλαγών είναι προσωρινό και εξήγησε ότι «στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων πρώτης κατηγορίας η Ελλάδα έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Τα ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα είναι μετρημένα και οι ιδιοκτήτες τους έχουν αντοχές. Οι περισσότεροι δεν πανικοβλήθηκαν και δεν πούλησαν τα δέκα χρόνια της οικονομικής κρίσης, δεν θα υποχωρήσουν στις ζητούμενες τιμές για λίγους μήνες που θα κρατήσει ο κορονοϊός», καταλήγοντας πως για τα Α κατηγορίας ακίνητα, «όποιος περιμένει καλύτερες τιμές ματαιοπονεί».

Ο επικεφαλής της Prodea πρόσθεσε ότι η ΑΕΕΑΠ δεν έχει σταματήσει να εξετάζει ακίνητα με βάση το επενδυτικό της πρόγραμμα και συμπλήρωσε πως κατά τη γνώμη του τώρα οι τράπεζες είναι πιο προσεκτικές και επιλεκτικές, αξιολογούν καλύτερα τα ακίνητα που χρηματοδοτούν και αυτό αποτελεί θετική εξέλιξη.

Γιάννης Ορφανός: Πως και ποια ακίνητα θα επηρεαστούν

Αναφορικά επίσης με το πως και ποιες κατηγορίες ακινήτων θα επηρεαστούν από την πανδημία, ο Γιάννης Ορφανός, Partner της Arbitrage Real Estate υπογράμμισε: «οι επιπτώσεις θα ποικίλλουν, τα ποιοτικά και ευρύχωρα προνομιακά ακίνητα με πιστοποιημένες προδιαγραφές ευεξίας και ψηφιακά άρτιες υποδομές θα είναι πιο ανθεκτικά. Οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι μαζί με τα καταστήματα λιανικής βασικών αγαθών ενδεχομένως θα ενισχυθούν εμπορικά.

Το ποιοτικό οικιστικό απόθεμα έχει ισχυρά εμπορικά «θεμέλια» λόγω έλλειψης αντίστοιχου αποθέματος, αλλά θα υπάρξουν εμπορικές επιπτώσεις με βάση το σχεδιασμό, τη θέση και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ευεξίας (wellness). Τα ξενοδοχεία και οι χώροι αναψυχής θα υποφέρουν αναμφίβολα βραχυπρόθεσμα λόγω των επιβεβλημένων περιορισμών. Μακροπρόθεσμα, ορισμένα ακίνητα φιλοξενίας θα χρειαστεί να προσαρμόσουν τα επιχειρηματικά μοντέλα τους και τους χώρους τους. Οι χώροι λιανικής και εστίασης θα χρειαστεί να προσαρμοστούν και αναμένονται στους κλάδους αυτούς εταιρικές ενοποιήσεις ή αναδιαρθρώσεις.»

Σύμφωνα με τον κ. Ορφανό «πριν την εκδήλωση της πανδημίας, η αγοραστική ζήτηση ήταν αυξανόμενη, με διαφορετικούς ρυθμούς, για ποιοτικά ακίνητα στις κύριες αγορές. Επί του παρόντος, η ζήτηση θα παραμείνει για αποθηκευτικούς χώρους σε στρατηγικά σημεία, ποιοτικά οικιστικά ακίνητα και μεγάλα ξενοδοχεία σε σημαντικούς προορισμούς που χρήζουν αναβάθμισης. Στο μεσοπρόθεσμο μέλλον, και μετά τη λήξη της πανδημίας, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για τα υπόλοιπα Α’ κατηγορίας ακίνητα αλλά και για εμπορικές αναβαθμίσεις/αναπτύξεις λόγω της έλλειψης ποιοτικού και σύγχρονου διαθέσιμου κτιριακού δυναμικού. Ο κλάδος των καταστημάτων θα είναι ο τελευταίος που θα ανακάμψει.»