Σημαντική ενίσχυση των υποδομών logistics στην Ελλάδα προδιαγράφει η νέα έκθεση για το «Παρατηρητήριο Logistics 2026», η οποία αποτυπώνει την τρέχουσα εικόνα και τις προοπτικές του κλάδου. Σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να προστεθούν περίπου 800.000 τ.μ. νέων, σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με συνολικές επενδύσεις που εκτιμάται ότι θα υπερβούν τα 800 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη οργανωμένη αύξηση αποθέματος της τελευταίας δεκαετίας και για έναν παράγοντα που αναμένεται να καθορίσει τη μετάβαση της αγοράς σε μια πιο ώριμη φάση.

Η έκθεση σκιαγραφεί έναν κλάδο που ολοκληρώνει έναν ισχυρό ανοδικό κύκλο. Το 2025 κινήθηκε θετικά τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο μισθωμάτων, ωστόσο οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αγορά πλησιάζει σε σημείο ισορροπίας, καθώς σημαντικό μέρος της συσσωρευμένης ζήτησης έχει ήδη απορροφηθεί.

1

Τα τελευταία χρόνια, τα logistics αποτέλεσαν έναν από τους πιο δυναμικούς τομείς του ελληνικού real estate. Η πανδημία λειτούργησε ως επιταχυντής, ενισχύοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο και οδηγώντας σε αυξημένες ανάγκες αποθήκευσης και διανομής. Η τάση αυτή προσέλκυσε επενδυτές και funds σε παγκόσμιο επίπεδο, ανεβάζοντας αξίες και αποδόσεις.

Στην Ελλάδα, η ανισορροπία μεταξύ ισχυρής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς ποιοτικών αποθηκών οδήγησε σε σταδιακή άνοδο τιμών. Στις αρχές του 2026, τα μισθώματα για σύγχρονες εγκαταστάσεις έχουν διαμορφωθεί στα 5,75–6,00 €/τ.μ./μήνα, με αποδόσεις γύρω στο 6,75%–7,00%, επίπεδα ιδιαίτερα ανταγωνιστικά σε σύγκριση με ώριμες ευρωπαϊκές αγορές όπου τα prime yields κινούνται κοντά στο 5%. Ωστόσο, η έκθεση σημειώνει ότι η αγορά πλησιάζει στην κορύφωση του εγχώριου ανοδικού κύκλου, καθώς μεγάλο μέρος της ζήτησης έχει ήδη εξυπηρετηθεί.

Το μεγάλο turning point: 800.000 νέα τ.μ.

Η προσθήκη περίπου 800.000 νέων τετραγωνικών σύγχρονων αποθηκών αποτελεί τον βασικό καταλύτη για την επόμενη φάση. Η νέα αυτή προσφορά, που θα προκύψει κυρίως από μεγάλα projects σε Αττική και Θεσσαλονίκη, αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την ισορροπία προσφοράς–ζήτησης, τη διαμόρφωση μισθωμάτων, τις επενδυτικές αποδόσεις και τη γεωγραφία των logistics hubs.

Σήμερα, σύμφωνα με την έκθεση, κάθε νέος χώρος logistics άνω των 15.000 τ.μ. μισθώνεται σχεδόν άμεσα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις τα συμβόλαια κλείνονται πριν ολοκληρωθούν τα έργα. Το νέο pipeline αναμένεται να λειτουργήσει εξισορροπητικά, αλλά και να αναβαθμίσει ποιοτικά το συνολικό απόθεμα.

Συγκέντρωση στην Αττική – κυριαρχία του Θριασίου

Η γεωγραφική κατανομή των logistics στην Ελλάδα παραμένει έντονα συγκεντρωμένη. Περίπου 60%–70% των συνολικών επιφανειών βρίσκονται στην Αττική, με βασικούς πόλους το Θριάσιο Πεδίο, την Ανατολική και Βόρεια Αττική και τον Πειραιά.

Το Θριάσιο Πεδίο αποτελεί τον βασικό πυρήνα νέων αναπτύξεων, καθώς συνδυάζει πρόσβαση σε λιμάνια, οδικούς άξονες και μεγάλες εκτάσεις. Αντίθετα, σε περιοχές όπως τα Οινόφυτα και η Θεσσαλονίκη, μεγάλο μέρος του αποθέματος παραμένει παλαιό. Συνολικά, στην Αττική εκτιμάται ότι υπάρχουν περίπου 3,5 εκατ. τ.μ. βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων, εκ των οποίων περίπου το 40% αφορά παλαιά εργοστάσια που έχουν μετατραπεί σε αποθήκες χαμηλών προδιαγραφών.

Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της έκθεσης είναι ότι η ελληνική αγορά logistics παραμένει δομικά κατακερματισμένη, καθώς η υφιστάμενη υποδομή αποτελείται κυρίως από μικρές και παλαιές εγκαταστάσεις. Μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει επιφάνεια άνω των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000 τ.μ. Σε πολλές περιπτώσεις, το ωφέλιμο ύψος είναι κάτω από 9 μέτρα, περιορίζοντας τη δυνατότητα σύγχρονης αποθήκευσης. Αυτό εξηγεί γιατί μεγάλο μέρος των ακινήτων που διατίθενται σε μικρές αγγελίες αφορά παλαιά και χαμηλών προδιαγραφών κτίρια.

Μισθώσεις: έντονες αποκλίσεις αλλά ισχυρά “prime” επίπεδα

Με βάση έρευνα αγοράς Δεκεμβρίου 2025 και προσαρμογή λόγω διαπραγμάτευσης, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές μίσθωσης διαμορφώνονται ως εξής: στον Ασπρόπυργο στα 5,52 €/τ.μ./μήνα, στα Μεσόγεια Αττικής στα 4,66 €/τ.μ./μήνα, στην Ελευσίνα στα 4,00 €/τ.μ./μήνα, στα Οινόφυτα στα 2,94 €/τ.μ./μήνα και στο Καλοχώρι στα 2,90 €/τ.μ./μήνα.

Το εύρος των μισθωτικών αξιών (2,9–5,5 €/τ.μ.) αντικατοπτρίζει τη μεγάλη απόσταση μεταξύ παλαιού και σύγχρονου προϊόντος. Η έκθεση εκτιμά ότι μισθώσεις άνω των 4,5 €/τ.μ. αφορούν αποκλειστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ενώ σε κομβικές τοποθεσίες οι νέες μονάδες μπορούν να ξεπεράσουν τα 5,75 €/τ.μ. Σε ευρωπαϊκή σύγκριση, η Ελλάδα παραμένει φθηνότερη, καθώς οι μέσες τιμές ενοικίασης στην Ευρώπη κυμαίνονται στα 8,5–10,5 €/τ.μ., με το Λονδίνο να ξεπερνά τα 20 €/τ.μ.

Αξίες πώλησης και premium κατηγορία

Στην αγορά πωλήσεων αποθηκών, οι διάμεσες τιμές κυμαίνονται από περίπου 396 έως 842 €/τ.μ., με υψηλότερες τιμές στον Ασπρόπυργο και τα Μεσόγεια. Ωστόσο, η έκθεση επισημαίνει ότι νεόδμητες αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, ειδικά με ψυχόμενους χώρους, μπορούν να ξεπεράσουν τα 1.000 €/τ.μ. Η έλλειψη διαθέσιμου προϊόντος παραμένει έντονη, καθώς πολλές σύγχρονες εγκαταστάσεις αλλάζουν χέρια πριν ολοκληρωθούν.

Η διαθεσιμότητα γης εξελίσσεται σε βασικό bottleneck για νέες επενδύσεις. Οι τιμές οικοπέδων logistics παρουσιάζουν μεγάλες διακυμάνσεις, από περίπου 180 €/τ.μ. στα Μεσόγεια έως 25 €/τ.μ. σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας εκτός οργανωμένων ζωνών.

Παράλληλα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά. Το ενδεικτικό κόστος ανάπτυξης αποθηκών ξηρού φορτίου τύπου Ζ3 διαμορφώνεται στα 750–900 €/τ.μ., χωρίς να περιλαμβάνονται γη και εξοπλισμός. Το κόστος αυτό αντανακλά την ενσωμάτωση αυτοματισμών, ψηφιακών συστημάτων και ενεργειακών υποδομών, που καθιστούν τις νέες μονάδες πιο σύνθετες και κεφαλαιουχικά απαιτητικές.

Οι έξι μεγάλες προκλήσεις του κλάδου

Η έκθεση συνοψίζει έξι βασικές προκλήσεις που θα καθορίσουν την επόμενη δεκαετία των logistics: την περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και το αυξημένο κόστος απόκτησης, τους εντονότερους πολεοδομικούς περιορισμούς, την αβεβαιότητα στο κόστος κατασκευής λόγω πληθωρισμού και υλικών, τη δυσκολία εύρεσης εργατικού δυναμικού ειδικά εκτός αστικών κέντρων, τις ESG απαιτήσεις και τη μετάβαση σε πράσινη ενέργεια, καθώς και τις αυξημένες ενεργειακές ανάγκες, ιδιαίτερα για ψυχόμενες αποθήκες. Ιδιαίτερα η ενέργεια αναδεικνύεται σε κρίσιμο παράγοντα, τόσο λόγω κόστους όσο και πιθανών ζητημάτων επάρκειας.

Παρά τις υψηλές αποδόσεις, η Ελλάδα παραμένει σε μεγάλο βαθμό εκτός του βασικού επενδυτικού ραντάρ της Ευρώπης. Η έκθεση επισημαίνει ότι το μεγαλύτερο ενδιαφέρον επέκτασης εξακολουθεί να συγκεντρώνεται σε αγορές όπως η Γερμανία, η Ολλανδία και η Γαλλία. Ωστόσο, οι μεγάλες αναπτύξεις σε Θριάσιο και Βόρεια Ελλάδα θα μπορούσαν να αλλάξουν αυτή την εικόνα, ενισχύοντας τον ρόλο της χώρας ως περιφερειακού logistics hub.

Ο κλάδος logistics αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας και της εφοδιαστικής αλυσίδας. Στην Ελλάδα, το 94% της αξίας των υπηρεσιών 3PL αφορά αποθήκευση και μεταφορά, ενώ το 67% των μεταφορών γίνεται οδικώς και το 32,7% θαλάσσια, λόγω της νησιωτικότητας. Η πανδημία επιτάχυνε δομικές τάσεις, ενισχύοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο και την ανάγκη για σύγχρονες υποδομές αποθήκευσης.

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι η ελληνική αγορά logistics βρίσκεται σε σημείο καμπής. Μετά από χρόνια έντονης ανάπτυξης, η επόμενη φάση θα κριθεί από την απορρόφηση της νέας προσφοράς. Οι 800.000 νέοι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι και οι επενδύσεις άνω των 800 εκατ. ευρώ αποτελούν τον βασικό καταλύτη που θα καθορίσει αν η αγορά θα εισέλθει σε νέο κύκλο ανάπτυξης ή σε περίοδο σταθεροποίησης. Σε κάθε περίπτωση, τα logistics εξελίσσονται σε έναν από τους πιο στρατηγικούς τομείς του ελληνικού real estate, με το 2026 να σηματοδοτεί την αρχή μιας πιο ώριμης, θεσμικά οργανωμένης εποχής για τον κλάδο.

Διαβάστε επίσης:

AKTOR, ΜΕΤΚΑ, AVAX και ΕΚΤΕΡ διεκδικούν το mega logistics της Εθνικής ύψους 200 εκατ. ευρώ

Επιχειρηματικό Πάρκο Φυλής: Αντίστροφη μέτρηση για τις δεσμευτικές προσφορές – Τα τρία επενδυτικά σχήματα

Κληρώνει το 2026 για τα logistics σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη – Ετοιμάζουν προσφορές για Φυλή και Γκόνο