Δυσεύρετα τα γραφεία στους βασικούς εμπορικούς δρόμους: Πού αυξήθηκαν τα ενοίκια

Δυσεύρετα είναι τα ποιοτικά γραφεία, ενώ η ζήτηση για καταστήματα είναι ιδιαίτερα αυξημένη στους βασικούς εμπορικούς δρόμους, όπου σε κάποιες περιπτώσεις έχει επανέλθει ο «αέρας». Την ίδια στιγμή στα αζήτητα μένουν γραφειακοί χώροι τρίτης και τέταρτης κατηγορίας και κλειστά πολλά καταστήματα σε δευτερεύοντες δρόμους χωρίς μεγάλη εμπορική κίνηση.

Στην αγορά κατοικίας αλλαγή σκηνικού σημειώνεται σε όσες περιοχές προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Αυξημένη δραστηριότητα με αρκετές νέες συμφωνίες μίσθωσης να υλοποιούνται καταγράφει η αγορά των αποθηκευτικών και βιομηχανικών χώρων. Τα παραπάνω καταγράφει η μελέτη της Δανός (Διεθνείς Σύμβουλοι και Εκτιμητές Ακινήτων) για την πορεία του ελληνικού realestate, το πρώτο εξάμηνο του 2018.

Ειδικότερα, στους γραφειακούς χώρους οι τιμές ενοικίασης κυμαίνονται μεταξύ 8 ευρώ και 19 ευρώ ανά τ.μ. με λίγες εξαιρέσεις. Στα σημεία μεγάλης προβολής όπως είναι η Βασιλίσσης Σοφίας και η Πλατεία Συντάγματος στο κέντρο της Αθήνας, η Λεωφόρος Κηφισίας, αλλά και η Συγγρού, παρατηρείται έλλειψη διαθεσιμότητας σύγχρονων γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα να υπάρξει μερική αύξηση μισθωτικών αξιών.

Οι αποδόσεις παραμένουν μεταξύ 7,5% – 9%, σύμφωνα και με συναλλαγές που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια του α’ εξαμήνου του 2018. Η πτώση των τιμών ενοικίασης μετά την οικονομική κρίση το 2008, οδήγησε σε μετεγκαταστάσεις σε πιο σύγχρονους γραφειακούς χώρους (Α και Β) και προνομιακά σημεία έγιναν πιο προσιτά. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι η αυξημένη ζήτηση για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους σε σημεία πρώτης προβολής και η υπερβολική προσφορά σε δευτερεύουσες περιοχές.

Σύμφωνα πάντα με την μελέτη της Δανός, η ζήτηση για καταστήματα από μεγάλες ελληνικές και πολυεθνικές εμπορικές εταιρείες αυξήθηκε κυρίως στις κύριες αγορές, κάτι που αποδίδεται στις προσδοκίες ότι η έστω ασθενική αύξηση της κατανάλωσης δεν θα είναι πρόσκαιρη. Στο κέντρο της Αθήνας και ειδικά στην οδό Ερμού, η μεγάλη ζήτηση είχε ως αποτέλεσμα τη μίσθωση καταστήματος με μηνιαίο μίσθωμα 408 ευρώ ανά τ.μ. και σε άλλη περίπτωση 246 ευρώ ανά τ.μ., ενώ επίσης αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει πλέον για την μίσθωση καταστημάτων στην περιοχή κοντά στην Ομόνοια, με νέες αφίξεις προσεχώς των Galerie De Beaute & Tiger, συμπληρώνοντας την παρουσία των Ζara , H&M , Sfera , Hondos Center, Zackret, NYXκαι Calzedonia.

Τα ενοίκια παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις στις κύριες αγορές (με παράλληλη επανεμφάνιση του αέρα), ενώ παρατηρείται σταθεροποίηση σε χαμηλά επίπεδα στις δευτερεύουσες αγορές. Το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις κύριες αγορές και στα εμπορικά κέντρα εξακολουθεί να βαίνει μειούμενο (μηδενικό στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Ερμού και η Μεταξά στην Γλυφάδα). Οι αποδόσεις στην Ερμού κυμαίνονται μεταξύ 6,5% – 6,75%, ενώ στις υπόλοιπες κύριες αγορές κυμαίνονται μεταξύ 7% -7,5% .

Στην αγορά κατοικίας οι χαμηλές τιμές προσελκύουν ξένους επενδυτές Κινέζους Ρώσους, Ισραηλινούς κ.α. οι οποίοι αγοράζουν τις διαθέσιμες κατοικίες, κυρίως στις περιοχές του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, με στόχο τη διαχείριση τους μέσω της Airbnb, Booking και άλλων εταιρειών, ενώ έχουν αγοραστεί πολλές κατοικίες ακόμη και στις γειτονιές γύρω από την Ομόνοια. Πρώτη σε ζήτηση περιοχή στην Ελλάδα για διαμονή μέσω Airbnb είναι το Κουκάκι.

Τα παραπάνω έχουν ως συνέπεια τη μείωση των διαθέσιμων διαμερισμάτων προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, ειδικά σε περιοχές του ιστορικού κέντρου όπως Κουκάκι/Μακρυγιάννη, Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή, Φιλοπάππου, Ακρόπολη, το Θησείο, τα Πετράλωνα, Μετς, Φιξ, Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ιλίσια, Παγκράτι ή ακόμα και στα Εξάρχεια, τα σπίτια προς ενοικίαση είναι ελάχιστα, τα ενοίκια υψηλά και η ποιότητα των διαμερισμάτων χαμηλή.

Οι αποδόσεις των κατοικιών στην Αθήνα κυμαίνονται στα διαμερίσματα από 3,5% έως 4,15% και στις μονοκατοικίες από 4,4% έως 4,5% , ενώ στους πολυτελείς τουριστικούς προορισμούς της Ελλάδος, οι αποδόσεις των εξοχικών κατοικιών που διατίθενται προς μίσθωση, με επιφάνεια πάνω από 200 τμ και πισίνα στην Μύκονο φτάνει το 8,5%, στην Σαντορίνη το 6,5% στην Ρόδο το 5,5%.

Στους αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους παρατηρείται αυξημένη δραστηριότητα με αρκετές νέες συμφωνίες μίσθωσης να υλοποιούνται. Η σταθεροποίηση της απορρόφησης των χώρων logistics, η ανυπαρξία νέας προσφοράς, αλλά και η βελτίωση των παραμέτρων, που θα μπορούσαν να βοηθήσουν ιδιαίτερα την ανάπτυξη του συγκεκριμένου κλάδου, όπως η επέκταση του E-Commerce και η ιδιωτικοποίηση των Οργανισμών Λιμένων Αθήνας και Θεσσαλονίκης έχουν δείξει και εδώ σταθεροποίηση με αυξητικές τάσεις των μισθωμάτων στο καλό και σύγχρονο προϊόν.

Τα ενοίκια είναι 2,50 ευρώ/τ.μ./μήνα για βιομηχανική χρήση στην Αθήνα και 3-4 ευρώ/τ.μ./μήνα για την εφοδιαστική και αναμένεται να παραμείνουν σταθερά. Υπάρχει και αρκετή ζήτηση για αγορά μισθωμένων χώρων της αντίστοιχης κατηγορίας με τις αποδόσεις να κυμαίνονται από 9,5% – 11%.