Στεγαστική κρίση με… 2,2 εκατ. κλειστά σπίτια – Πώς μπορούν να μειωθούν οι τιμές έως και 25%

Σπίτια… υπάρχουν, αλλά δεν διατίθενται στην αγορά, καθώς οι ιδιοκτήτες τους τα κρατούν για χρόνια κλειστά.

Αυτή η εξέλιξη εκτοξεύει τις τιμές σε ενοίκια και αγοραπωλησίες, όπως αναφέρει νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, που επιχειρεί να απαντήσει στο ερώτημα από που πηγάζει η στεγαστική κρίση στη χώρα μας, αλλά και πως μπορεί να βρεθεί μια βιώσιμη λύση.

Η μελέτη υποστηρίζει ότι το πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι μόνο πρόβλημα «έλλειψης κατοικιών», αλλά δεν αξιοποιούνται οι ήδη υπάρχουσες κατοικίες. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 34,5% των κατοικιών της χώρας – πάνω από 2,2 εκατομμύρια ακίνητα – καταγράφονται ως κενά.

Ωστόσο, η ύπαρξη ενός τόσο μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών δεν σημαίνει ότι αυτές είναι και διαθέσιμες για τους πολίτες που αναζητούν στέγη. Η μελέτη επισημαίνει ότι άλλο είναι ένα ακίνητο «κενό» και άλλο ένα ακίνητο «διαθέσιμο» στην αγορά. Εάν ένα σπίτι παραμένει κλειστό, δεν ενοικιάζεται, δεν πωλείται ή είναι μπλοκαρισμένο από νομικές, τεχνικές ή φορολογικές εκκρεμότητες, στην πράξη δεν αυξάνει την πραγματική προσφορά κατοικίας.

Αυξήθηκαν τα σπίτια – μειώθηκαν τα διαθέσιμα

Άκρως αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία που παραθέτει το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σύμφωνα με τα οποία ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, τα ακίνητα που ήταν διαθέσιμα στην αγορά μειώθηκαν. Συγκεκριμένα, οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Την ίδια ώρα, τα κενά ακίνητα που δεν ήταν διαθέσιμα ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατ..

Αν και η μελέτη αναγνωρίζει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο της κρίσης έπαιξε σημαντικό ρόλο, αλλά και το γεγονός ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, ωστόσο επισημαίνει πως το συνολικό απόθεμα κατοικιών δεν εξαφανίστηκε μέσα στην κρίση. Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο πόσα σπίτια χτίζονται, αλλά πόσα από τα ήδη υπάρχοντα σπίτια είναι λειτουργικά διαθέσιμα.

Γιατί μένουν κλειστά τα ακίνητα

Η μελέτη εντοπίζει μια σειρά από αιτίες πίσω από τη χαμηλή αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος στη χώρα μας. Ανάμεσά τους περιλαμβάνονται οι κληρονομικές εκκρεμότητες, τα «θολά» ιδιοκτησιακά καθεστώτα, το υψηλό κόστος μεταβίβασης ή αξιοποίησης, αλλά και η κακή κατάσταση πολλών παλαιών ακινήτων που απαιτούν σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης για να γίνουν ξανά κατοικήσιμα.

Πολλές κενές κατοικίες βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, ενώ οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε άλλες αστικές ή τουριστικές αγορές. Παράλληλα, μέρος του αποθέματος κατευθύνεται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή σε επενδυτική χρήση, χωρίς να επιστρέφει στη μακροχρόνια αγορά.

Πόσο επηρεάζουν οι κλειστές κατοικίες τις τιμές

Το τεράστιο «στοκ» των κλειστών ακινήτων που υπάρχουν στη χώρα μας, αναπόφευκτα συνδέονται με την αύξηση των πραγματικών τιμών. Στο συντηριτικό σενάριο που έχει εξετάσει το Γραφείο Προϋπολογισμού αναφέρει πως η αύξηση μπορεί να κυμαίνεται από 2,3% έως 4,4%.

Σε ένα ευρύτερο σενάριο, που λαμβάνει υπόψη περισσότερα ακίνητα τα οποία έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, η επίδραση στις τιμές γίνεται πολύ μεγαλύτερη και μπορεί να φτάσει το 15,2% έως 26,7%.

Ο ρόλος της Golden Visa και των Airbnb

Η μελέτη συνδέει την πίεση στην αγορά κατοικίας και με τη στροφή ξένων κεφαλαίων προς την ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Όπως επισημαίνει, μέρος των επενδύσεων αυτών κατευθύνεται σε τμήματα της αγοράς που δεν ενισχύουν κατ’ ανάγκη τη διαθέσιμη κατοικία για τα εγχώρια νοικοκυριά, όπως εξοχικές κατοικίες σε τουριστικές περιοχές ή διαμερίσματα υψηλής αξίας στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Στο πλαίσιο αυτό, γίνεται ειδική αναφορά και στο πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο λειτούργησε ως επιπλέον κίνητρο για αγορές ακινήτων από μη κατοίκους, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα επιστρέφουν υποχρεωτικά στη μακροχρόνια αγορά κατοικίας.

Ξεχωριστή αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες συχνά θεωρούνται ένας από τους παράγοντες που περιορίζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση, κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Η μελέτη υιοθετεί πιο σύνθετη προσέγγιση: αναγνωρίζει ότι η άμεση επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά κατοικίας δεν είναι εύκολο να απομονωθεί, ωστόσο τις εντάσσει στους μηχανισμούς μέσω των οποίων ένα μέρος του στεγαστικού αποθέματος αποσύρεται από τη μακροχρόνια αγορά. Στο ευρύτερο σενάριο που εξετάζει, λαμβάνει υπόψη και κατοικίες που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση ως τμήμα του αποθέματος που δεν είναι διαθέσιμο για μόνιμη στέγαση.

Πώς μπορούν να μειωθούν οι τιμές έως και 25%

Η μελέτη δεν περιορίζεται μόνο στη διαπίστωση του προβλήματος, αλλά επιχειρεί να αποτιμήσει και τα οφέλη από την επανενεργοποίηση μέρους του κλειστού αποθέματος κατοικιών. Σε ειδική άσκηση προσομοίωσης εξετάζει ένα σενάριο σταδιακής επιστροφής της κενότητας κατοικιών στα επίπεδα του 2001 και καταλήγει ότι μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική καθοδική πίεση στις τιμές.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης, η ενεργοποίηση ανενεργών κατοικιών και η επαναφορά τους στη μακροχρόνια αγορά θα μπορούσε να οδηγήσει σε μείωση των πραγματικών τιμών κατοικιών από 15,5% έως 24,6% σε βάθος εξαετίας.

Οι 4+1 παρεμβάσεις

Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή καταθέτει και συγκεκριμένες κατευθύνσεις πολιτικής για να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.

Η πρώτη πρόταση αφορά τις κληρονομιές και την καταγραφή ιδιοκτησίας. Η μελέτη επισημαίνει ότι στην Ελλάδα υπάρχει μεγάλος αριθμός κατοικιών με άλυτες κληρονομικές διαφορές ή ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς. Γι’ αυτό προτείνει την επιτάχυνση και απλοποίηση του Κτηματολογίου, αλλά και τη μείωση του κόστους για μικρές μεταβιβάσεις, ώστε να ξεμπλοκάρουν ακίνητα που σήμερα παραμένουν εγκλωβισμένα σε νομική εκκρεμότητα.

Η δεύτερη παρέμβαση αφορά φορολογικά κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση. Οι συγγραφείς προτείνουν να επανασχεδιαστεί το φορολογικό πλαίσιο ώστε να ευνοεί πιο καθαρά τη διάθεση κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, για παράδειγμα με χαμηλότερη φορολογία για εισοδήματα από μακροχρόνιες μισθώσεις σε σχέση με άλλες μορφές εκμετάλλευσης.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ανακαίνιση των κλειστών ακινήτων. Καθώς μεγάλο μέρος του ανενεργού αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά υποβαθμισμένο, η μελέτη εισηγείται στοχευμένα προγράμματα ανακαίνισης ή πράσινα δάνεια, υπό την προϋπόθεση ότι μετά τις εργασίες το ακίνητο θα διατεθεί στη μακροχρόνια αγορά για ένα ελάχιστο διάστημα.

Μια ακόμη κατεύθυνση είναι η αλλαγή των κινήτρων ανάμεσα στη βραχυχρόνια και τη μακροχρόνια μίσθωση. Η μελέτη αναφέρει ότι η πολιτεία θα μπορούσε να εξετάσει παρεμβάσεις όπως διαφοροποιημένη φορολογία, αδειοδοτικούς κανόνες ή περιορισμούς σε ζώνες υψηλής πίεσης, ώστε να γίνει πιο ελκυστική η επιστροφή μέρους των ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά.

Τέλος, οι συγγραφείς υπογραμμίζουν ότι η ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας παραμένει αναγκαία, αλλά δεν αρκεί από μόνη της. Προτείνουν ταχύτερες αδειοδοτήσεις, μείωση του κόστους κατασκευής και πιο στοχευμένες παρεμβάσεις για νέες κατοικίες, ιδίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Παράλληλα, θέτουν στο τραπέζι και την ανάγκη για δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, κυρίως στα αστικά κέντρα όπου η αγορά δυσκολεύεται να καλύψει τις ανάγκες των πιο ευάλωτων νοικοκυριών.

Διαβάστε επίσης

Πιερρακάκης: Καθολική εφαρμογή και αναδρομικά της απόφασης του Αρείου Πάγου για ρυθμίσεις του «νόμου Κατσέλη»

ΥπΑΑΤ: Καθορίστηκαν οι τιμές των Οικολογικών Σχημάτων για το 2025 – Αυξημένες έως και 344% (Πίνακες)

Θεοδωρικάκος: Στις 15 Ιουλίου το νέο αναπτυξιακό καθεστώς για την άμυνα 150 εκατ. ευρώ