Την «τελική» πρόταση για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό παρουσίασαν οι υπουργοί Τουρισμού και Περιβάλλοντος, Όλγα Κεφαλογιάννη και Σταύρος Παπασταύρου, ανοίγοντας εχθές έναν νέο κύκλο διαβούλευσης έως τις 25 Μαΐου. Το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρότερους όρους δόμησης στις κορεσμένες τουριστικά περιοχές, περιορισμούς στις νέες τουριστικές μονάδες, προστασία της παράκτιας ζώνης και ειδικές ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με τον υπουργό Περιβάλλοντος, «ο τουρισμός είναι κινητήρια δύναμη της οικονομίας, αλλά η χώρα βρέθηκε για πάνω από δέκα χρόνια χωρίς ειδικό χωροταξικό πλαίσιο». Όπως σημείωσε, η νέα πρόταση βασίζεται στο σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το 2024, ωστόσο ενσωματώνει σημαντικές αλλαγές μετά τα σχόλια φορέων, υπηρεσιών και τοπικών κοινωνιών, με πιο έντονο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.

1

Ειδικότερα, το νέο σχέδιο τίθεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου μέσω της ιστοσελίδας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Στη συνέχεια θα εισαχθεί στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας για γνωμοδότηση, με στόχο η Κοινή Υπουργική Απόφαση να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ έως το τέλος Ιουνίου.

Παράλληλα, το υπουργείο ξεκαθάρισε ότι όσοι έχουν ήδη υποβάλει Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων και έχουν λάβει πληρότητα φακέλου από τις αρμόδιες υπηρεσίες δεν θα επηρεαστούν από το νέο καθεστώς.

Οι 5 κατηγορίες περιοχών

Κεντρικό στοιχείο του σχεδίου αποτελεί η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Οι μεγάλες τουριστικές επενδύσεις, δηλαδή,  θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι η περιοχή διαθέτει τις απαραίτητες υποδομές και επαρκή φυσική και οικιστική αντοχή, ώστε να μπορεί να υποστηρίξει την επιπλέον επιβάρυνση που συνεπάγεται η ανάπτυξή τους.

Η εκπόνηση της συγκεκριμένης έκθεσης καθίσταται υποχρεωτική για τις δημοτικές ενότητες που κατατάσσονται στις «Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης» (Κατηγορία Α), στις «Ανεπτυγμένες περιοχές» (Κατηγορία Β), καθώς και για τα νησιά της Ομάδας Ι, δηλαδή όσα έχουν έκταση μεγαλύτερη των 300 τετραγωνικών χιλιομέτρων.

Η πρώτη κατηγορία αφορά τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κατηγορία Α), δηλαδή τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος και ο Λαγανάς. Για τις περιοχές αυτές προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί, καθώς για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου απαιτείται πλέον ελάχιστο οικόπεδο 16 στρεμμάτων. Παράλληλα, επιτρέπεται κυρίως η ανάπτυξη ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων, ενώ οι μονάδες 3 αστέρων θα γίνονται δεκτές μόνο εφόσον πληρούν υψηλά περιβαλλοντικά κριτήρια.

Στα νησιά της συγκεκριμένης κατηγορίας, οι νέες τουριστικές μονάδες θα μπορούν να διαθέτουν έως 100 κλίνες. Επιπλέον, για κάθε νέα επένδυση θα απαιτείται μελέτη φέρουσας ικανότητας, ώστε να αξιολογείται αν η περιοχή μπορεί να αντέξει επιπλέον τουριστική επιβάρυνση. Παράλληλα, θεσπίζεται ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα επιβολής περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

Ακολουθούν οι Αναπτυγμένες Περιοχές (Κατηγορία Β), όπου καταγράφεται ήδη ώριμη τουριστική ανάπτυξη, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς σε σχέση με τις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης. Για τις περιοχές αυτές, η ανέγερση νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου θα απαιτεί ελάχιστο οικόπεδο 12 στρεμμάτων, ενώ θα επιτρέπεται κυρίως η ανάπτυξη μονάδων 4 και 5 αστέρων.

Οι μονάδες 3 αστέρων θα μπορούν να αδειοδοτούνται μόνο εφόσον πληρούν υψηλά περιβαλλοντικά κριτήρια. Στις νησιωτικές περιοχές της κατηγορίας, οι νέες τουριστικές μονάδες θα μπορούν να φτάνουν έως 350 κλίνες. Παράλληλα, πριν από κάθε νέα αδειοδότηση θα απαιτείται μελέτη φέρουσας ικανότητας, ενώ θεσπίζεται ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου, το οποίο θα αφορά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το νέο πλαίσιο δίνει επίσης έμφαση σε επενδύσεις χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος, όπως το glamping, στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων και στην αξιοποίηση παραδοσιακών κτιρίων, ενώ προβλέπει ταχύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό και σχέδια διαχείρισης των τουριστικών προορισμών.

Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Κατηγορία Γ), το νέο χωροταξικό δίνει μεγαλύτερα περιθώρια ανάπτυξης τουριστικών δραστηριοτήτων, με στόχο την ενίσχυση και αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος. Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται η ανάπτυξη ξενοδοχείων 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ οι μονάδες 2 αστέρων θα πρέπει να πληρούν αυστηρά περιβαλλοντικά κριτήρια.

Παράλληλα, προβλέπονται κίνητρα για την αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων και την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, ενώ δίνεται έμφαση στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και παραδοσιακών κτιρίων για τουριστική χρήση. Επιπλέον, θεσπίζεται ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου για τη χρηματοδότηση έργων υποδομής, ενώ προωθούνται πολεοδομικά σχέδια, δίκτυα τουριστικών προορισμών και παρεμβάσεις βιώσιμης κινητικότητας για τη βελτίωση της οργάνωσης και της προσβασιμότητας των περιοχών.

Οι Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Κατηγορία Δ) αφορούν περιοχές που μέχρι σήμερα δεν έχουν αναπτύξει έντονη τουριστική δραστηριότητα, με το νέο πλαίσιο να προωθεί μια πιο ήπια και ποιοτική ανάπτυξη, βασισμένη στα τοπικά χαρακτηριστικά και το φυσικό περιβάλλον.

Στις περιοχές αυτές δίνονται κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων και την αναβάθμισή τους σε μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ προωθείται η αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, καθώς και εγκαταλελειμμένων οικισμών, για τουριστική χρήση. Παράλληλα, επιτρέπεται η ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ οι μονάδες 2 αστέρων θα αδειοδοτούνται μόνο εφόσον πληρούν υψηλά περιβαλλοντικά πρότυπα.

Τέλος, οι Περιοχές Ειδικής Ανάπτυξης (Κατηγορία Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ο ορεινός, ο ιαματικός, ο θαλάσσιος και ο φυσιολατρικός τουρισμός. Για τις περιοχές αυτές προβλέπονται ισχυρότερα κίνητρα για νέες επενδύσεις και εκσυγχρονισμό μονάδων 3 αστέρων και άνω, ενώ δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στην αξιοποίηση παραδοσιακών κτιρίων και φθινόντων οικισμών. Παράλληλα, προωθούνται ευνοϊκότεροι όροι δόμησης μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού, με τις ρυθμίσεις να αφορούν κυρίως αγροτικές και ορεινές περιοχές με περιορισμένη τουριστική ανάπτυξη.

Τι αλλάζει για εκτός σχεδίου δόμηση

Συνολικά, το νέο πλαίσιο εισάγει αυστηρότερους όρους για τη δόμηση εκτός σχεδίου και τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Όπως αναφέραμε και παραπάνω, ανά κατηγορία, για νέες ξενοδοχειακές μονάδες εκτός σχεδίου: στις περιοχές Α απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα,  στις περιοχές Β απαιτούνται 12 στρέμματα,  ενώ στις περιοχές Γ, Δ και Ε απαιτούνται 8 στρέμματα.

Στις πιο επιβαρυμένες περιοχές δίνεται έμφαση κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων μονάδων και όχι στη μαζική δημιουργία νέων κλινών.

Παράλληλα, για πρώτη φορά συνδέεται η χωροταξική κατηγοριοποίηση με συγκεκριμένους κανόνες δόμησης και με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.

Αυστηρότεροι όροι στα νησιά

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στον νησιωτικό χώρο. Τα νησιά (πλην της Εύβοιας και της Κρήτης) κατηγοριοποιούνται σε τρεις ομάδες ανάλογα με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά τους, με αυστηρότερους περιορισμούς για τα μικρότερα και πιο ευάλωτα νησιά.

Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., (Ανδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλλονιά, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος)όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών. Σε αυτά, το όριο μπορεί να φτάνει τις 350 κλίνες.

Η Ομάδα ΙΙ αφορά νησιά με έκταση από 20 έως 250 τ. χλμ. (Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη κ.ά.), ενώ η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει νησιά κάτω των 20 τ. χλμ.. Με το νέο πλαίσιο να προβλέπει και για τις δύο κατηγορίες ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα, στο πλαίσιο της αυξημένης προστασίας του τοπίου και του περιορισμού της υπερβολικής τουριστικής ανάπτυξης.

Ακόμη, προβλέπεται ειδική κατηγορία για νησιά μικρότερα από 1.000 στρέμματα.

Τέλος οι διαμορφώσεις στην ακτογραμμή

Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην προστασία της παράκτιας ζώνης.

Το νέο χωροταξικό προβλέπει ότι στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.

Εξαιρούνται μόνο: έργα πρόσβασης ΑμεΑ,  πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό.

Κόφτες θα έρθουν και για τα «Airbnb»

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές σε σχέση με το σχέδιο του 2024 αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Όπως έγινε γνωστό, η φέρουσα ικανότητα των προορισμών πλέον θα υπολογίζει όχι μόνο τις ξενοδοχειακές κλίνες αλλά και τις κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το νέο πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για: γεωγραφικούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις,  περιορισμούς σε περιοχές αυξημένης πίεσης,  ρυθμίσεις για τη χρονική διάρκεια μίσθωσης, καθώς και ειδικούς κανόνες για νεόδμητες κατοικίες.

Η κυβέρνηση αναγνωρίζει πλέον ότι «οι πιέσεις στον τουρισμό έρχονται και από τον ίδιο τον τουρισμό», όπως ανέφερε χαρακτηριστικά η υπουργός Τουρισμού.

Τι προβλέπεται για Natura και προστατευόμενες περιοχές

Το νέο πλαίσιο εισάγει αυστηρότερες προβλέψεις για τις περιοχές Natura και γενικότερα για το Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών.

Σε αυτές τις περιοχές προβλέπονται περιορισμοί ως προς την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης, αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και μεγαλύτερη τεκμηρίωση σχετικά με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.

Στόχος είναι να αποτραπεί η υπερδόμηση σε περιοχές υψηλής οικολογικής αξίας και να διασφαλιστεί πιο ήπια τουριστική ανάπτυξη.

Αντιδράσεις στην αγορά και επιφυλάξεις από τον ξενοδοχειακό κλάδο

Από την άλλη, προβληματισμό και επιφυλάξεις προκαλεί στην τουριστική αγορά το νέο πλαίσιο, με εκπροσώπους του ξενοδοχειακού κλάδου να εκφράζουν ανησυχία για το ενδεχόμενο εφαρμογής οριζόντιων περιορισμών που δεν λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες κάθε προορισμού.

Πρόσφατα, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων, μέσω του προέδρου της  υποστηρίζει ότι ο χωροταξικός σχεδιασμός πρέπει να βασίζεται σε τεκμηριωμένα δεδομένα και διαφοροποιημένες πολιτικές ανά περιοχή, προειδοποιώντας ότι ενδεχόμενοι περιορισμοί στη δυναμικότητα ή στο μέγεθος των τουριστικών μονάδων μπορεί να δημιουργήσουν επενδυτική αβεβαιότητα και να επηρεάσουν ώριμους τουριστικούς προορισμούς.

Παράλληλα, η αγορά εκφράζει ανησυχία ότι η τεχνητή διάσπαση της τουριστικής ανάπτυξης σε μικρότερες μονάδες δεν οδηγεί απαραίτητα σε μεγαλύτερη βιωσιμότητα, αλλά ενδέχεται να αυξήσει το λειτουργικό και περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Ο κλάδος ζητά ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο, με έμφαση στις υποδομές, τη διαχείριση προορισμών και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, αντί ενιαίων ρυθμίσεων για όλη τη χώρα.

Διαβάστε επίσης:

14 ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο χωροταξικό του τουρισμού: Οι αλλαγές που φέρνει στις κορεσμένες τουριστικά περιοχές

Το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον Τουρισμό: Αυστηρότερο πλαίσιο δόμησης, «πλαφόν» κλινών στα νησιά και απαγορευτικό 25 μ. από την ακτή