Real Estate

Πώς θα λειτουργήσει η μεταφορά του συντελεστή δόμησης – Νέα πρόστιμα για το Κτηματολόγιο και παρατάσεις για αυθαίρετα

WarningExclamation mark in a circleΑπαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Κωστής Χατζηδάκης, Υπουργός Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων

Κωστής Χατζηδάκης, Υπουργός Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων


Βασική του πρόβλεψη είναι και η κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Την ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, πρόστιμα για την εκπρόθεσμη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο και παράταση στην τακτοποίηση συγκεκριμένων ακινήτων της κατηγορίας 5 (σημαντικές αυθαιρεσίες) προβλέπει μεταξύ άλλων το νομοσχέδιο για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας το οποίο κατατέθηκε χθες στη βουλή από το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Βασική του πρόβλεψη είναι και η κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Ειδικότερα, με το νομοσχέδιο υπό τον τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» ενεργοποιείται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης. Προσδιορίζονται οι προϋποθέσεις για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα γίνεται μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές για να μην αλλοιώνεται ο χαρακτήρας ολόκληρων περιοχών. Παράλληλα, αποκλείεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Δημιουργείται επίσης ένας μηχανισμός, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, που θα επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά συντελεστή δόμησης ψηφιακά, γρήγορα και απρόσωπα, χωρίς αυτός να γίνεται αντικείμενο συναλλαγής και παρέχεται η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Ορίζεται ότι όποιος αγοράζει συντελεστή θα οφείλει να καταβάλει στον δήμο ένα επιπλέον 5% που θα προορίζεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Αναλυτικότερα με το άρθρο 70 του νέου νομοσχεδίου αντικαθίσταται το άρθρο 67 του ν. 4495/2017 ως εξής: Η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Η δημιουργία, ανάπτυξη και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης γίνεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να ανατίθεται η ανάπτυξη και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή σε άλλο φορέα της γενικής κυβέρνησης.

Με το άρθρο 71 αντικαθίσταται το άρθρο 68 ν. 4495/2017 ως εξής: Το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή δόμησης ενσωματώνεται σε τίτλο, ο οποίος εκδίδεται από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ο τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) αντιστοιχεί στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα που δεν επιτρέπεται να οικοδομηθούν στο ακίνητο προσφοράς συντελεστής δόμησης, μετά από την έκδοση κανονιστικής ή ατομικής διοικητικής πράξης που περιορίζει τη δόμηση επ’ αυτού. Ο ανωτέρω τίτλος μπορεί να αξιοποιηθεί σε ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης που βρίσκεται εντός του αυτού ή όμορου δήμου της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, σύμφωνα με τη διαδικασία και με τις προϋποθέσεις του παρόντος Κεφαλαίου. Ο τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι ονομαστικός και μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εκτός από τις περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής, το δικαίωμα δε που ενσωματώνεται σε αυτόν είναι διαιρετό.

Στο άρθρο 72 (αντικατάσταση άρθρου 70 ν. 4495/2017) προβλέπεται ότι τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης είναι:

α. ακίνητα επί των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση, είτε μέσω του ρυμοτομικού σχεδίου ή με πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης, με σκοπό τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο αντίστοιχο ρυμοτομικό σχέδιο.

β. ακίνητα, στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) ή άλλες αντίστοιχες διατάξεις. γ. τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τα άρθρα 6, 10 και 13 του ν. 3028/2002 (Α’ 153) ή άλλες διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.

Τα ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης είναι αυτά τα οποία (άρθρο 73, αντικατάσταση άρθρου 71 ν. 4495/2017):

α. βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) σύμφωνα με τους όρους της πράξης με την οποία έγινε ο χαρακτηρισμός της ΖΥΣ. β. ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία, μετά από την έναρξη ισχύος του παρόντος, υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3986/2011 (Α΄ 152).

Πρόστιμα για το Κτηματολόγιο

Με υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί εντός 6 μηνών ενεργοποιείται το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης ακινήτου στο Κτηματολόγιο και πλέον ορίζεται ότι το πρόστιμο αυτό θα εξαρτάται όχι μόνο από την αξία του ακινήτου, αλλά και από το χρόνο της καθυστέρησης. Το ύψος του εν λόγω προστίμου θα κυμαίνεται από τα 300 στα 2000 ευρώ ανάλογα με την αξία του ακινήτου και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τη χρονική καθυστέρηση της δήλωσης. Επίσης, δίνεται παράταση για ένα έτος στις οριστικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο για τις 297 περιοχές της χώρας στις οποίες η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν το 2006. Δίνεται έτσι η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ως τις 31/12/2021, και λαμβάνοντας υπόψιν τις συνέπειες και τις δυσκολίες που έχει προκαλέσει η πανδημία, να γλιτώσουν τον χαρακτηρισμό της περιουσίας τους ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα

Με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος ρυθμίζονται επιμέρους θέματα αυθαιρέτων. Μεταξύ άλλων εντάσσονται στην κατηγορία 4 και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης:

Αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο.

Αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση.

Κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, επί ακινήτου που κατόπιν έγινε κατάτμηση και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. (Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.).

Ακόμη, στο άρθρο 128 του νομοσχεδίου προβλέπεται προθεσμία ενός έτους για την τακτοποίηση αυθαιρέτων για τις περιπτώσεις ακινήτων που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, μετά από κληρονομική διαδοχή, μετά από καταγγελία σύμβασης leasing ή ακίνητα του Δημοσίου που περιέρχονται στην περιουσία της ΕΤΑΔ ΑΕ. Επίσης, παρέχεται παράταση της προθεσμίας για τακτοποίηση αυθαιρέτων σε περιοχές που έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας. Με την παρ. 2 παρατείνονται οι προθεσμίες για την κατάθεση δικαιολογητικών, ώστε να συμπληρωθούν υπαγωγές που ξεκίνησαν με παλαιότερους νόμους.

Το άρθρο 128 θα λειτουργήσει βοηθητικά για τις τράπεζες που έχουν στη διάθεσή τους ακίνητα, πολλά με αυθαιρεσίες και τα οποία δεν μπορούν να μεταβιβάσουν έπειτα από τη λήξη ορισμένων προθεσμιών του νόμου για τα αυθαίρετα.

Αναφορικά με τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης και όπως έχει ήδη γράψει το mononews μειώνονται 10% (κατά μέσο όρο) οι συντελεστές δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές. Καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας με μεταβατικό διάστημα που δίνει χρονικό περιθώριο στους ενδιαφερόμενους για να εκκινήσουν διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας με το υφιστάμενο καθεστώς. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών (με έναρξη από την ψήφιση του νομοσχεδίου), οι ιδιοκτήτες γηπέδων εκτός σχεδίου, στα 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρ., έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Συνολικά οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους περί τα 6 χρόνια για να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Οι ιδιοκτήτες που δεν βγάλουν οικοδομική άδεια τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως γίνεται και σήμερα στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός.

Παράλληλα σχεδιάζεται εκ νέου η εκπόνηση τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων με προτεραιότητα τις νησιωτικές και τουριστικές περιοχές. Σε περιοχές που θα εξακολουθήσουν να μην πολεοδομούνται, παραμένοντας εκτός σχεδίου, θα καθορίζονται με τα σχέδια αυτά χρήσεις γης και όροι που θα προσιδιάζουν στα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής (π.χ. επίπεδο ανάπτυξης, μέγεθος περιουσίας κ.λπ.). Ειδικά για τις νησιωτικές περιοχές επομένως θα ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες τους. Η προσέγγιση της εκπόνησης ειδικών πολεοδομικών σχεδίων θα εφαρμοστεί στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, στις οποίες, λόγω των έντονων πιέσεων, επιβλήθηκε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών για ξενοδοχεία εκτός σχεδίου μέχρι την ολοκλήρωση ειδικών πολεοδομικών σχεδίων.

Δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.


ΣΧΟΛΙΑ