Real Estate

Εύθραυστη και χωρίς ασφαλή πρόβλεψη η άνοδος των τιμών στις κατοικίες 

  • Τέτη Ηγουμενίδη


Με σκεπτικισμό αντιμετωπίζει την ανάκαμψη της αγοράς των διαμερισμάτων ένα σημαντικό τμήμα των στελεχών του real estate, σημειώνοντας ότι θα συνεχιστεί εφόσον εκπληρωθούν ορισμένες προϋποθέσεις.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο τιμών της Geoaxis property & valuation services, που αφορά πέντε περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), μεταξύ του πρώτου τριμήνου 2019 και του πρώτου τριμήνου 2018 καταγράφεται μέση ετήσια άνοδος 2,41% για τα νεόδμητα διαμερίσματα και 2,19% για τα παλαιότερα, έπειτα από περίπου δέκα χρόνια συνεχούς πτωτικής πορείας.

Ωστόσο, οι αναλυτές της Geoaxis χαρακτηρίζουν την άνοδο των τιμών «εύθραυστη» και χωρίς ασφαλή πρόβλεψη για διατήρησή της στο άμεσο μέλλον, συνεκτιμώντας μια σειρά από παράγοντες.

Όπως σημειώνεται, ένας από τους κύριους λόγους της ανοδικής τάσης στην αγορά διαμερισμάτων είναι η ραγδαία διείσδυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, με το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική να καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς.

Βασικές προϋποθέσεις για τη διατήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης για το υπόλοιπο του 2019 αποτελούν η ομαλή εξέλιξη στα εθνικά θέματα, το σταθερό πολιτικό και οικονομικό κλίμα (κίνδυνος επιβράδυνσης μέσω παροχών εν όψει εκλογών), η πορεία της συμφωνίας με τους θεσμούς για τη μετά το μνημόνιο πορεία (εποπτεία), η ουσιαστική χρηματοδότηση μικρότερων έργων (π.χ. κατοικίες) και κυρίως η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ σε συνδυασμό με τη μείωση της ανεργίας που θα οδηγήσει νοικοκυριά στην απόφαση αγοράς ή μετεγκατάστασης πρώτης κατοικίας.

Αρνητικά στοιχεία στη συντήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης αποτελούν η συνεχιζόμενη επιβάρυνση της κατοχής ακίνητης περιουσίας, καθώς δεν επαληθεύθηκαν ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες, και η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος από ομάδες πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες.

Ακόμη, ως απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών ή των distress funds, που θα αγοράσουν «κόκκινα» δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις, με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες.

Σε κάθε περίπτωση, η προστασία της πρώτης κατοικίας διαφαίνεται πλέον δυσκολότερη και επαχθέστερη για όσους έχουν οφειλές προς τις τράπεζες και αντιμετωπίζουν προβλήματα στην αποπληρωμή τους, ενώ (η προστασία) θα προϋποθέτει αυστηρούς όρους και κυρίως ρευστοποίηση της περιουσίας του δανειολήπτη για να ενταχθεί σε ρύθμιση.

Στα θετικά σημεία της αγοράς καταγράφονται η συνεχιζόμενη τροφοδότηση της ζήτησης α) για μετατροπή διαμερισμάτων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας (αν και με χαμηλότερους ρυθμούς πλέον λόγω υπερπροσφοράς, πτώσης πληροτήτων, φορολόγησης) και β) για απόκτηση «χρυσής βίζας» περισσότερο από Κινέζους και Τούρκους πολίτες, αν και η διαδικασία αυτή πιθανά να πληγεί από την εναλλακτική που προσφέρεται πλέον μέσω απλής κατάθεσης ή αγοράς χρηματιστηριακών προϊόντων.

Οι αξίες νεόδμητων και παλαιότερων διαμερισμάτων

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα οι υψηλότερες αξίες (2.366 ευρώ/τ.μ.) καταγράφονται στον Χολαργό (με ετήσια άνοδο 2,76%) και εν συνεχεία στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.040 ευρώ/τ.μ. άνοδος 2,36%), στο Μαρούσι (1.814 ευρώ/τ.μ. άνοδος 2,47%), στους Αμπελόκηπους (1.639 ευρώ/τ.μ. άνοδος 2,39%) και τέλος στο Περιστέρι (1.366 ευρώ/τ.μ. άνοδος 2,06%).

Στα διαμερίσματα παλαιότητας άνω 15ετίας οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.276 ευρώ/τ.μ. άνοδος 2,47%) και εν συνεχεία στο Μαρούσι (άνοδος 1.025 ευρώ/τ.μ. 2,79%), στο Παλαιό Φάληρο (1.024 ευρώ/τ.μ. άνοδος 1,92%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (906 ευρώ/τ.μ. άνοδος 1,92%) και τέλος στο Περιστέρι (άνοδος 816 ευρώ/τ.μ. 1,85%).