Όλες οι αλλαγές στα ακίνητα από την Πρωτοχρονιά – Τι θα ισχύσει για αγοραπωλησίες, Airbnb και ανακαινίσεις

Ένα νέο τοπίο ενεργοποιείται από την Πρωτοχρονιά στην αγορά ακινήτων, που το τελευταίο διάστημα παρουσιάζει σημαντική άνθιση, με τις τιμές να κινούνται με ανοδική τροχιά.

Το οικονομικό επιτελείο έχει σχεδιάσει ένα σημαντικό πλέγμα μέτρων, το οποίο έχει να κάνει κυρίως με την αντιμετώπιση φαινομένων φοροδιαφυγής και την αποκάλυψη “μαύρου” χρήματος.

Τέλος τα μετρητά στις αγοραπωλησίες ακινήτων

Βασική παράμετρος του νέου σχεδίου, είναι το τέλος των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων και από την Πρωτοχρονιά θα γίνονται αποκλειστικά και μόνο με τραπεζική συναλλαγή, δηλαδή το ποσό που αναγράφεται στα συμβόλαια θα εξοφλείται υποχρεωτικά μέσω τραπέζης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας myPROPERTY το Μάρτιο του 2021 έχουν καταχωριστεί 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462.493.710,3 ευρώ.

Έχουν καταχωριστεί επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 2.980.580.395.13 ευρώ.

Τα πάνω κάτω στα Airbnb

Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς όσοι ιδιοκτήτες διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα τύπου AirBNB, θα πρέπει να δημιουργήσουν εταιρεία, δηλαδή θα πρέπει να πληρώνουν ΦΠΑ (από το πρώτο ακίνητο), ασφαλιστικές εισφορές, αλλά και τέλος επιτηδεύματος.

Μάλιστα, δημιουργείται ειδικός ΚΑΔ για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.

Όσοι έχουν αυτό τον ΚΑΔ, εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, σε τέλος παρεπιδημούντων και σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων).

Οι φόροι για τα Airbnb

Με το νέο πλαίσιο, επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5 % επί των εσόδων, υπέρ της τοπικής αυτοδιοίκησης. Το τέλος παρεπιδημούντων εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσοι δραστηριοποιούνται στον κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.

Επίσης, καταργείται ο φόρος διαμονής ο οποίος επιβάλλεται σήμερα σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια και αντικαθίσταται από το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» το οποίο θα επιβαρύνει επιπλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με 1,5 ευρώ την ημέρα.

Συγκεκριμένα:

· Για τα καταλύματα 1-2 αστέρων, η αύξηση θα είναι κατά 0,50 ευρώ και από το 1 ευρώ θα αυξηθεί στα 1,50 ευρώ ανά διανυκτέρευση.

· Για τα καταλύματα 3 αστέρων ο φόρος αυξάνεται κατά 1,50 ευρώ και θα διαμορφωθεί στα 3 ευρώ.

· Στα 4 αστέρων ο φόρος αυξάνεται κατά 3 ευρώ και από τα 4 ευρώ θα αυξηθεί στα 7 ευρώ ανά διανυκτέρευση.

· Στα 5 αστέρων, η αύξηση θα αγγίξει τα 4 ευρώ και από τα 6 ευρώ σήμερα θα ανέλθει στα 10 ευρώ.

· Στα ενοικιαζόμενα δωμάτια, η αύξηση θα είναι κατά 0,50 ευρώ και από το 1 ευρώ θα ανέβει στα 1,50 ευρώ.

Για πρώτη φορά επιβάλλεται φόρος σε τουριστικές κατοικίες και στα AirBNB, που έως σήμερα δεν είχαν φόρο διαμονής. Συγκεκριμένα, θα είναι 10 ευρώ τη μέρα για τις τουριστικές κατοικίες και τα 1,50 ευρώ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

To τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή και στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής διαθέτει ένα ή δύο ακίνητα.

Αυστηρά πρόστιμα

Πλέον, αυστηροποιούνται τα πρόστιμα για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Το νέο πρόστιμο ορίζεται, ανά φορολογικό έτος, στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ.

Σήμερα το πρόστιμο που επιβάλλεται σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης είναι οριζόντιο, ανέρχεται σε 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος ή επικαρπωτής ή τρίτος.

Το όριο των 60 ημερών

Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης, προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Διευκρινίζεται ότι το όριο των 60 ημερών δεν αφορά τη διάρκεια των μισθώσεων μέσα στο χρόνο (ρύθμιση που είχε συζητηθεί παλαιότερα) αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.

Έτσι, θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ενός ακινήτου για 100 ή 150 ημέρες μέσα στη χρονιά με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες.

Ο νέος ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμορφώνεται ως εξής:

«Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων».

Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.

“Κόφτης” στις δαπάνες για υλικά στις ανακαινίσεις ακινήτων

Μεγαλύτερη μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, προβλέπει το νομοσχέδιο για την φοροδιαφυγή. Πρόκειται για τη διάταξη που είχε αποσυρθεί μόλις τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, καθώς (όπως είχε αποκαλύψει το mononews) είχε σταλεί μια παλιά version που προέβλεπε την πλήρη κάλυψη της δαπάνης όλων των υλικών.

Με τη νέα διάταξη, οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

Υπενθυμίζεται ότι με το σημερινό καθεστώς εκπίπτει το 40% της δαπάνης (το όριο αυτό καταργείται και ανεβαίνει στο 100%) ενώ λαμβάνονται υπόψη οι δαπάνες μόνο για τις εργασίες κι όχι για τα υλικά (οι οποίες πλέον περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο). Επιπλέον, οι δαπάνες για υλικά λαμβάνονται υπόψη μέχρι ποσού που αντιστοιχεί στο 1/3 του ποσού για δαπάνες υπηρεσιών.

Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης ανακαινίσει το σπίτι του με τη συνολική δαπάνη να αγγίζει τα 10.000 ευρώ, το κόστος των υλικών δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 3.333 ευρώ. Έτσι, αν οι εργασίες κοστίζουν 7.000 ευρώ και τα υλικά 3.000 ευρώ, θα δικαιούται έκπτωση φόρου 10.000 ευρώ ή 2.000 ευρώ για κάθε χρόνο.

Όλες οι δαπάνες θα πρέπει να προκύπτουν από τιμολόγια τα οποία έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα και διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ από τον προμηθευτή μέσω του συστήματος myDATA.

Νέες αντικειμενικές σε χιλιάδες περιοχές

Χιλιάδες περιοχές της χώρας θα αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες, με αποτέλεσμα να δουν επηρεαστούν 20 φόροι που βαρύνουν τους ιδιοκτήτες τους.

Η ένταξη στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών θα πραγματοποιηθεί από τις αρχές του 2024 σε περίπου 2.167 περιοχές, προκειμένου να μπουν στα κρατικά ταμεία επιπλέον 180 – 200 εκατ. ευρώ.

Πρόκειται για το εναπομείναν 1,5% των περιοχών της χώρας που δεν διαθέτουν ακόμα αντικειμενικές αξίες. Πρόκειται για το πιο δύσκολο “κομμάτι” αυτής της διαδικασίας, καθώς σε αυτές τις περιοχές είναι σχεδόν μηδαμινές οι αγοραπωλησίες, ενώ αφορούν και ζώνες που περιέχουν πολύ λίγα ακίνητα.

Πληροφορίες αναφέρουν πως:

• Σε 650 οικισμούς δεν υπάρχει ούτε ένας κάτοικος.
• Σε 500 κατοικούν έως 10 άτομα.
• Σε 800 ο τοπικός πληθυσμός φθάνει τα 50 άτομα και
• Σε 550 καταγράφονται πάνω από 50 κάτοικοι.

Αυτόματη αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών

Με το νέο έτος όμως, θα τεθεί σε λειτουργία το νέο αυτόματο σύστημα εκτίμησης ακινήτων από το Υπουργείο Οικονομικών.

Μέσω αυτού, οι πολίτες θα έχουν στα χέρια τους έναν πλήρη οδηγό για τα ακίνητα όλης της χώρας, αφού η εκτίμηση ενός ακινήτου θα υπολογίζεται αυτόματα με βάση τρέχουσες, γνωστές, εμπορικές αξίες των ακινήτων. Πρόκειται για την πιλοτική λειτουργία του συστήματος μαζικών εκτιμήσεων ακινήτων (CAMA).

Την ίδια ώρα, το οικονομικό επιτελείο εμπλουτίζει συνεχώς την ειδική ψηφιακή εφαρμογή Valuemaps. Σε αυτή, οι πολίτες αναζητούν τις αντικειμενικές αξίες στον ψηφιακό χάρτη, για τις τιμές σε κάθε τιμή ζώνης, προκειμένου να υπολογίσουν φόρους, αλλά και τις τιμές σε περίπτωση που ενδιαφέρονται για μια αγοραπωλησία.

Διαβάστε επίσης:

Ξεκινά στις 13 Δεκεμβρίου το «καλάθι των Χριστουγέννων»

Κυριάκος Μητσοτάκης: Ιστορική πολιτική μεταρρύθμιση η επιστολική ψήφος

Χρηματιστήριο: Κεφάλαια 250 εκατ. θα ζητήσει ο κλάδος των ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του 2024