Νέες κοινωνικές κατοικίες: Στέγη με… μειωμένο ΦΠΑ – Σχέδιο για φθηνότερα σπίτια και «πάγωμα» του 24% έως το 2027

Η κυβέρνηση δρομολογεί νέα φορολογικά μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, με στόχο αφενός την αύξηση της προσφοράς κοινωνικής και προσιτής κατοικίας και αφετέρου τη διατήρηση της δυναμικής στην αγορά νεόδμητων ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, ενώ παράλληλα αναμένεται να παραταθεί και το 2027 η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.

Το φορολογικό κίνητρο προς τις κατασκευαστικές εταιρείες αποτελεί μέρος του τρίτου πυλώνα του δεκαετούς Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική, το οποίο καλύπτει την περίοδο 2026-2035. Η συγκεκριμένη στρατηγική περιλαμβάνει παρεμβάσεις για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη διατήρηση και αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος, την προώθηση δομικών μεταρρυθμίσεων –με έμφαση στα φορολογικά μέτρα– καθώς και τη δημιουργία ενός αποτελεσματικότερου συστήματος διακυβέρνησης για τη στέγαση.

Τη δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου ΦΠΑ για τέτοιου είδους κατοικίες παρέχει ήδη η ευρωπαϊκή νομοθεσία. Ειδικότερα, η οδηγία 2022/542 της Ευρωπαϊκής Ένωσης επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν μειωμένο συντελεστή στην παροχή και την κατασκευή κατοικιών που εντάσσονται στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.

Το συγκεκριμένο μέτρο θα μπορούσε να συνοδευτεί και από πρόσθετες φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως η μείωση ή ακόμη και η πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Στόχος είναι να αυξηθεί το ενδιαφέρον τόσο ιδιωτών όσο και θεσμικών επενδυτών για την ανάπτυξη κατοικιών χαμηλότερου κόστους.

Παράλληλα, εξετάζεται η πρόβλεψη μηχανισμού ανάκτησης των φορολογικών ωφελημάτων σε περιπτώσεις όπου δεν τηρούνται οι όροι του προγράμματος. Έτσι, τα κίνητρα θα μπορούν να επιστρέφονται στο Δημόσιο εάν το ακίνητο πωληθεί πρόωρα, αλλάξει χρήση ή μετατραπεί σε κατοικία βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στα πρότυπα Πορτογαλίας και Γαλλίας

Η Πορτογαλία και η Γαλλία αποτελούν δύο χαρακτηριστικά ευρωπαϊκά παραδείγματα εφαρμογής μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ για την ενίσχυση της προσιτής κατοικίας.

Στην Πορτογαλία, το πρόγραμμα 97/2026 προβλέπει την επιβολή ΦΠΑ 6%, αντί του κανονικού συντελεστή 23%, για την κατασκευή ή ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση.

Βασικός όρος είναι το μηνιαίο ενοίκιο να μην ξεπερνά τα 2.300 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό, ο οποίος διαμορφώνεται στα 920 ευρώ. Επιπλέον, η μίσθωση θα πρέπει να ξεκινήσει εντός 24 μηνών και να διατηρηθεί για τουλάχιστον 36 μήνες σε διάστημα πέντε ετών.

Πέραν αυτού, οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση προσφέρουν στους θεσμικούς επενδυτές ένα ευρύτερο πλέγμα φορολογικών κινήτρων. Σε αυτό περιλαμβάνονται ο μειωμένος ΦΠΑ 6% για την κατασκευή, η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (IMT) και το χαρτόσημο, καθώς και η εξαίρεση από τον φόρο ακινήτων (IMI), που αποτελεί το αντίστοιχο του ελληνικού ΕΝΦΙΑ, για διάστημα οκτώ ετών.

Επιπλέον, προβλέπεται επιστροφή του 50% του ΦΠΑ που αφορά δαπάνες για μελέτες και υπηρεσίες μηχανικών. Ωστόσο, για την ένταξη στο συγκεκριμένο καθεστώς, τουλάχιστον το 70% της επιφάνειας του κτιρίου θα πρέπει να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

Αντίστοιχα, στη Γαλλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 10%, αντί 20%, για κατοικίες που εντάσσονται στην κατηγορία της ενδιάμεσης ή προσιτής κατοικίας (LLI). Για τις αμιγώς κοινωνικές κατοικίες, ο συντελεστής μπορεί να περιοριστεί ακόμη περισσότερο, στο 5,5%.

Το συγκεκριμένο καθεστώς απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Οι κατοικίες πρέπει να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, ενώ προβλέπονται συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα επιτρεπόμενα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η τήρηση των όρων συνοδεύεται από μακροχρόνια δέσμευση, καθώς σε περίπτωση παραβίασής τους μπορεί να ενεργοποιηθεί μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους ακόμη και για διάστημα έως 20 ετών. Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογική επιβάρυνση της κατασκευής επανυπολογίζεται ουσιαστικά με βάση τον μειωμένο συντελεστή του 10%.

Παράταση της αναστολής και το 2027

Την ίδια ώρα, η κυβέρνηση σχεδιάζει να συνεχίσει και το 2027 την αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Το μέτρο αναμένεται να αποτελέσει μέρος του πακέτου παρεμβάσεων που θα παρουσιαστεί στη ΔΕΘ.

Η παράταση θεωρείται σημαντική για τη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, καθώς συμβάλλει στη μείωση του συνολικού κόστους που καλείται να καταβάλει ο αγοραστής για την απόκτηση μιας νεόδμητης κατοικίας.

Η αναστολή αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστικών επιχειρήσεων που έχουν ανεγερθεί με οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά. Στο μέτρο μπορούν να υπαχθούν τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί μέσω του συστήματος της αντιπαροχής, εφόσον περιλαμβάνονται στη σχετική αίτηση αναστολής.

Με το ισχύον πλαίσιο, η αγορά νεόδμητου ακινήτου δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%. Αντί αυτού, εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, περιορίζοντας σημαντικά το τελικό κόστος για τον αγοραστή.

Διαβάστε επίσης:

ΗΠΑ: Για πρώτη φορά, το δημόσιο χρέος έσπασε το φράγμα των 40 τρισ. δολαρίων

Ντόναλντ Τραμπ: Κηρύσσει «οικονομικό πόλεμο άνευ προηγουμένου» στο Ιράν

Καιρός: Νέο κύμα καύσωνα προ των πυλών – Βοριάδες έως 6 μποφόρ στο Αιγαίο