Το project των 71.500 θέσεων στο Μιλάνο το deal των 1,25 δισ. ευρώ!

Με πάσα επισημότητα, Μίλαν και Ίντερ ανακοίνωσαν τη συνεργασία τους με δύο από τα κορυφαία ονόματα στον κόσμο των γηπέδων: Foster + Partners και MANICA. Η ανάθεση εξαρτάται από την τελική έγκριση της πώλησης του «Great Urban Function San Siro» από το Δημοτικό Συμβούλιο του Μιλάνου, ωστόσο το μήνυμα είναι σαφές: οι δύο «αιώνιοι» συνιδιοκτήτες του λομβαρδέζικου ποδοσφαιρικού brand βάζουν ρότα για ένα στάδιο που να κοιτά στα μάτια τους ευρωπαϊκούς «ναούς» του 21ου αιώνα.

Το νέο γήπεδο προβλέπεται να έχει 71.500 θέσεις, με δύο «δαχτυλίδια» και κλίση που εξασφαλίζει ορατότητα από παντού, στο πλαίσιο μιας αστικής αναγέννησης 281.000 τ.μ. με έμφαση στη βιωσιμότητα και την προσβασιμότητα.

Cost analysis και πράσινες δεσμεύσεις

Οι μέχρι τώρα εκτιμήσεις ανεβάζουν το συνολικό κόστος του έργου περίπου στα 1,25 δισ. ευρώ, εκ των οποίων περί τα 707,9 εκατ. ευρώ αφορούν καθαρά στην κατασκευή του σταδίου· το υπόλοιπο συνδέεται με τα συνοδά έργα του ευρύτερου οικοσυστήματος. Πρόκειται για νούμερα που ευθυγραμμίζονται με τα μεγάλα ευρωπαϊκά projects και αποτυπώνουν τη βούληση των δύο συλλόγων να «αγοράσουν» μετρήσιμη ανταγωνιστικότητα σε έσοδα αγώνων, φιλοξενία, εμπορικές χρήσεις και events.

Το Δημοτικό Συμβούλιο προχώρησε στην πώληση της έκτασης του γηπέδου «Σαν Σίρο» και της γύρω ζώνης στους δύο συλλόγους, με τίμημα 197 εκατ. ευρώ. Η φορολογική αρχή είχε αποτιμήσει το ίδιο το στάδιο στα 73 εκατ. ευρώ και τη γη (280.000 τ.μ.) στα 124 εκατ. ευρώ. Οι όροι του συμβολαίου περιλαμβάνουν υψηλό ποσοστό πρασίνου που θα αποδοθεί στην πόλη μετά την ολοκλήρωση των έργων και ρήτρες ακύρωσης αν δεν τηρηθούν κρίσιμα χρονοδιαγράμματα.

Γιατί όχι δύο γήπεδα;

Στον χάρτη των μοντέρνων σταδίων, οι «μοναχικοί λύκοι» (Τότεναμ, Γιουβέντους, Ρεάλ Μαδρίτης) επέλεξαν αυτόνομες έδρες. Το Μιλάνο κρατά την ιδιαιτερότητα δύο γιγάντων σε μία στέγη. Γιατί;

Πρώτον, γιατί ένα ενιαίο asset επιτρέπει βαρύτερο χρηματοδοτικό σχήμα με καλύτερους όρους, διαμοιράζοντας capex και ρίσκο.

Δεύτερον, γιατί ο εμπορικός προγραμματισμός (premium hospitality, έσοδα από ονοματοδοσία, συναυλίες) σε μια μεγαλούπολη με τέτοια ζήτηση μπορεί να «γεμίσει» ημερολόγιο 300+ ημερών με δύο ισχυρά brands αντί για ένα.

Τρίτον, γιατί η κοινή ιστορική μνήμη του «Σαν Σίρο» είναι… προϊόν από μόνη της. Αντίλογος;

Η σύγκρουση ημερομηνιών, η κατανομή εσόδων/branding, η «αραίωση» ταυτότητας. Όμως, στην ιταλική πραγματικότητα χρηματοδότησης, η συγκατοίκηση μοιάζει με εξίσωση που βγαίνει πιο εύκολα στο excel του επενδυτή από δύο παράλληλα greenfields. Οι ίδιοι οι ιθύνοντες της Ίντερ το λένε ωμά: χωρίς κοινή δράση, έργο άνω του 1 δισ. ευρώ «δεν βγαίνει».

Το τεχνικό και πολιτικό «θρίλερ»

Ο αιώνιος καημός: να σωθεί το μνημείο ή να γραφτεί από την αρχή; Νέα μελέτη σκοπιμότητας που επικαλούνται ιταλικά ρεπορτάζ υποστηρίζει ότι πλήρης ανακαίνιση θα κόστιζε περί τα 428,4 εκατ. ευρώ, με 371,7 εκατ. για το «κέλυφος» και 56,7 εκατ. για τους εξωτερικούς χώρους – χαμηλότερα δηλαδή από παλαιότερες εκτιμήσεις. Από την άλλη, η «λύση μηδέν» με νέο στάδιο και επαναχρησιμοποίηση τμήματος του παλιού ανεβάζει τον λογαριασμό άνω του 1,2 δισ. ευρώ για το συνολικό σύμπλεγμα.

Αυτές οι αποκλίσεις τροφοδοτούν την πολιτική διαπραγμάτευση, αλλά και τη δημόσια συζήτηση για το τι αξίζει σε μια πόλη-σύμβολο του ευρωπαϊκού ποδοσφαίρου.

Το χρονοδιάγραμμα και το «αν»

Η διαδικασία παραμένει υπό αίρεση: το Δημοτικό Συμβούλιο συζητά και ψηφίζει τα τελικά βήματα. Εφόσον ανάψει πράσινο, οι σύλλογοι γίνονται επισήμως ιδιοκτήτες γηπέδου/γης και ξεκινά ο κύκλος κατεδάφισης-ανέγερσης.

Αν όχι; Τελειώνει και η ανάθεση στους αρχιτέκτονες και επιστρέφουμε σε Plan B (ακόμη και εκτός πόλης), ξυπνώντας φαντάσματα των προηγούμενων ετών. Αυτό που αλλάζει φέτος είναι πως υπάρχει πλέον αγοραπωλησία-πλαίσιο και πολιτική βούληση να «κλείσει» το ζήτημα.

Από το συναίσθημα στο ταμείο

Το νέο στάδιο δεν είναι απλώς «σπίτι»· είναι εργοστάσιο εσόδων. Σουίτες και lounge πολλαπλών βαθμίδων, club seats, μουσειακοί και εκπαιδευτικοί χώροι, retail, συνεδριακά, συναυλίες. Το «μαλακό» μέρος του project (πρόσβαση ΑμεΑ, προσιτές ζώνες εισιτηρίων, πράσινες επιφάνειες που θα αποδοθούν πίσω στην πόλη) λειτουργεί κι ως «ασπίδα» κοινωνικής αποδοχής. Η Wembley-κή αναλογία που επικαλούνται οι ιθύνοντες, με αφορμή το νέο Γουέμπλεϊ στο Λονδίνο, είναι ενδεικτική: γκρέμισε-ξανάχτισε, μεγιστοποίησε χρήσεις, φιλοξένησε τελικούς και τεράστια events – άρα δημιούργησε αλυσίδα εσόδων.

Τα συν της κοινής έδρας

Η οικονομία κλίμακας είναι το προφανές «ναι». Μοιρασμένη επένδυση, κοινή συντήρηση, διπλά brands για εμπορικές συμπράξεις, καλύτερη διαπραγμάτευση με τράπεζες και επενδυτές. Η κουλτούρα του Μιλάνου, άλλωστε, έχει μάθει να ζει με δύο «κόσμους» στο ίδιο τερέν – και να τους πουλά στο εξωτερικό ως μοναδική εμπειρία.

Το νέο στάδιο μπορεί να γίνει παγκόσμιο case study για το πώς δύο ανταγωνιστές συν-διαχειρίζονται ένα premium venue χωρίς να «κανιβαλίζουν» το προϊόν.

Τα πλην που πρέπει να αντιμετωπιστούν

Η διακυβέρνηση. Ποιος αποφασίζει για το branding των κοινών χώρων; Πώς κατανέμονται δυναμικά τα έσοδα από events εκτός ποδοσφαίρου; Ποιος «γράφει» πρώτος στην πρόσοψη όταν και οι δύο παίζουν την ίδια εβδομάδα; Και, βέβαια, το scheduling: το «έξυπνο» ημερολόγιο θα είναι τόσο σημαντικό όσο και το σκυρόδεμα.

Τέλος, το συναίσθημα: για χιλιάδες τιφόζι, το γκρέμισμα του παλιού «Σαν Σίρο» είναι πληγή. Το αντίδοτο θα είναι μία αρχιτεκτονική πρόταση που σέβεται τη μνήμη και ένα μοντέλο τιμολόγησης που δεν τιμωρεί τον παραδοσιακό οπαδό.

Ο τελευταίος λόγος

Το Μιλάνο βρίσκεται ενώπιον της πιο ακριβής –και πιο κρίσιμης– ποδοσφαιρικής του απόφασης εδώ και δεκαετίες. Η πλάστιγγα γέρνει προς το «γκρεμίζω και ξαναχτίζω», γιατί το ποδόσφαιρο του 2030 δεν συγχωρεί ημίμετρα σε υποδομές και εμπειρία θεατή. Αν η πόλη πει «ναι», οι Foster + Partners και η MANICA θα κληθούν να υπογράψουν το νέο μεγάλο ευρωπαϊκό ορόσημο. Αν πει «όχι», το project θα περάσει από τη Σκάλα του Μιλάνου στη Σκάλα της υπομονής – και ίσως του… Σαν Ντονάτο. Σε κάθε περίπτωση, ο λογαριασμός είναι ήδη στο τραπέζι και γράφει: κοντά 1,25 δισ. ευρώ για να μείνει το Μιλάνο στην πρώτη γραμμή.

Το υπόλοιπο είναι πολιτική βούληση, αρχιτεκτονική τόλμη και αυστηρό project management.