Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας: Η νέα «Βίβλος» των 477 άρθρων και τα ανοιχτά μέτωπα για εκτός σχεδίου και ΝΟΚ

Την ώρα που η δημόσια συζήτηση περιστρέφεται γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση, τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, τις επενδύσεις και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, η κυβέρνηση φέρνει προς κύρωση στη Βουλή έναν από τους μεγαλύτερους και πιο σύνθετους νομοθετικούς τόμους που έχουν κατατεθεί τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ένα νομοθέτημα 477 άρθρων και περίπου 740 σελίδων, το οποίο συγκεντρώνει σχεδόν το σύνολο της ισχύουσας χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας σε ένα ενιαίο κείμενο.

Με μια πρώτη ανάγνωση, το μέγεθος του εγχειρήματος δημιουργεί την εντύπωση μιας ριζικής ανατροπής. Όμως η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Ο νέος Κώδικας δεν αλλάζει άμεσα τους όρους δόμησης, ούτε εισάγει νέες χρήσεις γης. Δεν θεσπίζει ένα νέο πολεοδομικό καθεστώς. Αυτό που κάνει είναι να συγκεντρώνει, να ενοποιεί και να αποσαφηνίζει ένα τεράστιο πλέγμα νομοθεσίας που είχε διαμορφωθεί αποσπασματικά επί δεκαετίες.

Από την πολεοδομική πολυνομία σε έναν ενιαίο χάρτη κανόνων

Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία δεν χτίστηκε ποτέ ως ένα ενιαίο σύστημα. Διαμορφώθηκε σταδιακά, μέσα από αλλεπάλληλους νόμους, τροπολογίες, ειδικές ρυθμίσεις και μεταβατικά καθεστώτα. Το αποτέλεσμα ήταν ένα ιδιαίτερα σύνθετο και συχνά αντιφατικό θεσμικό πλαίσιο, στο οποίο ακόμη και έμπειροι μηχανικοί ή νομικοί δυσκολεύονταν να εντοπίσουν ποια διάταξη ίσχυε κάθε φορά.

Η ίδια η αιτιολογική έκθεση παραδέχεται ότι πολλές από τις ισχύουσες διατάξεις ήταν ουσιαστικά άγνωστες στον μη εξειδικευμένο εφαρμοστή του δικαίου. Γι’ αυτό και η κωδικοποίηση παρουσιάζεται ως εργαλείο ασφάλειας δικαίου και διαφάνειας.

Στην ουσία, ο Κώδικας επιχειρεί να δημιουργήσει για πρώτη φορά έναν ενιαίο «χάρτη» των κανόνων που διέπουν τον χώρο στην Ελλάδα.

Παρότι η κυβέρνηση επιμένει ότι πρόκειται για κωδικοποίηση και όχι για μεταρρύθμιση, το μήνυμα του νομοσχεδίου είναι πως για πρώτη φορά αποτυπώνεται σε τόσο μεγάλη κλίμακα η μετάβαση από ένα μοντέλο ανάπτυξης που βασίστηκε στη διάσπαρτη δόμηση και στις εξαιρέσεις, σε ένα μοντέλο οργανωμένου χωρικού σχεδιασμού.

Η λογική που διατρέχει τον Κώδικα είναι ότι η ανάπτυξη δεν πρέπει πλέον να προηγείται του σχεδιασμού αλλά να ακολουθεί αυτόν. Η γη, οι επενδύσεις, οι χρήσεις και οι δυνατότητες δόμησης εντάσσονται σε μια ιεραρχία σχεδιασμού που ξεκινά από την Εθνική Χωρική Στρατηγική και καταλήγει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και στα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής.

Με άλλα λόγια, το κράτος επιχειρεί να ανακτήσει τον έλεγχο του τρόπου με τον οποίο οργανώνεται ο χώρος.

Τι γίνεται με την εκτός σχεδίου δόμηση;

Κανένα ζήτημα δεν απασχολεί περισσότερο ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές από την εκτός σχεδίου δόμηση.

Ο νέος Κώδικας, ωστόσο, δεν φέρνει νέα δεδομένα. Επαναλαμβάνει το ισχύον καθεστώς, σύμφωνα με το οποίο η βασική προϋπόθεση οικοδομησιμότητας παραμένει το γήπεδο των τεσσάρων στρεμμάτων με πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.

Οι παρεκκλίσεις για μικρότερα γήπεδα δεν καταργούνται από τον Κώδικα, καθώς είχαν ήδη καταργηθεί από προηγούμενη νομοθεσία και διατηρούνται μόνο μεταβατικά.

Ωστόσο, πίσω από αυτή τη φαινομενική σταθερότητα διαφαίνεται μια ευρύτερη στρατηγική. Το σύνολο της νομοθεσίας κινείται πλέον προς την κατεύθυνση περιορισμού της διάσπαρτης δόμησης και ενίσχυσης των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης.

Το ανοιχτό μέτωπο του ΝΟΚ

Η σκιά του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι παρούσα σχεδόν σε κάθε κεφάλαιο του νέου Κώδικα.

Οι αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου έχουν επηρεάσει βαθιά το πολεοδομικό δίκαιο της χώρας, ιδιαίτερα σε ζητήματα προστασίας του περιβάλλοντος και εκτός σχεδίου δόμησης. Γι’ αυτό και η Επιτροπή που συνέταξε τον Κώδικα έλαβε υπόψη τη σχετική νομολογία, προσαρμόζοντας όπου χρειάστηκε τις κωδικοποιημένες διατάξεις.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αντιμετώπιση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Παρά τις δικαστικές αμφισβητήσεις που εκκρεμούν για ορισμένες διατάξεις του, αυτές ενσωματώνονται στον Κώδικα όσο δεν υπάρχει τελεσίδικη ακυρωτική απόφαση.

Οι νέες προτεραιότητες

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία του Κώδικα είναι ότι αποτυπώνει τις νέες προτεραιότητες της χωρικής πολιτικής.

Η κλιματική ανθεκτικότητα, η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, η βιώσιμη κινητικότητα και η ορθολογική χρήση των φυσικών πόρων εμφανίζονται πλέον ως κεντρικές παράμετροι του σχεδιασμού.

Παράλληλα, δίνεται ιδιαίτερη έμφαση σε εργαλεία όπως οι Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας, ο αστικός αναδασμός και οι οργανωμένες αναπτύξεις, που επιτρέπουν μεγάλες παρεμβάσεις με ενιαίο σχεδιασμό και σαφείς κανόνες.

Δεν πρόκειται μόνο για πολεοδομική επιλογή. Πρόκειται για ένα διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης.

Συνεπώς, ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας δεν θα αλλάξει από αύριο τον τρόπο με τον οποίο χτίζει κανείς.

Δεν θα λύσει άμεσα τις εκκρεμότητες της εκτός σχεδίου δόμησης.

Δεν θα κλείσει τα μέτωπα που έχουν ανοίξει γύρω από τον ΝΟΚ.

Αποτελεί όμως κάτι εξίσου σημαντικό, δηλαδή την πιο ολοκληρωμένη αποτύπωση της φιλοσοφίας με την οποία το ελληνικό κράτος αντιλαμβάνεται πλέον τον χώρο.

Διαβάστε επίσης:

Βουλή: Κατατέθηκε προς κύρωση ο Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας

Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό: Εντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ των φορέων του τουριστικού κλάδου