Τέλος στην αβεβαιότητα για τις οικοδομικές άδειας που είχαν εκδοθεί χρησιμοποιώντας τα «μπόνους δόμησης του ΝΟΚ φέρνει το ΥΠΕΝ. Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα που υπέγραψε το Υπουργείο Περιβάλλοντος, ξεπαγώνουν δεκάδες οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ που είχαν «παγώσει» μετά την ακύρωση των πολεοδομικών κινήτρων από το ΣτΕ, δίνοντας τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς να συνεχίσουν έργα που είχαν σταματήσει.

Το διάταγμα καθορίζει ποιες άδειες σώζονται, τι θεωρείται «έναρξη εργασιών» και πώς μπορούν να ολοκληρωθούν οικοδομές που είχαν μπλοκάρει δικαστικά με την καταβολή περιβαλλοντικού ισοδύναμου.

1

Παράλληλα, το ΥΠΕΝ προωθεί έναν νέο, απλουστευμένο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), με στόχο ένα πιο σαφές, γρήγορο και σταθερό πλαίσιο δόμησης, χωρίς ερμηνευτικά «γκρίζα σημεία» που ταλαιπωρούν επενδυτές και υπηρεσίες.

Υπενθυμίζεται πως η υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος, από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον αρμόδιο Υφυπουργό Νίκο Ταγαρά, που καθορίζει τη διαδικασία έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ήρθε μετά το «οκ» του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο του ΥΠΕΝ, τονίζοντας ότι με τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου επιδιώκεται η προστασία των πολιτών που ενήργησαν καλόπιστα, εκδίδοντας άδειες ή ξεκινώντας οικοδομικές εργασίες υπό το τότε ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

«Απελευθέρωση» των αδειών – Τι σημαίνει στην πράξη

Αναλυτικότερα, το νέο Προεδρικό Διάταγμα προσδιορίζει με σαφήνεια τη ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος για τον ΝΟΚ, η οποία εκδόθηκε κατόπιν της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας που ακύρωσε, το περασμένο καλοκαίρι, την οριζόντια εφαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων.

Δύο είναι τα βασικά σημεία της ρύθμισης: Αρχικά ο σαφής προσδιορισμός του τι συνιστά έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία που λειτουργεί πλέον ως ορόσημο για τη διατήρηση της ισχύος των οικοδομικών αδειών, και δεύτερον, η δυνατότητα κατ’ εξαίρεση συνέχισης ή ολοκλήρωσης έργων που είχαν ήδη προχωρήσει, με την προϋπόθεση της καταβολής περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Επιπλέον σημειώνεται πως διασώζονται άδειες που είχαν υποβάλει αίτηση χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης ή το ΕΣΠΑ, ή είχαν ήδη δαπανήσει πόρους σε φάση κατασκευής.

Στην πράξη, το Προεδρικό Διάταγμα ξεκαθαρίζει ποια έργα θεωρούνται νόμιμα, ποιες άδειες διατηρούνται ενεργές και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορούν να ολοκληρωθούν.

Συνεπώς ημερομηνία- κλειδί συνιστά η 11η Δεκεμβρίου 2024, καθώς όλες οι οικοδομές που είχαν ξεκινήσει έως τότε  διατηρούν το δικαίωμα να συνεχιστούν με τους όρους του ΝΟΚ.

Ειδικότερα, ως «έναρξη εργασιών» αναγνωρίζονται οι εκσκαφές, οι εργασίες σκυροδέτησης σε περιπτώσεις προσθηκών, αλλά και η κατεδάφιση παλαιού κτίσματος στο ίδιο οικόπεδο, υπό την προϋπόθεση ότι η κατεδάφιση δεν έγινε πάνω από έξι μήνες πριν την κρίσιμη ημερομηνία. Για πρώτη φορά, το ΣτΕ αποδέχθηκε ότι ακόμη και οι ανασκαφές ή οι δοκιμαστικές τομές που πραγματοποιεί η Αρχαιολογική Υπηρεσία συνιστούν έναρξη εργασιών, αναγνωρίζοντας τον συχνά καθυστερημένο ρόλο των αρχαιολογικών διαδικασιών σε κάθε οικοδομικό έργο.

Η ρύθμιση αυτή, πρακτικά, «ξεκλειδώνει» εκατοντάδες άδειες που βρίσκονταν εγκλωβισμένες, επιτρέποντας να ολοκληρωθούν έργα που είχαν σταματήσει στο μισό και προστατεύοντας τους ιδιοκτήτες από την απώλεια τεράστιων επενδύσεων.

Το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο – το «αντίβαρο» στη δόμηση

Το μέτρο ωστόσο που έρχεται να σώσει τις παγωμένες άδειες είναι στην πραγματικότητα ο μηχανισμός του Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου, ένα εργαλείο που επιχειρεί να εξισορροπήσει τη συνέχιση της οικοδομικής δραστηριότητας με την περιβαλλοντική προστασία.

Ουσιαστικά, ο μηχανισμός επιτρέπει την επανέκδοση και συνέχιση οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν ή προσβλήθηκαν δικαστικά, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα καταβάλει ένα ειδικό τέλος υπέρ του δήμου. Τα ποσά αυτά θα κατευθύνονται αποκλειστικά σε δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης: αναπλάσεις κοινόχρηστων χώρων, καθαρισμούς και οριοθετήσεις ρεμάτων, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων ή επικίνδυνων κτισμάτων, και έργα βελτίωσης του αστικού περιβάλλοντος.

Σύμφωνα με το νέο μέτρο, προβλέπεται η επιβολή τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου στις οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά, με ποσοστό 8% επί της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών, ενώ για τις περιπτώσεις επενδύσεων που ζητούν ένταξη σε προγράμματα του Ταμείου Ανάκαμψης ή του ΕΣΠΑ, το τέλος αυξάνεται σε 15%.

Ως μόνη προϋπόθεση για τη επανέκδοση των οικοδομικών αδειών που είτε ακυρώθηκαν δικαστικά, είτε προσβλήθηκαν στα δικαστήρια, παρ’ ό,τι οι οικοδομικές εργασίες είχαν ξεκινήσει πριν τις 11.12.2024, το ΣτΕ έθεσε την προηγούμενη τήρηση της διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου. Πρόκειται για το πρώτο στάδιο, προκειμένου να κριθούν οι συνέπειες που προκαλούνται στο περιβάλλον από τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και, κατ’ επέκταση, εάν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Δηλαδή, κάθε έργο που ξεπαγώνει θα πρέπει προηγουμένως να έχει ελεγχθεί, έστω σε αρχικό στάδιο, για το αν προκαλεί περιβαλλοντικές επιπτώσεις.

Νέες διαδικασίες και προθεσμίες

Η διαδικασία επανέκδοσης οικοδομικών αδειών απλοποιείται και επιταχύνεται σημαντικά. Για τα έργα που έχουν ήδη ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό, η επανέκδοση της άδειας θα γίνεται μέσα σε δύο εργάσιμες ημέρες, αμέσως μετά την κατάρτιση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) και την πληρωμή του προβλεπόμενου τέλους.

Παράλληλα, παρατείνεται έως τις 16 Μαρτίου 2026 η προθεσμία για την υποβολή αιτήσεων στο ηλεκτρονικό σύστημα e-adeies, ενώ για τις στρατηγικές επενδύσεις —όπως τα ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ και τα μεγάλης κλίμακας τουριστικά ή εμπορικά έργα— παρέχεται επιπλέον χρόνος έως το τέλος του 2025.

Σε ό,τι αφορά τα έργα που δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό, η συνέχιση των αδειών θα προϋποθέτει προηγούμενη γνωμοδότηση από τα Κεντρικά Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και Αρχιτεκτονικής του ΥΠΕΝ, τα οποία θα συνεδριάζουν από κοινού. Κατά την αξιολόγηση, θα λαμβάνονται υπόψη τεχνικοί, κοινωνικοί και οικονομικοί παράγοντες, προκειμένου να εξασφαλιστεί ότι η συνέχιση του έργου είναι τεχνικά εφικτή και συμβατή με τις αρχές της περιβαλλοντικής βιωσιμότητας.

Ο νέος, απλουστευμένος ΝΟΚ – λιγότερα άρθρα, καθαροί κανόνες

Η «απελευθέρωση» των αδειών είναι μόνο το πρώτο βήμα μιας ευρύτερης στρατηγικής που προωθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Ήδη προετοιμάζεται ένας νέος, απλουστευμένος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), ο οποίος φιλοδοξεί να διορθώσει τα λάθη του παρελθόντος και να καθιερώσει ένα ξεκάθαρο πλαίσιο για τη δόμηση.

Ο νέος ΝΟΚ, που αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τα μέσα του 2026, θα αποτελείται από μόλις 20 άρθρα και θα επικεντρώνεται στα απολύτως βασικά: το περίγραμμα, τις αποστάσεις, τον συντελεστή δόμησης, το ύψος και τον όγκο των κτιρίων. Δεν θα υπάρχουν πλέον οι περίπλοκες ρυθμίσεις για πατάρια, σοφίτες, προεξοχές ή ημιυπαίθριους που επί χρόνια δημιουργούσαν σύγχυση και ερμηνευτικές διαφορές ανάμεσα σε μηχανικούς και πολεοδομικές υπηρεσίες.

Όπως πρόσφατα επισήμανε ο γενικός γραμματέας Υποδομών, Ευθύμιος Μπακογιάννης, ο νέος κανονισμός θα είναι «λιτός, ξεκάθαρος και λειτουργικός», με στόχο την απλότητα και τη διαφάνεια. «Δεν θα έχει τη συνθετότητα που έκανε τις υπηρεσίες δόμησης να διαφωνούν για το τι μετράει και τι όχι. Θέλουμε ένα πλαίσιο που θα δίνει σταθερότητα, αλλά και ελευθερία στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό», ανέφερε χαρακτηριστικά, τονίζοντας πως οι μηχανικοί θα μπορούν να έχουν μεγαλύτερη ευελιξία στη μορφή των κτιρίων, αποφεύγοντας την επανάληψη των “κουτιών” του παρελθόντος.

Ο νέος ΝΟΚ εντάσσεται σε μια ευρύτερη πολιτική απλοποίησης που συνδέεται με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) σε όλη τη χώρα έως το 2027. Τα σχέδια αυτά, τα οποία χρηματοδοτούνται με 400 εκατομμύρια ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης, τους συντελεστές δόμησης και τα πολεοδομικά όρια κάθε περιοχής, δημιουργώντας έτσι ένα συνεκτικό πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού για την επόμενη δεκαετία.

Οι επιπτώσεις στην αγορά και οι προοπτικές

Παρά τη θεσμική «θεραπεία» που επιχειρείται με το νέο πλαίσιο, το ζήτημα του ΝΟΚ έχει ήδη επηρεάσει αισθητά την αγορά ακινήτων. Η οικοδομική δραστηριότητα έχει επιβραδυνθεί, καθώς η παρατεταμένη αβεβαιότητα γύρω από το καθεστώς των οικοδομικών αδειών «πάγωσε» δεκάδες επενδυτικά σχέδια, με τις συνέπειες να αναμένεται να φανούν πιο καθαρά μετά το 2026, όταν θα ολοκληρωθούν έργα που προχώρησαν με το προηγούμενο καθεστώς.

Σύμφωνα με νομικούς κύκλους, μπορεί να χρειαστούν έως και δέκα χρόνια για την πλήρη αποκατάσταση της ομαλότητας, καθώς η πολυπλοκότητα και η ασάφεια του ΝΟΚ εξακολουθούν να δημιουργούν νομικά κενά. Ο δικηγόρος Παναγιώτης Μπερνίτσας, μιλώντας στο συνέδριο Prodexpo, τόνισε ότι οι λύσεις που έχουν δοθεί μέχρι σήμερα είναι αποσπασματικές και αφήνουν πολλούς επενδυτές σε αβεβαιότητα, ιδίως όσους διαθέτουν άδειες εκδοθείσες βάσει του ΝΟΚ αλλά δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία-ορόσημο σύμφωνα με το ΣτΕ.

Όπως επεσήμανε, πολλές περιβαλλοντικές άδειες που ακυρώθηκαν ή εκκρεμούν πρέπει να επανεξεταστούν, οδηγώντας σε νέους γύρους αδειοδοτήσεων και προσφυγών — έναν «φαύλο κύκλο» που καθυστερεί ακόμη και έργα χρηματοδοτούμενα από ευρωπαϊκά κονδύλια. «Ο νομοθέτης έχει εξελιχθεί σε ευεργέτη των δικηγορικών εταιρειών», σχολίασε σκωπτικά, αναφερόμενος στον πολλαπλασιασμό των δικαστικών εμπλοκών.

Κατά τον ίδιο, η έλλειψη συντονισμού μεταξύ εκτελεστικής και δικαστικής εξουσίας και η απουσία μηχανισμού προληπτικού ελέγχου των νομοθετικών ρυθμίσεων επιτρέπουν τη δημιουργία «γκρίζων ζωνών» που τροφοδοτούν προσφυγές και καθυστερήσεις.

Παρά τα εμπόδια, το επενδυτικό ενδιαφέρον για την Ελλάδα παραμένει ισχυρό. Ωστόσο, τα χρόνια προβλήματα στην εκτός σχεδίου δόμηση, οι ασάφειες στον καθορισμό οδών και η δυνατότητα αναστολής έργων μέσω δικαστικών αποφάσεων συντηρούν ένα ασταθές περιβάλλον. Όπως σημείωσε ο κ. Μπερνίτσας, ακόμη και όταν ένα έργο διαθέτει όλες τις εγκρίσεις, μπορεί να «παγώσει» αιφνιδίως λόγω νομικών αμφισβητήσεων, αποθαρρύνοντας σοβαρές επενδύσεις.

Η Ελλάδα διαθέτει πλέον σημαντικά πλεονεκτήματα για την προσέλκυση έργων, όμως χωρίς σταθερό και προβλέψιμο νομικό πλαίσιο, οι καθυστερήσεις, οι επανέλεγχοι και οι προσφυγές συνεχίζουν να εγκλωβίζουν το επενδυτικό δυναμικό της χώρας σε έναν γραφειοκρατικό λαβύρινθο.

Διαβάστε επίσης: