Οι υψηλές τιμές, το χαμηλό πλήθος νέων κατοικιών αλλά και τα ίδια κεφάλαια είναι οι τρεις βασικοί παράγοντες που έχει πατήσει φρένο η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια.

«Είναι μεγάλο το ποσοστό των αγοραπωλησιών κατοικίας που γίνονται χωρίς τραπεζικό δανεισμό μετά την κρίση» σημειώνουν αρμόδια τραπεζικά στελέχη στο mononews.gr και συμπληρώνουν πως: την περίοδο άνθησης της στεγαστικής πίστης 2003-2009 το 80% των αγοραπωλησιών γινόταν με δάνειο, και σήμερα ισχύει το αντίθετο».

1

«Σημαντικό μέρος της εγχώριας ζήτησης αφορά αγορές χωρίς τη διαμεσολάβηση των τραπεζών (δηλαδή χωρίς τραπεζικό δανεισμό)» σημειώνει χαρακτηριστικά η Τράπεζα της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, με τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων πέρυσι να ανέρχονται σε 1,3 δισεκ. ευρώ.

Οι τραπεζίτες έχουν παραδεχτεί δημόσια πως η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια παραμένει υποτονική και εκτιμούν πως φέτος η συγκεκριμένη αγορά θα κλείσει με θετικό πρόσημο ύστερα από 10 και πλέον έτη που είχε περάσει σε αρνητικό έδαφος.

Τα στοιχεία είναι ενδεικτικά:

Το 2024 χορηγήθηκαν συνολικά 1,77 δισ. ευρώ στεγαστικά δάνεια, με τα  470 εκατ. ευρώ να αφορούν το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Να σημειωθεί ότι  το πρώτο  4μηνο πέρυσι είχαν χορηγηθεί  350 εκατ. ευρώ για στεγαστικά και άλλα 300 εκατ. για το «Σπίτι μου».

Φέτος το διάστημα Ιανουαρίου- Απριλίου χορηγήθηκαν 460 εκατ. ευρώ στεγαστικά και άλλα 25 εκατ. ευρώ στο «Σπίτι μου 2».

Η πρόβλεψη των τραπεζών για το σύνολο του έτους είναι συντηρητική καθώς ανεβάζει το συνολικό ποσό εκταμιεύσεων στο σύνολο του 2025 σε 1,85 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 700 εκατ. ευρώ να είναι χορηγήσεις για το «Σπίτι μου 2».

«Είναι εντυπωσιακό το ποσοστό των αγοραπωλησιών κατοικίας που πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια» λένε τα αρμόδια τραπεζικά στελέχη, επικαλούμενα τα στοιχεία από το δίκτυο των μεσιτών, σύμφωνα με τα οποία μόνο οι 3 στις 10 αγορές γίνονται με χρήση δανεισμού.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 95%+ των αγορών κατοικίας που πραγματοποιούνται  από αλλοδαπούς (επενδύσεις σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, χρυσή βίζα, αγορά εξοχικής κατοικίας) γίνονται με ίδια κεφάλαια. Ειδικά τα airbnb πιέζουν την προσφορά στέγης σε νοικοκυριά.

Να σημειωθεί ότι τα στοιχεία δείχνουν ότι  πέρυσι τον Αύγουστο, στην καρδιά δηλαδή της τουριστικής περιόδου,  διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση περισσότερα από 230.000 καταλύματα σε όλη τη χώρα (1,02 εκατ. κλίνες)..

Οι αγοραπωλησίες τώρα κατοικιών από ντόπιους γίνονται επίσης σε ποσοστό 70% με ίδια κεφάλαια, ενώ  την ζήτηση για στεγαστικά δάνεια  την έχει αναθερμάνει το πρόγραμμα «Σπίτι μου» 1 και 2, όπως αναφέρουν συμβολαιογράφοι στο mononews.gr.

Σύμφωνα με τους τραπεζίτες, οι καταναλωτές εμφανίζονται πλέον διστακτικοί να δανειστούν, και όταν το κάνουν δανείζονται  όσο το δυνατόν μικρότερο ποσό. «Πριν από την κρίση δανείζονταν για να αποκτήσουν νεόδμητο και μεγαλύτερο σπίτι,  σε καλύτερη γειτονιά. Τώρα αναζητούν κατοικία λίγο πιο παλιά και με λιγότερα τετραγωνικά, ώστε η οφειλή τους να είναι περιορισμένη καθώς δεν επιθυμούν να αναλάβουν ρίσκο», σημειώνουν χαρακτηριστικά και συμπληρώνουν:  Οι τράπεζες χρηματοδοτούν μέχρι  το 80% της αξίας για την αγορά μιας κατοικίας. Βλέπουμε όμως ότι οι περισσότεροι περιορίζουν το ποσό του δανείου  στο 60%, προκειμένου να είναι χαμηλότερο  το ύψος της οφειλής που θα πρέπει να εξυπηρετούν κάθε μήνα για αρκετά χρόνια.

Το τελευταίο διάστημα οι τράπεζες έχουν αναφερθεί με μελέτες τους στο στεγαστικό ζήτημα και προτείνουν ότι η πολιτεία θα πρέπει να δώσει έμφαση σε μέτρα και πολιτικές που θα στηρίξουν την προσφορά και όχι την ζήτηση (όπως έγινε με το πρόγραμμα «σπίτι μου»).

Καθηλωμένη η στεγαστική πίστη

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ανάλογη μελέτη της Eurobank: Την δεκαετία πριν το ξέσπασμα της δημοσιονομικής κρίσης, η στεγαστική πίστη ήταν ένας από τους βασικούς παράγοντες που κινούσαν την αγορά ακινήτων, δίνοντας ώθηση και στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Από το 2003 μέχρι το 2009  -μέσα σε 7 χρόνια- οι τράπεζες είχαν εκταμιεύσει συνολικά 78,6 δις ευρώ στεγαστικά δάνεια, δηλαδή χορηγούσαν  11,2 δις ευρώ το χρόνο.

Τα επόμενα 15 χρόνια -από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δις ευρώ. Που σημαίνει 2 δισ. ευρώ το χρόνο.  Από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του 1 δις ευρώ, και πέρυσι διαμορφώθηκε πάνω από το 1,3  δισ. ευρώ.

«Η  σημαντική πτώση στην εκταμίευση νέων δανείων με την έναρξη της κρίσης χρέους είχε ως αποτέλεσμα η καθαρή πιστωτική επέκταση  να εισέλθει σε αρνητικό έδαφος το 2010 για πρώτη φορά από τότε που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία και να παραμείνει εκεί έκτοτε. Ακόμα πιο αξιοσημείωτο είναι ότι αυτό παρατηρείται σε μία περίοδο κατά την οποία οι τράπεζες διαθέτουν υψηλή ρευστότητα, και αναζητούν αξιόχρεους πελάτες για να τη χορηγήσουν, ώστε να υποστηρίξουν την κερδοφορία τους σε ένα περιβάλλον μειούμενων επιτοκίων», σημειώνει η μελέτη.

Ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης

Σύμφωνα τώρα με τους αναλυτές της  Πειραιώς, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες.

Μετά άρχισε η πτώση με  ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας από το 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες το χρόνο.

Ανάμεσα στην απογραφή του 2001 με αυτή του 2011, σύμφωνα με την μελέτη,  το πλήθος των κατοικιών αυξήθηκε κατά  917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022, υπολογίζεται  ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 ο αριθμός των  νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 προστέθηκαν μόνο 197 χιλιάδες νοικοκυριά.

Ενώ τα τελευταία χρόνια αυξήθηκε η ζήτηση  κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες και πιέζει την προσφορά κατοικιών προς τα νοικοκυριά.

Συμπερασματικά λοιπόν συνεχίζει η μελέτη:  η ανισορροπία  δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριαστούν  αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο. Την ίδια ώρα οι υποψήφιοι αγοραστές δείχνουν σημάδια κόπωσης, μπροστά στις συνεχείς αυξήσεις των τιμών που αφορούν κατοικίες.

Άνοδος των τιμών

Η Τράπεζα της Ελλάδος στο τελευταίο της σημείωμα για την ελληνική οικονομία (2 Μαΐου 2025), σημείωνε πως οι τιμές στα διαμερίσματα προσεγγίζουν πλέον τα επίπεδα του 2008, καθώς από το 2017 μέχρι το τέλος του 2024 είχαν αυξηθεί κατά 73%.

Πέρυσι οι τιμές των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,7%, έναντι αύξησης 13,9% το 2023.

Ανοδικά κινήθηκε πέρυσι(+29%)  και η  κατασκευαστική δραστηριότητα, ωστόσο ως  ποσοστό του ΑΕΠ, η επένδυση στην κατοικία παραμένει μόλις στο 2,7%, που σημαίνει ότι τα νέα σπίτια δεν επαρκούν για να καλυφθεί η ζήτηση, γεγονός που εντείνει το πρόβλημα να αποκτήσουν  προσιτή στέγη κυρίως τα νεότερης ηλικίας νοικοκυριά.

Διαβάστε επίσης

Τράπεζα Πειραιώς: Στροφή στην κτηνοτροφία – Λύσεις στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια 21.000 αγροτών

UniCredit: Στα δικαστήρια κατά της ιταλικής κυβέρνησης που «φρενάρει» τη συμφωνία με την Banco BPM

Attica Bank: Ολη η αλήθεια για την απόλυση των τριών εργαζόμενων