Να απασφαλίσει την «βόμβα» των περίπου 11.000 οικισμών και των χιλιάδων οικοπέδων που με βάση το πρόσφατο Προεδρικό Διάταγμα δεν θα μπορούν να αξιοποιηθούν, επιδιώκει το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Με εντολή του υπουργού, Σταύρου Παπασταύρου, σχεδιάζεται η κατάλληλη νομοθετική ρύθμιση που θα «διορθώνει» τις ασάφειες του ΠΔ και θα λύνει το πρόβλημα που ανέκυψε κι έχει προκαλέσει σάλο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς με κάτω από 2.000 κατοίκους.

1

Σύμφωνα με πληροφορίες, το ΥΠΕΝ θα συνεργαστεί με το ΤΕΕ, μηχανικούς και πολεοδόμους και φυσικά τους δήμους, προκειμένου να βρεθεί η «χρυσή τομή» ανάμεσα στις αποφάσεις του ΣτΕ, που μετουσιώθηκαν σε ΠΔ και της οργής των ιδιοκτητών, αλλά και του φόβου να δουν τις περιουσίες τους να απαξιώνονται, καθώς δεν θα μπορούσαν να κτίσουν.

«Τα οικόπεδα δεν θα γίνουν χωράφια. Θα επιβληθεί η νομιμότητα και η πολεοδομική τάξη χωρίς να θιγούν οι περιουσίες των πολιτών», είναι το μήνυμα που στέλνουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι σύντομα, και χωρίς να υπάρξουν πολύμηνες καθυστερήσεις, θα ετοιμαστεί η νομοθετική ρύθμιση για τα μικρά οικόπεδα στους περίπου 11.000 οικισμούς (ορεινούς, παραθαλάσσιους, πεδινούς) που κρίνονταν μη οικοδομήσιμα με απόφαση του ΣτΕ.

Και θα πρέπει να ληφθούν σύντομα αποφάσεις διότι το συγκεκριμένο θέμα έχει μετατραπεί σε παράγοντα για την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας τον τελευταίο καιρό, μαζί φυσικά με το «πάγωμα» των οικοδομικών αδειών λόγω του ΝΟΚ.

Η ρύθμιση που θα έρθει θα προστατεύει τα χιλιάδες οικόπεδα στους συγκεκριμένους μικρούς οικισμούς, εκτός από εκείνα που βρίσκονται σε αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους, ρέματα κ.λπ. Θα υπάρξει δηλαδή εξαίρεση όσων οικοπέδων βρίσκονται σε «ευαίσθητες» περιοχές.

Η προτροπή του ΣτΕ προς το κράτος να πολεοδομήσει επιτέλους με συγκεκριμένα κριτήρια, οδηγεί το υπουργείο σε οριοθέτηση των οικοδομήσιμων εκτάσεων, αλλά και στη δημιουργία Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ), ουσιαστικά δηλαδή ξακαθαρίσματος των χρήσεων γης.

Ταυτόχρονα, μέσω των Τοπικών Πολεδομικών Σχεδίων που είναι σε εξέλιξη, θα λυθεί δια παντός το πρόβλημα με το που και πώς χτίζει κάποιος. Επειδή όμως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ολοκληρωθούν σε 3 χρόνια, προκειμένου να μην υπάρξει μια εκκρεμότητα που θα τινάξει στον αέρα την πολεοδόμηση στους οικισμούς αυτούς, θα έρθει η ρύθμιση του ΥΠΕΝ για εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμούς που προσεγγίζουν ωστόσο τις οικιστικές περιοχές.

Η νομοθετική ρύθμιση θα βασίζεται στη δημιουργία των ΠΕΧ οι οποίες θα προβλέπουν επίσης τη δημιουργία Περι-οικιστικών Ζωνών (ΠΟΖ), κάτι ενδιάμεσο μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και της εκτός σχεδίου περιοχής.

Εκεί θα μπορούν να ορίζονται χρήσεις γης και συντελεστές δόμησης οι οποίοι θα είναι καλύτεροι από τις εκτός σχεδίου περιοχές αλλά χειρότερες από αυτούς που ισχύουν για τα ακίνητα εντός οικισμών.

Οι μελετητές θα λαμβάνουν υπόψη τους τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής (μορφολογικά, τοπικά, κ.λπ.) ώστε να υπάρχει συγκεκριμένο πλαίσιο πολεοδόμησης.

Ουσιαστικά πρόκειται για ένα μεταβατικό στάδιο, για μια μεταβατική ρύθμιση μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός όλης της χώρας, στον οποίο θα υπάρχουν ξεκάθαροι κανόνες.

Υπενθυμίζεται ότι τάξη στο πολεοδομικό χάος της χώρας επιχείρεται να μπει μέσω του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με χρηματοδότηση 500 εκατ. από το Ταμείο Ανάκαμψης, που υπολογίζεται να ολοκληρωθούν με την έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων ανά περιοχή, στο τέλος του 2027.

Με τη νομοθετική ρύθμιση που θα περάσει το ΥΠΕΝ, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς θα έχουν μεταβατικό διάστημα δύο ετών όπου μπορούν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες με τα ισχύοντα.

Ισχύουν βεβαίως και όλες οι άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι το Προεδρικό Διάταγμα που προκάλεσε τον σάλο.

Στο ερώτημα αν μπορούν τώρα οι χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων στους οικισμούς αυτούς να κτίσουν, η απάντηση του υπουργείου Περιβάλλοντος είναι ότι δεν αλλάζει κάτι. Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ, Ευθύμιος Μπακογιάννης ξεκαθάρισε ότι «η αρτιότητα που ίσχυε μέχρι προχθές ισχύει και μέχρι σήμερα. Δεν αλλάζει, δεν έχει αλλάξει και εξηγώ ότι αυτό το προεδρικό διάταγμα μας έδωσε τη δυνατότητα να κάνουμε προδιαγραφές. Επειδή δεν θέλαμε να το κάνουμε με υπουργική απόφαση, το κάναμε με προεδρικό διάταγμα για να υπάρχει μια καλύτερη ασφάλεια δικαίου για όλους μας».

Υπενθυμίζεται ότι και ο Σταύρος Παπασταύρου είχε πει ότι: «Πράγματι υπάρχει μια απομακρυσμένη ζώνη, όπου το Συμβούλιο της Επικρατείας πράγματι ήρθε και είπε ότι αυτή ήταν μια ακραία οριοθέτηση του Νομάρχη και δεν τη δέχθηκε. Όμως η Πολιτεία με επιστημονικά κριτήρια, σεβόμενη την απόφαση του ΣτΕ μελετά νομοθετική ρύθμιση, που στα ακίνητα τα οποία έχουν γεωγραφική οικιστική σχέση με τον οικισμό θα προσπαθήσει να τα ενσωματώσει. Μελατάμε ρύθμιση, η οποία θα λαμβάνει υπόψη τη γνώμη Συμβουλίου της Επικρατείας θα λαμβάνει όμως και την γειτνίαση με τον οικιστικό ιστό, τη γεωγραφική και την πραγματική κατάσταση αυτών των τμημάτων».

Τι προβλέπει το ΠΔ

Το Προεδρικό διάταγμα προβλέπει συνοπτικά τα εξής για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων:

1. Οριοθέτηση οικισμών

Προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στην αρτιότητα και τους όρους δόμησης:

Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)
Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Ως οριοθέτηση νοείται ο καθορισμός του ορίου του οικισμού και του πολεοδομικού κανονισμού αυτού στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος (Π.Δ.). Ως καθορισμός ορίου οικισμού νοείται και η επανέγκριση του ορίου ή η αναοριοθέτηση αυτού.

Για τον καθορισμό ορίου του οικισμού, κρίσιμος χρόνος είναι η πραγματική κατάσταση κατά την 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983. Όλα τα στοιχεία που αφορούν τα κτίσματα πρέπει να ανάγονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με δέκα (10) τουλάχιστον κτίρια (π.χ. κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και άλλες κοινόχρηστες ή κοινωφελείς λειτουργίες ή κοινόχρηστους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.ά.).

Από την οριοθέτηση αποκλείονται συνολικά δεκαπέντε (15) περιπτώσεις, όπως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού – παραλίας, εκτάσεις πλάτους διακοσίων (200) μ. από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού εθνικού οδικού δικτύου.

2. Αρτιότητα Οικοπέδων

Ζώνη Α:

Ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο
Ελάχιστο εμβαδό 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (ισχύει για μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς π.χ. ημιορεινοί)
Ισχύουν παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 150 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. υπό την προϋπόθεση προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Ζώνες Β και Β1:

Ελάχιστο εμβαδό από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστο χώρο
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου (α) 10 μ. για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και (β) 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 μ.
Πάντως, για όλες τις Ζώνες (Α, Β και Β1) προβλέπεται ότι οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Κατά τα λοιπά, στο Προεδρικό Διάταγμα περιλαμβάνεται πλήθος διατάξεων που είναι αδύνατον να αναλυθούν στο σύνολό τους, όπως επίσης και να απαντηθούν τα πάμπολλα ερωτήματα που προκύπτουν σχετικά με αυτές, ωστόσο είναι κρίσιμο να σημειωθούν τα εξής:

3. Έναρξη ισχύος νέων διατάξεων

Οι νέες διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, αλλά εφαρμόζονται μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού, με εξαίρεση την απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εκτός των ορίων των οικισμών και σε απόσταση έως και 500 μ. περιμετρικά αυτών. Μέχρι τότε εφαρμόζονται οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού πολεοδομικές διατάξεις.

4. Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες

Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης των οικισμών θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι προβλεπόμενες οικοδομικές εργασίες εκτελούνται νομίμως. Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια.