Τι βλέπουν οι τραπεζίτες για το εγχώριο real estate

Στη μέση της διαδρομής έως το ιστορικό υψηλό που καταγράφηκε προ κρίσης βρίσκονται οι τιμές των κατοικιών, παρά τις αυξήσεις, όπως διαπιστώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, στην τελευταία αναφορά της στην εγχώρια αγοράς ακινήτων.

Όπως επισημαίνεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας που δημοσιεύτηκε πρόσφατα, οι τιμές των κατοικιών απέχουν ακόμη σημαντικά από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί το 2008, όταν ο δείκτης τιμών έφτασε στο 101,7. Στη συνέχεια ο δείκτης ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία και κατέγραψε τη χαμηλότερη τιμή του το 2017 (59), ενώ έκτοτε, εμφανίζει σταθερά ανοδική πορεία και έφτασε να διαμορφωθεί σε σε 78,5 το δεύτερο τρίμηνο του 2022.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων επιταχύνθηκε το πρώτο εξάμηνο του 2022 στο 9,3% σε ετήσια βάση, από 7,5% το 2021. Μάλιστα, το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 9,4% , με τα νεόδμητα διαμερίσματα να παρουσιάζουν την υψηλότερη ανάπτυξη δηλαδή 10,5% έναντι των παλαιών (ηλικίας άνω των πέντε ετών), όπου σημειώθηκε αύξηση 8,7%. Όπως είναι λογικό, οι μεγαλύτερες – διψήφιες σε ποσοστό – αυξήσεις για το δεύτερο τρίμηνο του 2022 καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα, στην Αθήνα (10,9%) και στη Θεσσαλονίκη (10,4%).

Ο λόγος που η αύξηση αυτή δεν είναι αρκετή για να πλησιάσει τα επίπεδα του 2008 είναι ότι παράλληλα εντάθηκαν οι πληθωριστικές πιέσεις, με αποτέλεσμα ο ρυθμός μεταβολής των πραγματικών τιμών των κατοικιών να έχει επιβραδυνθεί. «Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμείνει έντονο, ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά». Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη προς συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών, όπως είναι οι νέοι και οι ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, για απόκτηση κατοικίας καθώς και για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (προγράμματα τα οποία έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση) αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτηριακού αποθέματος, αναφέρει η ΤτΕ.

Το «χρηματιστήριο» των κατοικιών

Πάντως, στο «χρηματιστήριο» των κατοικιών, οι «μετοχές» κάθε τύπου ακινήτων δεν διαπραγματεύονται με την ίδια αξία. Σύμφωνα με την τελευταία ανάλυσης της Τράπεζας Πειραιώς σε δείγμα 74.009 ακινήτων, η μεταβλητότητα των τιμών φτάνει το 82%. Οι αναλυτές της τράπεζας καταγράφουν αντιστρόφως ανάλογη σχέση μεταξύ του μεγέθους του ακινήτου και της αξίας πώλησής του, η οποία μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος. Η τιμή των μονοκατοικιών εκτιμάται 6% υψηλότερη έναντι των διαμερισμάτων, ενώ οι μεζονέτες εκτιμώνται 7% χαμηλότερα. Εγκαταστάσεις περισσότερο ή λιγότερο «πολυτελείς», από το πάρκινγκ έως την πισίνα προσθέτουν από 7,5% έως 25% στην αξία του ακινήτου. Συγκεκριμένα, ακίνητο με παροχή φυσικού αερίου πωλείται έναντι τιμής 12% υψηλότερης, ενώ για κατοικία με θέση στάθμευσης ή αποθηκευτικό χώρο η ζητούμενη τιμή είναι 7,6% υψηλότερη.

Όσον αφορά στην τοποθεσία, τα ακίνητα στα νησιά των Κυκλάδων τιμολογούνται ακριβότερα κατά 38% και κατά 36% στα νότια προάστια της Αθήνας έναντι ενός ακινήτου με τα ίδια χαρακτηριστικά στο κέντρο της πρωτεύουσας. Αντίθετα, στα ακίνητα που βρίσκονται στη Θεσσαλία ή τη Μακεδονία η τιμή πώλησης είναι 43% και 50% αντίστοιχα χαμηλότερη, ενώ στην Κρήτη τα ακίνητα είναι 6% φθηνότερα.

Alpha Bank: Υποχώρηση των τιμών κατοικιών στις μεγάλες οικονομίες

Χαρτογραφώντας τον παγκόσμιο χάρτη του real estate, η Alpha Bank συμπεραίνει στο τελευταίο της οικονομικό δελτίο πως «η αύξηση των βασικών επιτοκίων, με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών, ενδέχεται να οδηγήσει σε υποχώρηση των τιμών των κατοικιών στις μεγάλες οικονομίες παγκοσμίως, στον βραχυχρόνιο ορίζοντα, σηματοδοτώντας το τέλος ενός κύκλου μακροχρόνιας άνθισης».

Χαρακτηριστικό παράδειγμα ήταν οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ, οι οποίες αυξήθηκαν κατά σχεδόν 60% -από το κατώτατο σημείο τους το 2012 έως το τέλος του 2019. Μετά την πανδημία, οι ήδη υψηλές τιμές εκτοξεύθηκαν στη Βόρεια Αμερική και σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, καθώς τα lockdown και η στροφή στην εξ αποστάσεως εργασία αύξησαν τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα με περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και επομένως αύξησαν τις τιμές τους. Αυτή η υπερβολική άνοδος των τιμών που σε πολλές περιπτώσεις υπερέβαινε τις προσδοκίες της αγοράς, αποτελούσε ουσιαστικά αντανάκλαση των ανωτέρω ανισορροπιών στις συνθήκες χρηματοδότησης, προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.