Κατοικίες: Πόλος έλξης για επενδυτές, απλησίαστες για ενοικιαστές

Σταθερά στην κορυφή της λίστας με τις υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων παραμένουν «προνομιακές» περιοχές της Αθήνας, όπως η Βουλιαγμένη, που εξακολουθεί να είναι η ακριβότερη τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία της πλατφόρμας του Spitogatos, οι κατοικίες προς πώληση ήταν το 2022 ακριβότερες κατά 7,2%, με την άνοδο να οδηγείται από τα βόρεια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφηκε από την πλατφόρμα στα Βριλήσσια, όπου οι κατοικίες ήταν πέρσι 28,4% ακριβότερες και ακολούθησαν το Μέτς (+21,9%), τα Ιλίσσια (+21,8%), η Καλλιθέα (+21,7%) και το Μοσχάτο (+21,3%), φαινόμενο που εξηγείται από τις αστικές παρεμβάσεις στο κέντρο της Αθήνας, στο πλαίσιο των έργων του Μεγάλου Περιπάτου, αλλά και από τα επερχόμενα έργα ανάπλασης και επέκτασης των σταθμών του μετρό, σε Κολωνάκι και Εξάρχεια, λόγου χάρη. Η άφιξη του μετρό στον Πειραιά ήταν ο παράγοντας που επηρέασε τις τιμές των κατοικιών και στο λιμάνι, που αυξήθηκαν κατά 10%.

Βέβαια, τα νότια προάστια εξακολουθούν να κρατούν τα σκήπτρα των ακριβότερων περιοχών στην πρωτεύουσα. Ενδεικτικά, ένα διαμέρισμα στη Βουλιαγμένη για το 2022 είχε μέση τιμή πώλησης 5.769 ευρώ το τετραγωνικό, με την τιμή να έχει αυξηθεί κατά 19% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Η Βούλα είναι η δεύτερη ακριβότερη περιοχή της αθηναϊκής ριβιέρας και της Attik;hw, γενικότερα, καθώς μία κατοικία πωλείται προς 4.285 ευρώ το τετραγωνικό και σε μικρή απόσταση, στον Άλιμο το τ.μ. κοστολογείται προς 4.000 ευρώ.

Απόσβεση σε 21 χρόνια

Οι τιμές αυτές επαληθεύουν τη ζήτηση από αγοραστές που βάζουν στο ραντάρ τις κατοικίες ως επενδυτικό προϊόν. Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία της Numbeo που επεξεργάστηκε η επενδυτική ProfitLevel, τα οποία δείχνουν η αγορά της Αθήνας είναι η τέταρτη ανάμεσα στις ευρωπαϊκές πόλεις, στην κατάταξη των επενδυτικών προορισμών.

Βάσει του κόστους αγοράς και του ύψους των μισθωμάτων, στην Αθήνα απαιτούνται 21,4 μετά την αγορά μίας κατοικίας για την απόσβεση της επένδυσης, με αποτέλεσμα να είναι η τέταρτη στην κατάταξη ευρωπαϊκή πόλη, όπου ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα προσφέρει τη μεγαλύτερη απόδοση, παρόλο που τον περσινό Ιανουάριο απαιτούνταν 17,6 χρόνια για την απόσβεση. Η Αθήνα βρίσκεται πίσω από τα ισπανικά θέρετρα, τη Βαλένθια, τα Κανάρια Νησιά και τη Βαρκελώνη, με τη μεγαλύτερη επιστρεπτέα επένδυση να προσφέρεται στη Βιέννη στα 39 χρόνια.

Το ίδιο αποδεικνύει και το ύψος των ξένων κεφαλαίων που εισέρρευσε στην ελληνική κτηματαγορά πέρσι. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συμπεριέλαβε στην ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής η Τράπεζα της Ελλάδος οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για αγορά ακινήτων ξεπέρασαν τα 1,27 δισ. ευρώ το εννεάμηνο του 2022, 60,2% αυξημένες σε αξία, όταν το 2019 είχαν ανέλθει σε 1,03 δισεκατομμύρια ευρώ. Το εννεάμηνο του 2021 είχαν φτάσει τα 797,2 εκατ. ευρώ, ενώ το εννεάμηνο του 2020 είχαν αγγίξει τα 592 εκατ. ευρώ.

Αυξημένα κατά 6,7% ήταν σε ετήσια βάση τα ενοίκια, με τη μεγαλύτερη μεταβολή να σημειώνεται σε Βάρη-Βάρκιζα (+23%). Ακολουθούν Φιλοθέη (+21%) , Υμηττός (+18%), Κηφισιά (+15%), Πειραϊκή (+14%), Κολωνάκι (+13%), Αγία Παρασκευή (+12%) και Παγκράτι (+11). Και στην περίπτωση των μισθώσεων, η Βουλιαγμένη είναι ακριβότερη με 16,5 ευρώ το τετραγωνικό. Αμέσως φθηνότερο είναι το Κολωνάκι (14,9 ευρώ/τ.μ.) και η Φιλοθέη (14 ευρώ/τ.μ.).

Ενώ η επέκταση του μετρό μέσω της Γραμμής 4 εξηγεί την άνοδο των ενοικίων σε Κυψέλη, Γαλάτσι, Ιλίσια και Εξάρχεια, η εγγύτητα των ανατολικών προαστίων στη θάλασσα και το Ελ. Βενιζέλος, αλλά και η πολεοδομική «άνεση» αυτών των περιοχών δικαιολογούν αυξήσεις που έφτασαν έως και το 20% στα Γλυκά Νερά, το 15% στο Γέρακα και το 8% στη Λούτσα.

Όπως τόνισε ο διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, που φανερά επηρεάζουν τις τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, η αύξηση του ρυθμού χορήγησης των στεγαστικών δανείων, αλλά και η αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού, συνέβαλλαν σημαντικά στην υψηλότερη ζήτηση ακινήτων προς πώληση και συνεπώς στις αυξανόμενες μέσες ζητούμενες τιμές.