Να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από κοινόχρηστους χώρους επιχειρεί η ΑΑΔΕ, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις δημιουργούνταν σύγχυση, όπως οι αποκλειστικές χρήσεις, οι επεκτάσεις ιδιοκτησιών και οι τακτοποιήσεις χώρων.

Νέα εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή δίνει διευκρινίσεις για το πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν προκύπτουν αλλαγές σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, όπως πυλωτές, ταράτσες, parking, έως και επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοινόχρηστους χώρους με τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων ιδιοκτητών.

1

Η εγκύκλιος καθιερώνει έναν σαφή πρακτικό κανόνα: για να επιβληθεί φόρος πρέπει να υπάρχουν κτίσματα και να προκύπτει πραγματική μεταβίβαση ή αύξηση δικαιώματος υπέρ κάποιου ιδιοκτήτη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, όταν καταργούνται δικαιώματα ή όταν μειώνεται επιφάνεια, δεν προκύπτει φορολογική επιβάρυνση. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας και αποφυγή άδικων χρεώσεων.

Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης έχει πλήρη κυριότητα στο διαμέρισμά του και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως το οικόπεδο, τα θεμέλια, η στέγη ή το κλιμακοστάσιο. Αντίστοιχα, στην κάθετη ιδιοκτησία, διαφορετικά κτίσματα ανεγείρονται στο ίδιο οικόπεδο ο κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική κυριότητα στο κτίσμα του, αλλά συγκυριότητα στο οικόπεδο. Οτιδήποτε δεν έχει οριστεί ρητά ως αποκλειστική ιδιοκτησία θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο.

Η εγκύκλιος δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Πρόκειται για τη δυνατότητα που δίνεται, με συμβολαιογραφική πράξη, σε έναν ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί αποκλειστικά έναν κοινό χώρο, όπως μια θέση στάθμευσης ή τμήμα ταράτσας. Το δικαίωμα αυτό δεν αποτελεί πλήρη κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς.

Πότε επιβάλλεται φόρος

Ως προς τη φορολογία, βασικός κανόνας είναι ότι φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται όταν υπάρχει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος με αντάλλαγμα. Δηλαδή όταν κάποιος αποκτά δικαίωμα που πριν ανήκε σε άλλους συνιδιοκτήτες. Έτσι, όταν με τροποποίηση σύστασης παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο, θεωρείται ότι μεταβιβάζεται δικαίωμα και επιβάλλεται ΦΜΑ — υπό την προϋπόθεση ότι στο οικόπεδο υπάρχουν ήδη κτίσματα.

Πότε δεν επιβάλλεται ο ΦΜΑ

Αντίθετα, όταν η σύσταση ή τροποποίηση γίνεται σε άκτιστο οικόπεδο, δεν επιβάλλεται φόρος. Ο λόγος είναι ότι δεν υπάρχει πραγματική μεταβίβαση δικαιωμάτων, αλλά μόνο προσδοκία μελλοντικής ιδιοκτησίας, η οποία θα αποκτηθεί μετά την ανέγερση των κτισμάτων.

Δεν επιβάλλεται επίσης φόρος όταν καταργείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και ο χώρος επανέρχεται σε κοινή χρήση. Στην περίπτωση αυτή δεν αποκτάται νέο δικαίωμα από κάποιον, αλλά αντίθετα χάνεται ένα προνόμιο, άρα δεν υπάρχει φορολογητέα μεταβίβαση.

Επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο. Αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα επεκταθεί καταλαμβάνοντας τμήμα διαδρόμου ή ταράτσας, τότε ο ιδιοκτήτης αποκτά πρόσθετη επιφάνεια που ανήκε σε όλους. Αυτό θεωρείται μεταβίβαση δικαιώματος από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και επιβάλλεται φόρος στην αξία της έκτασης που καταλήφθηκε. Το ίδιο ισχύει ακόμη και σε μονομερείς τροποποιήσεις, όπως σε περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, όπου ο νόμος τεκμαίρει τη συναίνεση των λοιπών.

Αν όμως υπάρξει ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, με τελικό αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας, τότε δεν επιβάλλεται φόρος. Η μεταβολή αυτή θεωρείται απώλεια και όχι απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος.

Διαβάστε επίσης

ΑΑΔΕ για αγρότες: Άνοιξε το σύστημα υποβολής της Ενιαίας αίτησης ενίσχυσης για διορθώσεις

Τσαγγάρη (ΔΙΜΕΑ): Πρόστιμα 1,05 εκατ. ευρώ σε 5 μεγάλες εταιρείες για υπέρβαση πλαφόν κέρδους

Στουρνάρας για απόφαση Νόμου Κατσέλη: Έχουν ληφθεί όλες οι πρόνοιες για να μη θιγεί η χρηματοπιστωτική σταθερότητα