Τέλος οι διαχειριστές από τις πολυκατοικίες; – Ερχονται μεγάλες ανατροπές

Ο διαχειριστής που χτυπά την πόρτα για να εισπράξει τα κοινόχρηστα, αναρτά τις ειδοποιήσεις στην είσοδο της πολυκατοικίας και αναλαμβάνει να συνεννοηθεί με τον υδραυλικό ή τον ηλεκτρολόγο όταν προκύψει κάποια βλάβη, ενδέχεται τα επόμενα χρόνια να αποτελεί ολοένα και πιο σπάνια εικόνα στις ελληνικές πολυκατοικίες.

Και αυτό γιατί το νέο θεσμικό πλαίσιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Δικαιοσύνης αναμένεται να φέρει σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας και διαχείρισης των κτιρίων, αυξάνοντας τις απαιτήσεις για όσους αναλαμβάνουν τα σχετικά καθήκοντα.

Ψηφιακές καταχωρίσεις για τη λειτουργία της πολυκατοικίας, ταχύτερες νομικές διαδικασίες για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, οικονομικά αποθεματικά, ασφάλιση των κτιρίων και αλλαγές στον τρόπο λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις συνθέτουν το νέο περιβάλλον που σχεδιάζεται να διαμορφωθεί από το 2027 και μετά, εφόσον ολοκληρωθεί η νομοθετική διαδικασία.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου θα μπορούσε να είναι τόσο εκτεταμένος, ώστε η διαχείριση από τους παραδοσιακούς διαχειριστές-κατοίκους να καταστεί σε αρκετές περιπτώσεις εξαιρετικά δύσκολη, ακόμη και πρακτικά αδύνατη.

Η ανάγκη συστηματικής οικονομικής παρακολούθησης, τήρησης οργανωμένων αρχείων και διεκπεραίωσης περισσότερων διοικητικών διαδικασιών εκτιμάται ότι θα οδηγήσει αυξανόμενο αριθμό πολυκατοικιών στην αναζήτηση εξωτερικών συνεργατών.

Σε αυτό το περιβάλλον διατυπώνεται η πρόβλεψη ότι το ποσοστό των πολυκατοικιών που στηρίζονται σε διαχειριστές-κατοίκους θα μπορούσε να υποχωρήσει σημαντικά, ακόμη και κάτω από το 50% σε βάθος χρόνου, καθώς περισσότερα κτίρια θα στρέφονται σε επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης.

Μια αγορά 218.150 πολυκατοικιών

Το μέγεθος της αγοράς αποτυπώνεται στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που έχουν παρουσιαστεί για το κτιριακό απόθεμα της χώρας. Περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, σχεδόν το 50% του συνόλου, βρίσκονται σε 218.150 πολυκατοικίες με τουλάχιστον έξι διαμερίσματα. Σχεδόν οι μισές από αυτές συγκεντρώνονται στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.

Παράλληλα, υπολογίζεται ότι ήδη το 50%-60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει την έκδοση και παρακολούθηση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι εταιρείες έχουν αναλάβει και το σύνολο της διαχείρισης, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις ο διαχειριστής εξακολουθεί να είναι κάτοικος του κτιρίου.

Η ενδεχόμενη επέκταση των υπηρεσιών αυτών από την έκδοση κοινοχρήστων στην ολοκληρωμένη διαχείριση δημιουργεί σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης για τις εταιρείες του κλάδου.

Οι επιχειρήσεις αυτές θα μπορούσαν να αναλάβουν ένα ευρύτερο φάσμα εργασιών, όπως την παρακολούθηση των οικονομικών υποχρεώσεων, την οργάνωση αρχείων, τον συντονισμό τεχνικών παρεμβάσεων και την υποστήριξη των διαδικασιών που θα προβλέπει το νέο θεσμικό πλαίσιο.

Θεσμική κατοχύρωση και περισσότερες ευθύνες

Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει συγκροτήσει ειδική 13μελή επιστημονική επιτροπή για την επεξεργασία του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που βασίζεται στον νόμο 3741/1929.

Μία από τις βασικές κατευθύνσεις αφορά τη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή, με σαφέστερους κανόνες για τον ορισμό και τη νομιμοποίησή του, τις αρμοδιότητες που αναλαμβάνει και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη διαχείριση του κτιρίου.

Στόχος είναι να αποσαφηνιστεί ο ρόλος του προσώπου που εκπροσωπεί την πολυκατοικία, καθώς και οι δυνατότητές του να ενεργεί για λογαριασμό των συνιδιοκτητών, ιδιαίτερα όταν προκύπτουν οικονομικές εκκρεμότητες ή απαιτούνται παρεμβάσεις στις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, ο οποίος συμμετέχει στην επιστημονική ομάδα εργασίας, έχει επισημάνει στο παρελθόν την ανάγκη αντιμετώπισης των δυσλειτουργιών στη διαχείριση, των χρόνιων δικαστικών αντιπαραθέσεων και των καθυστερήσεων στη συντήρηση των κτιρίων.

Ταχύτερες διαδικασίες για τα απλήρωτα κοινόχρηστα

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην αντιμετώπιση των οφειλών από κοινόχρηστες δαπάνες, με την επεξεργασία ειδικών διαδικασιών που θα επιτρέπουν την ταχύτερη διεκδίκηση των ανεξόφλητων ποσών.

Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει, μεταξύ άλλων, να απαιτείται κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή περί μη οφειλής κοινοχρήστων, η οποία θα εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr και θα επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται να προστατεύονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες από οικονομικές εκκρεμότητες άλλων συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων όπου ακίνητα ανήκουν σε τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

Παράλληλα, έχει προταθεί η δυνατότητα επίδοσης δικαστικών εγγράφων που συνδέονται με διαταγές πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης, όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό.

Η συγκεκριμένη πρόταση αποσκοπεί στον περιορισμό των χρονοβόρων διαδικασιών αναζήτησης του οφειλέτη μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών και διπλωματικών αρχών.

Αποθεματικό, ασφάλιση και αλλαγές στις γενικές συνελεύσεις

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται επίσης η δημιουργία υποχρεωτικού οικονομικού αποθεματικού και η ασφάλιση των πολυκατοικιών, με στόχο την καλύτερη οικονομική οργάνωση και την αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση έκτακτων αναγκών.

Η ύπαρξη αποθεματικού θα μπορούσε να διευκολύνει την πραγματοποίηση απαραίτητων εργασιών, περιορίζοντας την ανάγκη έκτακτης συγκέντρωσης χρημάτων κάθε φορά που προκύπτει κάποια σοβαρή βλάβη.

Παράλληλα, εξετάζεται η μείωση των απαιτούμενων ποσοστών ψήφων στις γενικές συνελεύσεις για αναγκαίες επισκευές, συντηρήσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις.

Στόχος είναι να αντιμετωπιστούν περιπτώσεις όπου η αδυναμία συγκέντρωσης της απαιτούμενης πλειοψηφίας εμποδίζει την υλοποίηση έργων που είναι απαραίτητα για την ασφάλεια και τη λειτουργικότητα των κτιρίων.

Στο ίδιο πλαίσιο εξετάζονται αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών, καθώς και ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν την αξιοποίηση των ιδιοκτησιών, όπως η κατάτμηση ή η συνένωση διαμερισμάτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Διαβάστε επίσης:

Ακίνητα: Ασφυξία στην προσιτή κατοικία, οκταπλάσια πίεση στη ζήτηση – Τρία μεγάλα «αγκάθια» της αγοράς ακινήτων

Πάνω από 15.000 ακίνητα στα χέρια τραπεζών και servicers