Κτηματολόγιο: Με «ανοιχτές πληγές» προχωράει το σχέδιο ενοποίησης με τις πολεοδομίες

Με εκκρεμότητες στην καθημερινή του λειτουργία καλείται το κτηματολόγιο να περάσει στην επόμενη φάση του ψηφιακού και διοικητικού μετασχηματισμού του, αναλαμβάνοντας πλέον και αρμοδιότητες που σήμερα ασκούνται από τις πολεοδομίες των δήμων.

Η σχεδιαζόμενη ενοποίηση φιλοδοξεί να απλοποιήσει τις διαδικασίες για την ακίνητη περιουσία, όμως τα προβλήματα που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες της αγοράς δημιουργούν ερωτήματα για την ετοιμότητα του συστήματος να ανταποκριθεί σε ένα ακόμη μεγαλύτερο αντικείμενο.

Από τις ελλείψεις στα ιστορικά κτηματολογικά στοιχεία μέχρι τις δυσκολίες εντοπισμού βαρών και διεκδικήσεων, η εικόνα που περιγράφουν εκπρόσωποι του νομικού και συμβολαιογραφικού κόσμου δείχνει ότι η ψηφιοποίηση δεν έχει εξασφαλίσει ακόμη την πλήρη και απρόσκοπτη διεκπεραίωση των συναλλαγών.

Σε αρκετές περιπτώσεις, αναφέρουν, ο έλεγχος μιας ιδιοκτησίας εξακολουθεί να απαιτεί πρόσθετη αναζήτηση εγγράφων, φυσική παρουσία στις υπηρεσίες ή διαδικασίες διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών.

Παρόλα αυτά, η κυβέρνηση προετοιμάζει τη δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), ο οποίος προορίζεται να συγκεντρώσει τις κτηματολογικές και πολεοδομικές λειτουργίες κάτω από μία ενιαία διοικητική ομπρέλα.

Η νέα δομή και η μεταφορά των πολεοδομιών

Τις βασικές κατευθύνσεις της μεταρρύθμισης παρουσίασε στο συνέδριο Prodexpo 2026 η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη, περιγράφοντας τον σχεδιασμό που προωθείται σε συνεργασία με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Στον νέο οργανισμό προβλέπεται να περάσουν κρίσιμες αρμοδιότητες των σημερινών Υπηρεσιών Δόμησης, μεταξύ των οποίων η έκδοση οικοδομικών αδειών, οι προεγκρίσεις, η χορήγηση βεβαιώσεων όρων δόμησης και ο έλεγχος των κατασκευών.

Ο σχεδιασμός προβλέπει τη λειτουργία 20 Περιφερειακών Κέντρων Δόμησης και 77 Τοπικών Κέντρων Δόμησης, αξιοποιώντας το δίκτυο των κτηματολογικών γραφείων. Στη διοικητική διάρθρωση περιλαμβάνεται επίσης Γενική Διεύθυνση Δόμησης, ενώ επικεφαλής του οργανισμού θα βρίσκεται διοικητής, με δύο υποδιοικητές που θα έχουν διακριτές αρμοδιότητες για το Κτηματολόγιο και τον τομέα της δόμησης.

Η επιδίωξη είναι να δημιουργηθεί ένα σύστημα στο οποίο τα στοιχεία ιδιοκτησίας, οι πολεοδομικές πληροφορίες και οι διαδικασίες αδειοδότησης θα συνδέονται μεταξύ τους, περιορίζοντας τις διαφορετικές διοικητικές διαδρομές που σήμερα απαιτούνται για την εξυπηρέτηση πολιτών και επαγγελματιών.

Η κυβέρνηση στηρίζει τον σχεδιασμό στην πρόοδο που έχει ήδη επιτευχθεί μέσω των ψηφιακών εργαλείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η υφυπουργός, περισσότερες από 1,5 εκατομμύριο άδειες έχουν εκδοθεί μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες, ενώ πάνω από 1,3 εκατομμύρια ακίνητα έχουν ενταχθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Η στάση της ΚΕΔΕ

Στο Τομεακό Πρόγραμμα Ανάπτυξης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περίοδο 2026-2030 έχει προβλεφθεί έργο προϋπολογισμού 6,2 εκατ. ευρώ, το οποίο αφορά την τεχνική και χρηματοοικονομική υποστήριξη της ενσωμάτωσης των Υπηρεσιών Δόμησης στο Κτηματολόγιο, με συμμετοχή και της ΕΕΣΥΠ.

Η ολοκλήρωση της συγκεκριμένης πράξης έχει προσδιοριστεί για τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Η ημερομηνία αυτή, πάντως, δεν αποτελεί οριστικό χρονοδιάγραμμα έναρξης της πλήρους λειτουργίας του ΕΟΚΕΔ.

Εξακολουθούν να υπάρχουν ζητήματα που πρέπει να διευθετηθούν, κυρίως ως προς την κατανομή των αρμοδιοτήτων, τη στελέχωση των νέων δομών και τη διαχείριση των εκκρεμών υποθέσεων κατά τη μεταβατική περίοδο.

Την ίδια στιγμή, η τοπική αυτοδιοίκηση, η οποία σηκώνει μέχρι σήμερα το βάρος της λειτουργίας των πολεοδομιών, στέκεται απέναντι στη δρομολογούμενη μεταρρύθμιση, εκφράζοντας αντιρρήσεις για τη μεταφορά των σχετικών αρμοδιοτήτων εκτός των δήμων.

Ωστόσο, σε συνάντηση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας στις 13 Οκτωβρίου συμφωνήθηκε η συγκρότηση κοινών ομάδων εργασίας.

Η ομάδα που θα ασχοληθεί με τις πολεοδομίες, υπό τη Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη, θα εξετάσει τόσο τα ζητήματα μεταφοράς των Υπηρεσιών Δόμησης στον ΕΟΚΕΔ όσο και θέματα που σχετίζονται με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Η πρώτη συνεδρίασή της έχει προγραμματιστεί για την επόμενη εβδομάδα, με τις επιφυλάξεις της ΚΕΔΕ απέναντι στη μεταρρύθμιση να παραμένουν.

Οι «ανοιχτές πληγές» στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Ένα από τα βασικά προβλήματα αφορά την απόσταση που εξακολουθεί να υπάρχει ανάμεσα στην ηλεκτρονική εξυπηρέτηση και στην πραγματική ολοκλήρωση μιας συναλλαγής.

Ο πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Συμβολαιογράφων, Γιώργος Ρούσκας, αναγνώρισε ότι η ψηφιοποίηση έχει διευκολύνει σημαντικά την πρόσβαση σε φορολογικά και ασφαλιστικά στοιχεία, επισήμανε όμως ότι στο Κτηματολόγιο παραμένουν διαδικαστικές δυσκολίες που επηρεάζουν την καταχώριση συμβολαιογραφικών πράξεων.

«Η ψηφιοποίηση σε μια σειρά από ζητήματα μας έχει δώσει λύση, σε άλλη σειρά όμως έχει γίνει ψηφιακή γραφειοκρατία», ανέφερε, περιγράφοντας την κατάσταση που αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες.

Αυτό σημαίνει πως ακόμη και όταν μια διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά, μπορεί να απαιτεί πρόσθετα στάδια, ελέγχους ή ενέργειες, με αποτέλεσμα να μην επιτυγχάνεται η αναμενόμενη εξοικονόμηση χρόνου.

Το πρόβλημα με τα ΚΑΕΚ και τα βάρη που δεν εμφανίζονται

Ακόμη, επιμένουν δυσλειτουργίες που αφορούν το ιστορικό των ακινήτων και την πληρότητα των κτηματολογικών εγγραφών.

Η Μαρία Δελή, Partner της LCI Law, ανέδειξε το πρόβλημα της διαδικτυακής πρόσβασης στα ιστορικά ΚΑΕΚ, δηλαδή στους Κωδικούς Αριθμούς Εθνικού Κτηματολογίου, που αποτελούν βασικό στοιχείο για την αναζήτηση και τον έλεγχο μιας ιδιοκτησίας.

Όπως εξήγησε, όταν ένα ακίνητο έχει υποστεί μεταβολές και έχουν δημιουργηθεί νέες κτηματολογικές εγγραφές, η αναζήτηση του προηγούμενου ιδιοκτησιακού ιστορικού μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα δύσκολη.

Το σημαντικότερο ζήτημα που έθεσε αφορά την εμφάνιση βαρών και διεκδικήσεων στα νέα ΚΑΕΚ. Σύμφωνα με την ίδια, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες στοιχεία που είχαν καταχωριστεί στις αρχικές ιδιοκτησίες δεν έχουν μεταφερθεί στις νεότερες εγγραφές.

«Το μεγάλο πρόβλημα είναι πως ό,τι βάρη και διεκδικήσεις είχαν εγγραφεί στις αρχικές ιδιοκτησίες, δεν έχουν μεταφερθεί στα νέα ΚΑΕΚ», σημείωσε χαρακτηριστικά.

Οι ιδιοκτησίες «αγνώστου ιδιοκτήτη» και οι κληρονομικές εκκρεμότητες

Πέρα από τα ιστορικά ΚΑΕΚ, σημαντικά εμπόδια μπορούν να δημιουργηθούν και από τις εγγραφές ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Πρόκειται για περιπτώσεις που συνδέονται, μεταξύ άλλων, με δικαιώματα συνιδιοκτητών ή κληρονόμων τα οποία δεν δηλώθηκαν εγκαίρως, με αποτέλεσμα η καταγεγραμμένη ιδιοκτησιακή κατάσταση να εμφανίζει ελλείψεις.

Η Μαρία Δελή στάθηκε σε αυτή την κατηγορία εκκρεμοτήτων, επισημαίνοντας τις δυσκολίες που ανακύπτουν όταν δεν έχει αποτυπωθεί το σύνολο των δικαιωμάτων επί ενός ακινήτου.

Η διόρθωση τέτοιων εγγραφών μπορεί να απαιτήσει πρόσθετες διοικητικές ή δικαστικές ενέργειες, καθυστερώντας την πώληση, τη διανομή ή άλλη μορφή αξιοποίησης της περιουσίας.

Ψηφιακά αρχεία, αλλά και αναγκαστικές επισκέψεις στις υπηρεσίες

Στις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι δικηγόροι κατά τον έλεγχο των ακινήτων αναφέρθηκε και ο Δημήτρης Βέρρος, Founding Managing Partner της Verros & Associates.

Παρά τη σημαντική βελτίωση που έχει σημειωθεί σε σύγκριση με την εποχή των πολύωρων αναμονών στα υποθηκοφυλακεία, ορισμένες διαδικασίες εξακολουθούν να μην μπορούν να ολοκληρωθούν αποκλειστικά μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών.

Παράδειγμα αποτελούν οι πράξεις που εκκρεμούν προς καταχώριση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το πλήρες περιεχόμενο των σχετικών εγγράφων δεν είναι πάντοτε διαθέσιμο διαδικτυακά, με αποτέλεσμα να απαιτείται επίσκεψη στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την πραγματοποίηση του ελέγχου.

Πρόσθετες δυσκολίες παρουσιάζονται και στα ψηφιοποιημένα αρχεία των πρώην υποθηκοφυλακείων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η προβληματική σάρωση ορισμένων παλαιών εγγράφων, σε συνδυασμό με τη δυσχρηστία της πλατφόρμας αναζήτησης, δυσκολεύει την πρόσβαση σε πράξεις που είναι απαραίτητες για τον έλεγχο τίτλων και εμπράγματων δικαιωμάτων.

Διαβάστε επίσης:

«Φρένο» σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας για χρέη στο Δημόσιο βάζει το ΣτΕ – Πότε ακυρώνεται η διαδικασία

Ποια σύμβαση ΣΔΙΤ ύψους 110 εκατ. διεκδικούν Εξάρχου και Μυτιληναίος στην Κοζάνη