Βόρεια προάστια: «Παράθυρο» για χιλιάδες νέα τετραγωνικά τσιμέντου ανοίγει το ΥΠΕΝ – Αντιδρούν οι δήμοι

Πριν καλά καλά κοπάσει η αντιπαράθεση για τα οικοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), οι δήμοι των βορείων προαστίων βρίσκονται μπροστά σε ένα νέο πολεοδομικό σχεδιασμό που αυξάνει τη δόμηση, προβλέπει χιλιάδες νέα τετραγωνικά ακόμη και ψηλότερα κτίρια.

Αυτή τη φορά, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να ενεργοποιήσει τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, δημιουργώντας τη δυνατότητα για 584.404,90 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα σε έντεκα δημοτικές ενότητες.

Για τις περιοχές που έχουν δώσει μάχες προκειμένου να διατηρήσουν χαμηλούς συντελεστές, περιορισμένα ύψη και την ιδιαίτερη οικιστική τους φυσιογνωμία, η νέα πρόταση ξυπνά γνώριμες ανησυχίες για μεγαλύτερη επιβάρυνση των υποδομών, πρόσθετη πίεση στην καθημερινότητα των κατοίκων και αλλοίωση της φυσιογνωμίας περιοχών που βρίσκονται ήδη αντιμέτωπες με τις συνέπειες της έντονης οικοδομικής δραστηριότητας.

Σε Φιλοθέη και Ψυχικό ανοίγει ο δρόμος για μεγαλύτερα κτίρια κατά μήκος της Κηφισίας, ενώ στην Κηφισιά προτείνονται αυξήσεις των συντελεστών δόμησης. Στον Χολαργό προβλέπονται 64.500 επιπλέον τ.μ., ενώ Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση συγκεντρώνουν σχεδόν το 70% της πρόσθετης δόμησης.

Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), που τέθηκε σε διαβούλευση στις 3 Νοεμβρίου, προβλέπει 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και εκτιμά ότι η αξιοποίησή τους θα μπορούσε να συνδεθεί με αύξηση του πληθυσμού κατά περίπου 9.500 κατοίκους.

Οι προτάσεις δεν αποτελούν ακόμη οριστικές αποφάσεις. Αρκούν, όμως, για να ανοίξουν νέο μέτωπο με τις δημοτικές αρχές. Ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού ζητεί την απόσυρση και των τριών ζωνών που τον αφορούν, ενώ ανάλογη θέση έχει διατυπώσει ο Δήμος Παπάγου – Χολαργού.

Τι επιχειρεί να κάνει το ΥΠΕΝ

Αυτή τη φορά, το «κλειδί» δεν είναι τα μπόνους του ΝΟΚ, αλλά η μεταφορά συντελεστή δόμησης, ένας διαφορετικός θεσμός που επιχειρείται να ενεργοποιηθεί εκ νέου.

Η βασική ιδέα είναι να μπορούν οι ιδιοκτήτες διατηρητέων ή δεσμευμένων ακινήτων να αξιοποιούν οικοδομικά δικαιώματα που δεν μπορούν να ασκήσουν στην περιουσία τους. Τα δικαιώματα αυτά θα μεταβιβάζονται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης σε ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα στις καθορισμένες ζώνες υποδοχής. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης θα αποζημιώνεται για τη δόμηση που δεν μπορεί να πραγματοποιήσει, ενώ κάποιος άλλος θα αποκτά τη δυνατότητα να κατασκευάσει περισσότερα τετραγωνικά.

Το ΥΠΕΝ επιδιώκει να δώσει λύση σε μια μακροχρόνια εκκρεμότητα, που αφορά την προστασία διατηρητέων και την απόκτηση δεσμευμένων χώρων για κοινόχρηστες χρήσεις.

Η λύση, ωστόσο, έχει και το τίμημά της. Τα τετραγωνικά που δεν κατασκευάζονται σε ένα ακίνητο θα μπορούν να μεταφερθούν σε μια άλλη, ήδη διαμορφωμένη περιοχή.

Το ερώτημα που θέτουν οι δήμοι είναι εάν οι γειτονιές αυτές έχουν επιλεγεί με βάση τις πραγματικές αντοχές τους ή εάν οι χαμηλοί συντελεστές αντιμετωπίζονται ως διαθέσιμο περιθώριο για περισσότερη οικοδομική εκμετάλλευση.

Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού: Η χαμηλή δόμηση δεν είναι απόθεμα προς αξιοποίηση

Την πλήρη απόσυρση των τριών προτεινόμενων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε Φιλοθέη, Ψυχικό και Νέο Ψυχικό ζητά ο Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού, προειδοποιώντας για τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η πρόσθετη δόμηση στη φυσιογνωμία των περιοχών και στην ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Στην ανακοίνωσή του, ο δήμος υπογραμμίζει ότι οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης δεν αποτελούν ανεκμετάλλευτο περιθώριο για μεγαλύτερα κτίρια. Ειδικά στη Φιλοθέη και στο Ψυχικό, οι περιορισμοί στο ύψος, στον αριθμό των ορόφων και στην κάλυψη των οικοπέδων αποτελούν βασικά στοιχεία του προστατευόμενου χαρακτήρα τους ως κηπουπόλεων. Αντίστοιχα, το Νέο Ψυχικό, παρότι δεν έχει τον ίδιο χαρακτηρισμό, διέπεται από ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Η δημοτική αρχή εκφράζει ανησυχία ότι η αύξηση της δόμησης θα ασκήσει πρόσθετες πιέσεις στο οικιστικό περιβάλλον, ζητώντας να εξεταστούν οι σωρευτικές επιπτώσεις στο πράσινο, στην κυκλοφορία, στη στάθμευση και στις υποδομές. Επισημαίνει, μάλιστα, ότι οι περιοχές έχουν ήδη αντιμετωπίσει απώλειες κοινόχρηστων χώρων και χώρων πρασίνου λόγω άρσεων ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.

Στο πλαίσιο αυτό, ο δήμος υπενθυμίζει ότι η Πολιτεία, σε κάθε νέα χωροταξική ή πολεοδομική ρύθμιση, έχει την υποχρέωση να βελτιώνει τους όρους διαβίωσης των κατοίκων και όχι να επιδεινώνει την ποιότητα ζωής τους.

Η αντίδραση έχει και δικαστικό παρελθόν. Ο δήμος επικαλείται τις αποφάσεις 1071–1073/1994 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που συνδέονται με παλαιότερη προσφυγή του τότε Δήμου Νέου Ψυχικού για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, ενώ αναφέρεται και στις επιβαρύνσεις που, κατά την εκτίμησή του, έχουν προκύψει από τα οικοδομικά μπόνους του ΝΟΚ.

Η δημοτική αρχή ζητά να διατηρηθούν οι ισχύοντες ειδικοί όροι δόμησης και δηλώνει αποφασισμένη να αξιοποιήσει κάθε διαθέσιμο θεσμικό και νομικό μέσο για την προστασία των τριών περιοχών.

Λεωφόρος Κηφισίας: «Βαρόμετρο» για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης

Σε πρωταγωνιστή και «υποδοχέα» χιλιάδων νέων τετραγωνικών μέτρων μπετόν μετατρέπεται η Λεωφόρος Κηφισίας, καθώς ο κεντρικός οδικός άξονας των βορείων προαστίων εισέρχεται στο επίκεντρο του σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ).

Σύμφωνα με τις πρόσφατες μελέτες που έχουν προκαλέσει θύελλα αντιδράσεων στην τοπική αυτοδιοίκηση, η Λεωφόρος Κηφισίας δεν αποτελεί πλέον μόνο την κυκλοφοριακή «ραχοκοκαλιά» της περιοχής, αλλά και μια από τις βασικές γεωγραφικές ζώνες όπου σχεδιάζεται να απορροφηθεί ο επιπλέον συντελεστής δόμησης.

Στο ύψος της Φιλοθέης και του Ψυχικού, οι προτεινόμενες αυξήσεις των συντελεστών ανοίγουν τον δρόμο για περίπου 20.000 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δόμησης, φέρνοντας στο προσκήνιο ακόμη και την προοπτική ενός πρόσθετου ορόφου σε περιοχές που εδώ και δεκαετίες διατηρούν τον ιδιαίτερο χαρακτήρα των κηπουπόλεων.

Φιλοθέη και Ψυχικό: Αύξηση 33% και το παράδοξο με το μετρό

Στη Φιλοθέη, η προτεινόμενη ζώνη οριοθετείται από τις οδούς Βαλαωρίτου, Κηφισίας, Στ. Δέλτα, Γατοπούλου, 28ης Οκτωβρίου, Πολίτη, Γ. Βεντήρη και Καλλιγά. Η έκτασή της φτάνει περίπου τα 108.723 τ.μ., ενώ η δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 15.225 τ.μ.

Ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 0,60 σε 0,80, δηλαδή κατά περίπου 33%, ενώ εξετάζεται και η δυνατότητα ενός επιπλέον ορόφου.

Στο Ψυχικό, η αντίστοιχη ζώνη βρίσκεται επίσης κατά μήκος της Κηφισίας, σε περιοχή αποκλειστικής κατοικίας. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 7.570 τ.μ., με την ίδια αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80.

Η μελέτη επικαλείται την παρουσία παλαιών και χαμηλών κτιρίων, τη θέση των περιοχών πάνω σε σημαντικό οδικό άξονα και την προοπτική καλύτερης συγκοινωνιακής εξυπηρέτησης.

Εδώ εμφανίζεται ένα παράδοξο: μεταξύ των επιχειρημάτων περιλαμβάνεται η προοπτική εξυπηρέτησης από τον προγραμματιζόμενο σταθμό μετρό Φιλοθέη και τον μελλοντικό σταθμό Σίδερα.

Οι σταθμοί αυτοί δεν λειτουργούν ακόμη και μάλιστα αποτελούν επεκτάσεις της υπό κατασκευή γραμμής 4 του μετρό.

Νέο Ψυχικό: Συντελεστής έως 1,43 και 11.519 επιπλέον τ.μ.

Στο Νέο Ψυχικό προτείνεται μία ζώνη μεταξύ των οδών 25ης Μαρτίου, Ξάνθου, Καραϊσκάκη, Αθανασίου Διάκου, Υψηλάντου και Δημοκρατίας.

Η δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 11.519 τ.μ., με αύξηση του σημερινού συντελεστή 1,20 έως το 1,43 σε συγκεκριμένα τμήματα και έως το 1,30 σε άλλα.

Η εγγύτητα στον σταθμό Εθνική Άμυνα και οι υψηλότεροι συντελεστές γειτονικών περιοχών περιλαμβάνονται στα επιχειρήματα της μελέτης.

Για τον Δήμο, όμως, αυτά δεν αρκούν. Η σύγκριση με άλλες περιοχές δεν απαντά στο εάν οι συγκεκριμένες γειτονιές μπορούν να δεχθούν μεγαλύτερη οικοδομική πυκνότητα χωρίς πρόσθετη επιβάρυνση.

Χαλάνδρι: Επτά ζώνες και 258.159 επιπλέον τ.μ.

Το Χαλάνδρι συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη δυνητική πρόσθετη δόμηση του σχεδίου, με 258.159 τ.μ., σχεδόν το 44% του συνόλου.

Προτείνονται επτά ζώνες κοντά στη Λεωφόρο Μεσογείων, στην Αγίας Παρασκευής, στη Γαρυττού, στη Δουκίσσης Πλακεντίας και προς την Αττική Οδό.

Σε επιμέρους περιοχές εξετάζονται αυξήσεις συντελεστή από 0,80 σε 1,30, ενώ αλλού προβλέπονται μικρότερες προσαυξήσεις.

Η μελέτη δίνει βάρος στην πρόσβαση στους σταθμούς Νομισματοκοπείο, Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι και Δουκίσσης Πλακεντίας.

Η ύπαρξη μετρό, ωστόσο, δεν εξαλείφει τις ανάγκες για οδική πρόσβαση, στάθμευση και κοινόχρηστους χώρους. Η δυνατότητα προσθήκης περισσότερων από 258.000 τ.μ. μπορεί να αλλάξει αισθητά την οικοδομική πυκνότητα σε συγκεκριμένα τμήματα της πόλης.

Χολαργός: 64.473 επιπλέον τ.μ. και αντίδραση του Δήμου

Στον Χολαργό προβλέπονται πέντε ζώνες, με συνολική δυνατότητα 64.473 επιπλέον τ.μ.

Οι περιοχές βρίσκονται κυρίως κατά μήκος της Λεωφόρου Μεσογείων και κοντά στις οδούς Εθνικής Αντιστάσεως, Σωκράτους, Ορφέως, Υμηττού και Αναστάσεως.

Σε επιμέρους τμήματα εξετάζονται αυξήσεις του συντελεστή από 1,20 σε 1,50, ενώ σε άλλα προτείνονται μικρότερες μεταβολές.

Ο Δήμος Παπάγου–Χολαργού έχει εκφράσει την αντίθεσή του, με τον δήμαρχο Ηλία Αποστολόπουλο να ζητεί την απόσυρση των σχετικών προβλέψεων.

Η δυνατότητα μεγαλύτερων κτιρίων σε ήδη διαμορφωμένες περιοχές κατοικίας και τοπικών κέντρων προκαλεί ανησυχία για την κυκλοφορία, τη στάθμευση και τη σταδιακή μεταβολή της εικόνας των γειτονιών.

Κηφισιά: 38.795 επιπλέον τ.μ.

Στην Κηφισιά προτείνονται τρεις ζώνες, με δυνατότητα 38.795 επιπλέον τ.μ.

Σε επιμέρους περιοχές με σημερινό συντελεστή 0,50, η μελέτη εξετάζει αυξήσεις που θα επιτρέψουν μεγαλύτερη οικοδομική αξιοποίηση.
Η πόλη είχε βρεθεί στην πρώτη γραμμή της αντιπαράθεσης για τα μπόνους του ΝΟΚ, με επίκεντρο την προστασία των όρων δόμησης και των περιοχών χαμηλής κατοικίας.

Ο νέος μηχανισμός είναι διαφορετικός. Το αποτέλεσμα, όμως, εφόσον αξιοποιηθούν τα πρόσθετα δικαιώματα, μπορεί και πάλι να είναι μεγαλύτεροι κτιριακοί όγκοι σε γειτονιές που έχουν διατηρήσει συγκεκριμένη οικιστική κλίμακα.

Μεταμόρφωση: Σχεδόν 149.000 επιπλέον τ.μ. σε δύο ζώνες

Η Μεταμόρφωση ακολουθεί το Χαλάνδρι, με 148.763 τ.μ. δυνητικής πρόσθετης δόμησης σε δύο μόλις ζώνες.

Σε επιμέρους περιοχές εξετάζεται αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,60.

Εδώ, σημαντικό μέρος του σχεδιασμού αφορά επιχειρηματικές και παραγωγικές χρήσεις. Η πιθανή επιβάρυνση συνδέεται, επομένως, όχι μόνο με τα κτίρια αλλά και με την αύξηση της δραστηριότητας, των μετακινήσεων εργαζομένων και της κυκλοφορίας οχημάτων.

Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση συγκεντρώνουν μαζί περίπου 407.000 τ.μ., σχεδόν το 70% της συνολικής δυνητικής πρόσθετης δόμησης.

Νέα Ιωνία, Παπάγος, Λυκόβρυση και Νέα Ερυθραία

Στη Νέα Ιωνία προβλέπονται δύο ζώνες με 23.812 επιπλέον τ.μ. Σε επιμέρους τμήματα εξετάζονται αυξήσεις από 1,00 σε 1,60 και από 0,80 σε 1,40.

Στον Παπάγο προτείνεται μία ζώνη με 5.948 τ.μ. πρόσθετης δόμησης και αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,20.

Στη Λυκόβρυση προβλέπονται 3.459 τ.μ., με αύξηση από 0,80 σε 1,00, ενώ στη Νέα Ερυθραία προτείνονται 6.681 τ.μ., με αύξηση από 0,60 σε 0,70.

Τι απαντούν το ΥΠΕΝ και η κυβέρνηση

Ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευάγγελος Κυριαζόπουλος, διευκρινίζει ότι οι μελέτες εκπονήθηκαν με ενιαία τεχνική μεθοδολογία για όλη τη χώρα, στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης, και ότι οι προτεινόμενες ζώνες δεν αποτελούν ειλημμένες αποφάσεις.

Οι θέσεις των δήμων θα αξιολογηθούν κατά τη δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, πριν αποφασιστεί η έγκριση ή η απόρριψη των προτάσεων.

Από την πλευρά του, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης επισημαίνει ότι δεν πρόκειται για νέο οριζόντιο μπόνους δόμησης, αλλά για μεταφορά οικοδομικών δικαιωμάτων από ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν πλήρως.

Για να εξηγήσει τον μηχανισμό, έδωσε το παράδειγμα ιδιοκτήτη νεοκλασικού ακινήτου 200 τ.μ., ο οποίος θα μπορούσε, εάν επιτρεπόταν η κατεδάφισή του, να κατασκευάσει πολυκατοικία 500 τ.μ. Στην περίπτωση αυτή, θα αποκτούσε τίτλο μεταφοράς συντελεστή για τα υπόλοιπα 300 τ.μ., τον οποίο θα μπορούσε να πουλήσει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ανέφερε ότι η μεταφορά θα γίνεται μόνο εντός του ίδιου δήμου, επικαλούμενος τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Κατά το ΥΠΕΝ, ο μηχανισμός μπορεί να συμβάλει στην αποζημίωση ιδιοκτητών, στην προστασία διατηρητέων, στη δημιουργία νέας στέγης και στην ολοκλήρωση εκκρεμών απαλλοτριώσεων για πλατείες και χώρους πρασίνου.

Διαβάστε επίσης:

Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Πώς «ξεκλειδώνουν» επιπλέον τετραγωνικά και όροφοι

Γεωργιάδης για μεταφορά συντελεστή δόμησης: «Ο χαρακτήρας της Φιλοθέης και του Ψυχικού θα διατηρηθεί ως κόρη οφθαλμού»