Η 20ή Νοεμβρίου 2025 θα γράφεται με χοντρά γράμματα στην ιστορία του ΠΑΟΚ. Μέρα που ο ΑΣ ΠΑΟΚ ενέκρινε ομόφωνα, με ψήφους 15-0, το μνημόνιο συνεργασίας που είχε παραδώσει η ΠΑΕ για τη Νέα Τούμπα, ανοίγοντας επιτέλους τον δρόμο για την κατασκευή του νέου γηπέδου. Μετά από ένα καλοκαίρι γεμάτο τριβές, διαρροές κειμένων και ανησυχία για έναν εσωτερικό «εμφύλιο» τη στιγμή που ο σύλλογος μπαίνει στη χρονιά των 100 χρόνων του, η κοινή ανακοίνωση ΠΑΕ – Ερασιτέχνη και η ιστορική φωτογραφία των δύο πλευρών σφράγισαν μια συμφωνία που όλοι ήξεραν πως αργά ή γρήγορα έπρεπε να γίνει.

Χωρίς «εμείς» και «εσείς», αλλά με ένα καθαρό «μαζί» πάνω από τη μακέτα της νέας έδρας.

1

Ο Ιβάν Σαββίδης, την επομένη κιόλας, μίλησε στους παίκτες, λέγοντας το χαρακτηριστικό «τη Νέα Τούμπα θα τη φτιάξουμε εμείς», υπενθυμίζοντας ότι το πρότζεκτ του γηπέδου είναι προσωπική δέσμευση αλλά και συλλογικό στοίχημα ταυτόχρονα. Το μνημόνιο που εγκρίθηκε κωδικοποιεί τη σχέση ΠΑΕ – Ερασιτέχνη, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις εκατέρωθεν και λειτουργεί ως «συνταγή» πάνω στην οποία θα στηθούν οι τελικές συμβάσεις με την εταιρεία ειδικού σκοπού του ιδιοκτήτη.

Η «Αγκαλιά του Αετού» και η Πλατεία του ΠΑΟΚ

Από τον περασμένο Ιούλιο, όταν η Populous έδωσε στη δημοσιότητα στις πρώτες μακέτες, η Νέα Τούμπα έπαψε να είναι απλώς μια υπόσχεση και έγινε εικόνα. Το νέο γήπεδο σχεδιάζεται ως πλήρως σκεπασμένο, με τις εξέδρες πιο κοντά στον αγωνιστικό χώρο, ένα ενιαίο «τοίχος» οπαδών στο βόρειο πέταλο που επανανοηματοδοτεί τη Θύρα 4 και την παραπέμπει ευθέως στις σύγχρονες Kop/«κίτρινους τοίχους» της Ευρώπης.

Το αρχιτεκτονικό concept είναι η «Αγκαλιά του Αετού»: η όψη του γηπέδου και η στέγη παραπέμπουν στα φτερά του δικέφαλου που «τυλίγει» τον όγκο της κατασκευής. Η Νέα Τούμπα πατά πάνω σε υπερυψωμένο βάθρο 360 μοιρών, με πολλαπλά σημεία πρόσβασης, σαφείς ροές κοινού και δυνατότητα λειτουργίας της πλατείας και των εμπορικών χρήσεων 365 μέρες τον χρόνο, όχι μόνο σε μέρες αγώνων.

Καρδιά του συνόλου θα είναι η «Πλατεία του ΠΑΟΚ», ένας ανοιχτός αστικός χώρος με μουσείο, επίσημο κατάστημα, καφέ και μπαρ, που φιλοδοξεί να γίνει σημείο αναφοράς για τη Θεσσαλονίκη. Με τον υπογειοποιημένο διάδρομο της Κλεάνθους, τα μικρά πάρκα και τον πράσινο άξονα που ενώνει Βορρά – Νότο, το πρότζεκτ ξεπερνά τα στενά όρια ενός ποδοσφαιρικού γηπέδου και λειτουργεί ως πρόγραμμα αστικής ανάπλασης σε μια από τις πιο πυκνοκατοικημένες περιοχές της πόλης.

Όσο για τη χωρητικότητα, οι νεότερες μελέτες κινούνται στην περιοχή των 33.000 – 35.000 θέσεων, μακριά από τα πρώτα «ρομαντικά» σενάρια για 41.926 θέσεις, που αντανακλούσαν περισσότερο τον συμβολισμό της Θύρας 4 και του έτους ίδρυσης του συλλόγου παρά τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.

Από τα 2.600 ευρώ… το κάθισμα στα 200 εκατ. ευρώ

Το ερώτημα «πόσο θα κοστίσει η Νέα Τούμπα;» είναι αυτό που καίει όχι μόνο τον κόσμο του ΠΑΟΚ αλλά και το πολιτικό σύστημα και την αγορά των κατασκευών. Παλαιότερες μελέτες, πριν την έκρηξη τιμών στα υλικά, υπολόγιζαν ότι κάθε θέση κοστίζει περίπου 2.600 ευρώ, κάτι που έβγαζε λογαριασμό άνω των 90 εκατ. ευρώ για ένα γήπεδο 35.000 θέσεων.

Σήμερα, με την Populous να έχει «φουλάρει» το αρχιτεκτονικό πρόγραμμα, την ενεργειακή αναβάθμιση, τις εμπορικές χρήσεις και τον περιβάλλοντα χώρο, οι διεθνείς αναφορές ανεβάζουν τον συνολικό προϋπολογισμό κοντά στα 200 εκατ. ευρώ για ένα γήπεδο περίπου 33.500 θέσεων. Πρόκειται για ποσό που φέρνει τη Νέα Τούμπα στην κλίμακα μεγάλων ευρωπαϊκών πρότζεκτ, ιδίως αν ληφθεί υπόψη ότι μιλάμε για πλήρως σκεπασμένη έδρα, premium φιλοξενία, σουίτες, εταιρικούς χώρους και μια πλατφόρμα εκμετάλλευσης 365 ημερών.

Το πώς ακριβώς θα καλυφθεί αυτό το ποσό παραμένει ανοιχτό ως προς τις λεπτομέρειες, αλλά η κατεύθυνση είναι σαφής: ο Ιβάν Σαββίδης έχει δηλώσει επανειλημμένα ότι θα αναλάβει το μεγαλύτερο μέρος της χρηματοδότησης, ενώ στο τραπέζι βρίσκονται σχήματα μόχλευσης μέσω Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων, Περιφέρειας και ευρωπαϊκών πόρων, με την επένδυση να «διαβάζεται» ως υποδομή υπερτοπικής σημασίας για τη Θεσσαλονίκη. Παλαιότερα σενάρια, που μίλαγαν για κόστος 90–140 εκατ. ευρώ με μείγμα δημόσιων πόρων και ιδιωτικών κεφαλαίων, θεωρούνται πλέον ξεπερασμένα από την πραγματικότητα του κόστους χρήματος και των τιμών στην κατασκευαστική αγορά.

Σε κάθε περίπτωση, όπως παραδέχονται και οι ίδιοι οι άνθρωποι της ΠΑΕ, ο τελικός προϋπολογισμός θα «κλειδώσει» μόνο όταν ολοκληρωθούν οι οριστικές μελέτες που προβλέπει το μνημόνιο και βγουν στον αέρα οι διαγωνισμοί για κατασκευαστές και προμηθευτές. Μέχρι τότε μιλάμε για εκτιμήσεις, έστω και ιδιαίτερα ρεαλιστικές.

Το χρονοδιάγραμμα

Ένα από τα πρώτα σημεία που ξεκαθάρισε ο Γιώργος Κουβεντίδης, διευθυντής επικοινωνίας της ΠΑΕ, είναι ότι τα περί «18 μηνών» ανήκουν οριστικά στο παρελθόν. Στα κείμενα που έχουν ανταλλαγεί και στο μνημόνιο που εγκρίθηκε, ο αριθμός που αναφέρεται είναι οι 36 μήνες καθαρής κατασκευής.

Σύμφωνα με όσα είπε σε πρόσφατη συνέντευξή του, το ρεαλιστικό πλάνο είναι το εξής: περίπου ένας χρόνος για να ολοκληρωθούν οι μελέτες, να εκδοθούν άδειες και να «κλειδώσουν» οι εγγυήσεις και ακολουθούν τρία χρόνια έργων μέχρι την παράδοση. Αν όλα κυλήσουν ιδανικά, μιλάμε για μια τετραετία από τη στιγμή που θα πέσουν οι τελικές υπογραφές και θα ξεκινήσει η αποκαθήλωση της παλιάς Τούμπας.

Εδώ παρεμβάλλεται και η εμπειρία όλων των μεγάλων γηπέδων που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στην Ευρώπη: έργα αυτής της κλίμακας σχεδόν ποτέ δεν ολοκληρώνονται χωρίς μικρές ή μεγαλύτερες καθυστερήσεις, είτε λόγω γραφειοκρατίας, είτε λόγω ανατιμήσεων, είτε λόγω αρχαιολογικών ή τεχνικών ευρημάτων. Γι’ αυτό και οι άνθρωποι του ΠΑΟΚ μιλούν πλέον για ορίζοντα «περίπου τετραετίας» από τη στιγμή που το εργοτάξιο θα πάρει μπρος, αποφεύγοντας δεσμευτικές ημερομηνίες.

Με απλά λόγια: αν οι τυπικές διαδικασίες τρέξουν μέσα στο 2026, ο ρεαλιστικός στόχος είναι η Νέα Τούμπα να ανοίξει τις πύλες της προς το 2030. Οτιδήποτε νωρίτερο θα είναι μπόνους, όχι δεδομένο.

Καυτανζόγλειο, μετακόμιση και 100 χρόνια ΠΑΟΚ

Όσο χτίζεται η Νέα Τούμπα, ο ΠΑΟΚ θα πρέπει να μετακομίσει. Όλες οι πλευρές συγκλίνουν στο ότι η μόνη σοβαρή λύση είναι το Καυτανζόγλειο, με τον αρμόδιο υπουργό Γιάννη Βρούτση να έχει ήδη ανοίξει δίαυλο επικοινωνίας για την αναβάθμιση του γηπέδου σε επίπεδο UEFA, ώστε από τον Ιούλιο του 2026 να μπορεί να φιλοξενεί ευρωπαϊκούς αγώνες.

Ταυτόχρονα, η χρονιά των 100 χρόνων του συλλόγου, το 2026, προσθέτει ένα ισχυρό συμβολικό βάρος: η Νέα Τούμπα δεν θα είναι έτοιμη τότε, αλλά ο οργανισμός ΠΑΟΚ θέλει να έχει την εικόνα ενός έργου που προχωρά, με τους γερανούς και τα σίδερα να μαρτυρούν ότι το νέο σπίτι έχει φύγει από το επίπεδο της υπόσχεσης.

Το business plan: έσοδα, premium εμπειρίες και γήπεδο-τοπόσημο

Για τον ΠΑΟΚ, η Νέα Τούμπα δεν είναι μόνο συναισθηματικό ζήτημα, αλλά και σκληρό business case. Τα νέα corporate boxes, οι χώροι φιλοξενίας, τα sky lounges, οι αίθουσες συνεδρίων, το μουσείο, τα καταστήματα και η εστίαση δημιουργούν ένα νέο μίγμα εσόδων που μπορεί να αλλάξει κλίμακα στα οικονομικά της ΠΑΕ, ειδικά αν συνδυαστεί με συμμετοχές σε ομίλους ευρωπαϊκών διοργανώσεων.

Σε αυτό το πλαίσιο, το project της Νέας Τούμπας δεν αντιμετωπίζεται μόνο ως «κόστος 200 εκατ. ευρώ», αλλά ως επένδυση με απόσβεση σε βάθος χρόνου, μέσω naming rights (ονοματοδοσία, εμπορικών μισθώσεων, αυξημένων εισιτηρίων, premium θέσεων και του ευρύτερου real estate της περιοχής. Ο Ιβάν Σαββίδης, μαζί με άλλους ισχυρούς επιχειρηματικούς παίκτες που έχουν ήδη συνδεθεί με το πρότζεκτ, εμφανίζεται διατεθειμένος να βάλει πλάτη σε ένα έργο που ξεφεύγει από τα στενά όρια ενός ποδοσφαιρικού συλλόγου και «πουλά» διεθνώς ως το νέο αστικό τοπόσημο της Θεσσαλονίκης.

Το μνημόνιο που εγκρίθηκε χθες δεν είναι η γραμμή τερματισμού. Είναι το επίσημο σφύριγμα για την εκκίνηση του πιο φιλόδοξου project στην ιστορία του ΠΑΟΚ. Το στολίδι της νέας εποχής θα αργήσει λίγο, θα κοστίσει πολύ, αλλά αν βγει όπως έχει σχεδιαστεί, θα αλλάξει επίπεδο όχι μόνο τον «Δικέφαλο», αλλά και ολόκληρη τη Θεσσαλονίκη…