Νέο Καραϊσκάκη: Αντίστροφη μέτρηση για ένα από τα μεγαλύτερα έργα γηπέδων στην Ευρώπη, κόστους άνω των 250 εκατ. ευρώ

Από τις μακέτες, τα σχέδια και τις εξαγγελίες, το νέο «Γεώργιος Καραϊσκάκης» περνά πλέον στο δύσκολο και καθοριστικό κομμάτι: εκεί όπου ένα επενδυτικό σχέδιο άνω των 250 εκατ. ευρώ πρέπει να μετατραπεί σε εργοτάξιο.

Η σύσκεψη της Τρίτης στο Μέγαρο Μαξίμου, υπό τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη και με τη συμμετοχή του προέδρου της ΠΑΕ Ολυμπιακός Βαγγέλη Μαρινάκη, έβαλε σε συγκεκριμένη τροχιά τις διαδικασίες που απαιτούνται για την υλοποίηση του μεγαλύτερου επενδυτικού εγχειρήματος που έχει ανακοινωθεί έως σήμερα για ποδοσφαιρική εγκατάσταση στην Ελλάδα.

Στη σύσκεψη συμμετείχαν επίσης ο δήμαρχος Πειραιά Γιάννης Μώραλης, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου, ο υφυπουργός παρά τω πρωθυπουργώ Γιώργος Μυλωνάκης, ο υφυπουργός παρά τω πρωθυπουργώ και κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης και ο γενικός γραμματέας του πρωθυπουργού Στέλιος Κουτνατζής. Στο τραπέζι βρέθηκε η πρόταση της ΠΑΕ Ολυμπιακός για τον εκσυγχρονισμό και τη ριζική αναβάθμιση του γηπέδου, με την κυβέρνηση να αναλαμβάνει να δρομολογήσει τις αναγκαίες νομοθετικές πρωτοβουλίες ώστε να προχωρήσει η μεγάλη ιδιωτική επένδυση.

Το επόμενο διάστημα αποκτά επομένως ιδιαίτερη σημασία. Ο σχεδιασμός προβλέπει ένα γήπεδο άνω των 53.000 θέσεων, κατηγορίας UEFA Elite, με βιοκλιματική οροφή, περισσότερες από 100 σουίτες, τεράστιους χώρους εταιρικής φιλοξενίας και εστίασης, Media Center 2.000 τετραγωνικών μέτρων και ένα ψηφιακό περιβάλλον LED που φιλοδοξεί να αποτελέσει σημείο αναφοράς σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Και όλα αυτά μέσα σε ένα επιχειρηματικό μοντέλο που θέλει το Καραϊσκάκη ενεργό 365 ημέρες τον χρόνο.

Το μεγάλο ορόσημο πριν μπουν οι μπουλντόζες

Η κυβερνητική δέσμευση έχει πρακτικό περιεχόμενο, καθώς ένα από τα βασικά ζητήματα που πρέπει να διευθετηθούν αφορά στις νομοθετικές και πολεοδομικές ρυθμίσεις για το επιτρεπόμενο ύψος της νέας κατασκευής. Για να υλοποιηθεί ο σχεδιασμός, το γήπεδο πρέπει να μπορεί να φτάσει περίπου στα 53-54 μέτρα, με το τελικό ύψος που έχει παρουσιαστεί να διαμορφώνεται περί τα 52 μέτρα. Με την ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας ανοίγει ουσιαστικά ο δρόμος για τα επόμενα στάδια του έργου.

Ήδη έχουν προηγηθεί δύο σημαντικές θεσμικές κινήσεις. Το Δημοτικό Συμβούλιο Πειραιά έχει εγκρίνει ομόφωνα το master plan και τα σχέδια της ΠΑΕ Ολυμπιακός για την αναβάθμιση του γηπέδου, ενώ και η ολομέλεια της Ελληνικής Ολυμπιακής Επιτροπής έχει συναινέσει ομόφωνα στη σχετική νομοθετική ρύθμιση.

Στην κατασκευαστική εξίσωση μπαίνει πλέον και η ανάδειξη του αναδόχου που θα αναλάβει ένα έργο αυτής της κλίμακας. Πρόκειται για ένα σύνθετο κατασκευαστικό εγχείρημα, καθώς ο σχεδιασμός προβλέπει ουσιαστικά τη μεταμόρφωση του σημερινού σταδίου σε μία εγκατάσταση πολύ μεγαλύτερης χωρητικότητας και εντελώς διαφορετικών τεχνικών και εμπορικών προδιαγραφών.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η κλίμακα του έργου είναι εξαιρετικά μεγάλη. Με βάση τα έργα αναβάθμισης ποδοσφαιρικών γηπέδων που βρίσκονται σε σχεδιασμό ή εξέλιξη, το νέο Καραϊσκάκη τοποθετείται ανάμεσα στα μεγαλύτερα σχετικά projects της Ευρώπης, πίσω από αντίστοιχους σχεδιασμούς που αφορούν στις έδρες της Μπαρτσελόνα, της Βαλένθια, της Ρεάλ Μπέτις και της Μίλαν, ενώ αποτελεί το μεγαλύτερο νέο έργο ποδοσφαιρικού γηπέδου στη Νοτιοανατολική Ευρώπη.

Πάνω από 250 εκατ. ευρώ, χωρίς κρατική χρηματοδότηση

Ο αριθμός που καθορίζει το μέγεθος του εγχειρήματος παραμένει ο προϋπολογισμός. Η επένδυση θα ξεπεράσει τα 250 εκατ. ευρώ και έχει παρουσιαστεί εξαρχής ως αμιγώς ιδιωτική, χωρίς χρηματοδότηση από κρατικούς ή κοινοτικούς πόρους και χωρίς επιβάρυνση του Έλληνα φορολογούμενου.

Ο Βαγγέλης Μαρινάκης έχει αναλάβει προσωπικά τη χρηματοδότηση του έργου, το οποίο ξεπερνά κατά πολύ την έννοια της αύξησης της χωρητικότητας ενός γηπέδου. Η οικονομική λογική του σχεδίου βασίζεται στη δημιουργία μιας εγκατάστασης με δυνατότητα παραγωγής εσόδων ολόκληρο τον χρόνο, μέσω εταιρικής φιλοξενίας, εστίασης, εμπορικών δραστηριοτήτων, συνεδρίων, συναυλιών και πολιτιστικών εκδηλώσεων.

Σε αυτό το μοντέλο οι περισσότερες από 100 σουίτες και οι premium χώροι αποκτούν ιδιαίτερη οικονομική σημασία. Προβλέπονται πάνω από 5.000 τετραγωνικά μέτρα χώρων εταιρικής φιλοξενίας και ακόμη 5.000 τετραγωνικά μέτρα για καφέ, εστιατόρια και άλλες χρήσεις εστίασης. Το στάδιο σχεδιάζεται ώστε να δημιουργεί έσοδα και τις ημέρες κατά τις οποίες ο Ολυμπιακός δεν αγωνίζεται, ακολουθώντας το επιχειρηματικό μοντέλο των σύγχρονων μεγάλων ευρωπαϊκών αθλητικών εγκαταστάσεων.

Ιδιαίτερο εμπορικό εργαλείο θα αποτελέσουν και οι επιφάνειες LED συνολικής έκτασης 10.000 τετραγωνικών μέτρων. Ο σχεδιασμός προβλέπει μια πολυεδρική ψηφιακή επιφάνεια στην εσωτερική και εξωτερική πλευρά της οροφής, η οποία παρουσιάζεται ως η μεγαλύτερη του είδους της στην Ευρώπη και θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί για διαφημιστικές προβολές, χορηγικές συνεργασίες, εμπορικές ενεργοποιήσεις και ψυχαγωγικό περιεχόμενο.

Από τις 32.115 στις 53.000 θέσεις και μια εντελώς νέα εγκατάσταση

Το μέγεθος της μεταμόρφωσης αποτυπώνεται πρώτα απ’ όλα στη χωρητικότητα. Από τις σημερινές 32.115 θέσεις, το νέο Καραϊσκάκη σχεδιάζεται για περισσότερους από 50.000 και έως πάνω από 53.000 θεατές, με αναδιαμόρφωση των κερκίδων, προσθήκη νέου άνω διαζώματος και συνολική επανασχεδίαση της εσωτερικής διάταξης. Με την ολοκλήρωσή του θα αποτελεί το μεγαλύτερο αμιγώς ποδοσφαιρικό γήπεδο της Ελλάδας.

Το νέο στάδιο θα αναπτύσσεται σε τέσσερα επίπεδα. Για τη μετακίνηση δεκάδων χιλιάδων θεατών προβλέπονται 32 κυλιόμενες σκάλες, 60 ανελκυστήρες, 20 διπλά κλιμακοστάσια και 70 θύρες πρόσβασης. Η βιοκλιματική οροφή θα καλύπτει περίπου 30.000 τετραγωνικά μέτρα και θα ενσωματώνει συστήματα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, φωτισμό και ήχο τελευταίας γενιάς και τις απαραίτητες υποδομές για τηλεοπτικές παραγωγές υψηλών απαιτήσεων.

Το Media Center θα καταλαμβάνει 2.000 τετραγωνικά μέτρα, με αμφιθέατρο 320 θέσεων και αυτόνομους χώρους εργασίας για τα ΜΜΕ, ενώ συνολικά οι προδιαγραφές έχουν σχεδιαστεί ώστε το στάδιο να μπορεί να διεκδικήσει τη φιλοξενία κορυφαίων διεθνών αθλητικών και πολιτιστικών γεγονότων.

Παράλληλα αλλάζει πλήρως και η εξωτερική εικόνα του Καραϊσκάκη. Προβλέπεται νέο κέλυφος, σύγχρονος βιοκλιματικός σχεδιασμός, ολοκληρωμένη αναβάθμιση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, νέα συστήματα ασφαλείας και ελέγχου πρόσβασης, γιγαντοοθόνες και υποδομές για αποδοτικότερη διαχείριση ενέργειας και υδάτινων πόρων.

Το χρονοδιάγραμμα, το ΟΑΚΑ και η διετία της κατασκευής

Η μεγάλη πρόκληση πλέον είναι ο χρόνος. Η προεργασία έχει ήδη προχωρήσει, όμως η πραγματική αφετηρία του έργου εξαρτάται από την ολοκλήρωση των νομοθετικών και πολεοδομικών ρυθμίσεων και από την κατασκευαστική προετοιμασία που θα ακολουθήσει.

Ο στόχος είναι να αρχίσουν προκαταρκτικές παρεμβάσεις μετά την ολοκλήρωση της τρέχουσας αγωνιστικής περιόδου. Η έναρξη των κύριων κατασκευαστικών εργασιών τοποθετείται για το καλοκαίρι του 2027, καθώς πρέπει να ληφθούν υπόψη οι υφιστάμενες δεσμεύσεις για την αποκλειστική χρήση του ΟΑΚΑ από τον Παναθηναϊκό – θα το εγκαταλείψει όταν μπει στο γήπεδο του Βοτανικού.

Όταν το Καραϊσκάκη μετατραπεί σε εργοτάξιο, ο Ολυμπιακός θα χρειαστεί να εγκαταλείψει προσωρινά τη φυσική του έδρα. Για τη διετία που υπολογίζεται ότι θα διαρκέσει η κατασκευή, η ομάδα σχεδιάζεται να χρησιμοποιήσει το ΟΑΚΑ, τη μοναδική διαθέσιμη εγκατάσταση στην Αττική που μπορεί να ανταποκριθεί στον απαιτούμενο όγκο θεατών και στις ανάγκες μιας ομάδας με σταθερή παρουσία στις ευρωπαϊκές διοργανώσεις.

Η συνάντηση της Τρίτης στο Μέγαρο Μαξίμου αποτελεί έτσι έναν κρίσιμο σταθμό μιας διαδικασίας που είχε αρχίσει πολύ νωρίτερα. Το σχέδιο υπάρχει, το master plan έχει εγκριθεί σε τοπικό επίπεδο, η Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή έχει δώσει τη συναίνεσή της, η χρηματοδότηση είναι ιδιωτική και η κυβέρνηση δεσμεύτηκε πλέον να προχωρήσει τις νομοθετικές πρωτοβουλίες που απαιτούνται.

Το επόμενο μεγάλο ορόσημο είναι η μετάβαση από τις εγκρίσεις στην κατασκευή. Και εφόσον το χρονοδιάγραμμα τηρηθεί, ο Πειραιάς θα αποκτήσει μέσα στα επόμενα χρόνια ένα γήπεδο άνω των 53.000 θέσεων, επένδυσης μεγαλύτερης των 250 εκατ. ευρώ, σχεδιασμένο να λειτουργεί καθημερινά και να δημιουργεί έσοδα πολύ πέρα από τα εισιτήρια ενός ποδοσφαιρικού αγώνα. Το «Θέατρο των Ονείρων» που παρουσίασε ο Βαγγέλης Μαρινάκης έχει πλέον μπροστά του το δυσκολότερο και σημαντικότερο βήμα: να περάσει από τη μακέτα στην πραγματικότητα.